物管要按“星级”交费成都率先推出物管新模式

www.028f.com 2005-02-27 成都房产信息网

从有关方面获悉，四川成都市物价局和成都市房产管理局即将出台《关于贯彻实施<四川省物业服务管理细则>意见的通知》，并配套出台《成都市住宅物业服务收费指导价标准（试行）》、《成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）》、《成都市住宅物业环境设施设备项目等级指导标准（试行）》，以在全国率先推出物业服务等级与人员配置相挂钩，物业“软件”（服务等级）与物业“硬件”（环境设施设备项目等级）分项分等级计价，“菜单式”选择的物业服务费用新模式，这将有利地推进成都市分等级定级、质价相符的物业服务收费机制的形成。

据了解，目前成都市的物业管理在全国同类城市中居中上水平，在西南地区处于领先地位，已逐渐成为了和该市经济社会协调发展，与广大市民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴产业。近年来，以贯彻落实《物业管理条例》为核心，通过《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》、《成都市城市房屋专项维修资金管理暂行办法》、《成都市物业管理业主大会规程》、《成都市物业管理行业服务规范（试行）》等法规规章政策及《服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》等示范文本的相继颁布实施，成都市物业管理发展的政策环境日益完善，在经济效益、环境效益、社会效益等方面取得了一定成效。

在经济效益方面，拓宽了消费领域，丰富和推动了第三产业发展，巩固和强化了房地产业在成都市国民经济中的支柱地位，自身创造的GDP也逐年上升，物业服务消费支出的增长对扩大内需、拉动经济增长产生了积极的影响。

在环境方面，明显改善和提高了居住质量，美化了城市市容环境，提升了城市形象和品味，优化了城市人居和投资环境。

在社会效益方面，有力地维护了物业管理区域的正常工作和生活秩序，维护了社区的安定，增强了市民的民主管理意识、契约意识和法制意识，提高了文明程度，同事保障了物业资产的保值增值和公民的财产权利，促进了社会财富的积累。

此外，成都物业管理工作的发展，促进了扩大就业和实施再就业工程，已为“转制、转岗、转业”和农村转移劳动力提供就业岗位3万余个，占全市物业管理从业人员总量的七成。

有关资料表明，截至2004年6月30日，成都市（含郊区县）实行物业管理项目达到2046个（城区1535个），同比增长35％。其中，获得国家、省、市优秀物业管理项目近200个。物业管理总面积7255万平方米，同比增长35％，其覆盖率达到45％，五城区覆盖率达到58％。所有项目中的住宅项目达到1513个，同比增长137％。住宅物业管理面积为6016万平方米，同比增长42％，其覆盖率达到59％，五城区覆盖率达到70％。目前已取得物业管理资质证书的企业有729家，其中物业管理规模在20万平方米以上的企业有60家。物业管理从业人员达到41000余人。全市已有业主委员会400余个。

在相关法规政策的规范下，成都市物业管理行业在加强行业自律、规范行业服务行为方面取得了较好的成效，但其发展也面临着一些困难和问题，主要表现在以下方面：

一是随着社会对物业管理的关注度升高，居民的维权意识不断增强，以及行业发展中一些深层次矛盾的暴露，涉及物业管理的纠纷和投诉上升；二是市场培育难，谁开发建设谁管理的局面还没有彻底扭转，通过市场竞争优胜劣汰的市场格局还有待健全；三是一些业主物业管理商品消费观念不成熟，部分业主大会及业主委员会在选聘物管企业时，单纯考虑价格因素，给后续管理造成较大的困难和压力；四是《物业管理条例》对物业管理区域内水电气等费用由供应单位向最终用户收取等规定没有得到落实，相关单位与物业管理企业既未明确委托合同关系，亦不支付政策规定的劳务费用，因代收代缴费用不齐而停水停电的情况时有发生，从而引起业主对物管公司的误解；五是成都市80％以上的物业管理企业是从房地产开发企业派生而来，“建管不分”的体制造成开发项目在规划、设计、施工阶段隐留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满；六是部分物业管理企业依法经营管理的意识，以业主为中心的服务理念淡薄，从业队伍的服务理念、专业技能有待提高；七是部分业主大会及业主委员会成立和运作程序不透明、不公开，部分业主委员会由于成员自身素质参差不齐，职责作用发挥不理想，个别小区业主委员会不经过业主大会讨论决定就擅自选择物业管理公司、调整物业管理公共服务费标准、违规经营公共设施等。

针对这种状况，成都市物业管理工作的下一步举措是：以新建商品房的物业管理为基础，以旧城改造、新区开发的物业管理为辅助器，以社区建设和国有企业事业单位后勤服务改革为平台，着力扩大全市物业管理覆盖面；坚持以发展为主题，以整顿规范和结构调整为主线，做优行业、做强产业；以资源配置优化为思路，加快物业管理制度建设；以市场培育为导向，推动机制构建和体制创新；以行政监管为手段，以品质塑造为助推，促进全市物业管理全面健康发展。

在上述原则的基础上，主要做好以下工作：积极推进物业管理招标和承接验收制度的建立，推动建管分离的实施；完善物业管理市场准入制度；完善“分等定级，质价相符”的物业服务收费机制；规范业主大会和业主委员会的设立和运作；发展物业管理中介机构和专业化服务公司；积极引导企业整合；进一步整顿和规划物业管理市场秩序；提高主管部门的行政管理水平，加强行业队伍建设；全面建立企业和从业人员信用档案系统；树立业主全面的物业管理消费观念。

业内人士认为，即将出台的《关于贯彻实施<四川省物业服务管理细则>意见的通知》及配套标准，将与原有的一系列法规政策一起，成为成都市物业管理下一步工作得以有效开展的保证。另外，成都市房产管理局还将会同有关部门在年内出台《成都市物业管理招投标管理办法》，将通过物业管理招投标评标标准、评标专家库管理办法、招投标代理机构管理办法等的建立，形成一套切实可行、易于操作的物业管理招投标管理制度，彻底扭转当前建管不分的情况，实现物业管理市场资源的合理配置。