成都楼市持续低迷 上半年成交量、面积都下降

一、房地产市场宏观环境分析

1、宏观经济分析

固定资产投资继续上涨。08年1-5月成都市全社会固定资产投资达945.03亿元,较去年同期上涨17.4%，其中房地产开发投资377.95亿元,同比增长29.7%,住宅投资224.40亿元,同比增长29.0%。

外贸进出口总额持续上涨，利用外商直接投资保持强劲的发展势头。08年1-5月成都全市外贸进出口总额52.30亿美元，同比增长70.9%，而利用外商直接投资较去年同比增长105%。

市场物价有小幅回落。1-5月全市居民消费价格指数达107.1，较1-4月环比下降0.4个点,其中居住消费价格指数较1-4月环比下降0.3个百分点。

房地产开发投资呈快速增长趋势。1-5月全市完成房地产开发投资377.95亿元，较去年同期增长29.0%。

住宅开发投资所占比例有所增加。1-5月房地产开发投资中的住宅投资达到了224.0亿元，较1-4月增加28.76%。住宅投资呈高速成增长趋势。

产业结构分析

第三产业呈持续增长趋势

从以上三大产业的线性趋势图分析来看,第一产业所占比重较少,较去年同期下降29.2%,而第二产业与第三产业仍成为投资主力,都较去年同期有其大幅增加,特别是第三产业保持强劲的发展势头,投资额达到635.6亿元。

消费环境分析

08年1-5月全市社会费品零售总额与储蓄存款余额保持稳步增长趋势

从图表可以看出，今年1-5月全市社会消费品零售总额与全市储存款余额均呈稳步增加趋势，表明居民的可支配收入逐渐上升，居民消费性支出的比例亦呈逐渐上升趋势。

从08年居民储蓄存款余额来看，其存款余额较去年同期增长16.80%，这足以表明居民购买能力日益增强，这也为居民购置房屋时提高首付能力有益，居民存储余额的增多有利于成都市居民运用手中闲置的资金进行房地产投资，从而带动整个房地产市场。

二、成都市上半年商品房宏观市场情况

1、商品房成交情况分析

根据统计结果显示，08年1-6月成都市主城区共成交商品房约38925套，合计面积约320.24万平方米,分别较07年同比下降30.34%、40.85%。

1）、成交量对比分析

从成交量来看，只月1月份与3月份的成交量基本持平，其它月份的成交量都较07年有所下降，其中6月份下降幅度最大，较07年同比下降62.28%。

2）成交面积对比分析

从成交量面积分析，08年1-6月各月成交量都较07年有其不同幅度的下降，除3月份份基本持平外，其它月份的下降幅度都较大，其中6月份较去年同期下降61.85%。

3)08年1-6月各行政区域成交情况

从以上统计结果显示,08年1-6月各行政区域共成交商品房38925套,合计面积约320.23万平方米，较07年同期相比下降30.34%、40.85%。从各行政区域的成交量来看，今年上半年排行前三位的是成华区、金牛区与武候区，其中成华区以8597套的成交量遥遥领先于其它区域。而从成交面积来看，成华区以70.30万平方米的成交面积位居榜首。从各行政区域的户均面积来看，只有高新区的户均面积达到100平方米以上，成华区与青羊区的户均面积都在80平方米以上，而其它几个区域的户均面积都不足80平方米。

4）单月销售情况走势图分析

根据统计结果显示，本月交易高峰出现在4月，主要是由于春交会的举行，带动了成交量的大幅上涨；2月由于为我国传统的节假日其成交量很少；而5月与6月成交量有所下滑主要是由于受地震的影响，市场观望情绪浓厚。

总结：

从08年上半年各行政区域的成交量还是其成交面积来看，都较08年有其大幅下降，这主要是由于受去年9.27政策的出台以及央行不断加息，使一度坚挺的成都楼市限入低迷状态,市场观望氛围浓厚,多数开发商本想通过传统的红5月打一场翻身仗,5。12地震的突然袭击,让开发商的所有期望浇灭,市场观望氛围更加浓厚，成交量大幅下降。

2、二手房成交情况分析

成交总况

根据统计结果显示，08年上半年成都市主城区共成交二手住宅约12682套，同比下降36.13%。

2）各行政区域交易量比例分析

根据统计结果显示，今年上半年二手住宅成交量排行前三的分别是金牛区、武候区与成华区，其中金牛区以3772套的成交量位居第一，占据市场份额30%；青羊区与武候区分别位居第三、第四，其二手住宅成交量都不足2000套，分别占据市场份额15%、14%；高新区仍然成交最少，成交二手住宅660套，仅占据市场份额5%。

3）单月销售情况分析

根据统计结果显示，从1-4月成交量来看，除2月因为传统的节假日，其成交量相对较少外，其它三个月的成交量均保持稳步发展状态；到5月由于受地震的影响，二手住宅成交量呈现大幅度的下降；6月底，虽然二手住宅成交量仍相对较少，但较5月略有所上升。

小结：

二手住宅同商品房发展态势一样，其成交量都较去年同期有大幅度下降。从单月的销售情况来看，交易高峰出现在4月，主要是由于春交会的成功举办，也相应的带动二手住宅成交量的上升。通过春交会的成功举办，二手住宅市场回暖现象也日益明显，这也本来是开发商所想要的结果，而5.12地震的突然来袭,致使5月二手住宅成交量大幅下降,其成交量减少近一半,市场再度限入观望期。但我们从6月份的成交量来看,虽然说其成交量没有恢复到震前状态,但其成交量较5月有小幅的增加,这也让我们不难看出二手住宅市场与商品房相比，二手房回暖迹象更趋于明显。

三、国家宏观政策

房地产市场秩序专项整治将突出五个重点

尺度点评：

当前房地产企业存在问题最多的是预售销售环节，其次为缴纳税费、土地取得和规划审批环节；各级主管部门存在的主要问题是在征地开发、房屋建设过程中向征地、开发企业乱收费。

开展专项整治是党中央、国务院交给建设部、国土资源部等八部门的重要任务，是遏制房地产领域违法违规、权钱交易行为的重要举措，是整顿和规范房地产市场秩序的重要措施。各省、自治区、直辖市对专项整治工作高度重视，采取部门联动、集中检查、督办问效、信息通报、曝光典型案例等措施，严厉打击房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为，重点查处了土地取得、规划审批、房屋拆迁、开发建设的、广告销售等环节的违法违规、权钱交易行为，专项整治取得了阶段性的成效。截至2007年年底，全国共查处房地产领域违法违规案件9029起，通报违法违规典型案件1788起。

国土部：建设部鼓励各地建设政策性租赁住房

尺度点评：

在全国房价都出现疯狂上涨的同时，为维护社会的有序发展，保障中低收入家庭有房可住，国家在全国各地都推出了一定比例的廉租房、经济适用房、限价房，但这毕竟有限，并不能满足这一部分的购房者需求，且这一策政对既住不上廉租房又买不起经济适用房的，以及不能买经济适用房又买不起限价商品房的家庭却有点儿“两不沾”。

建设部鼓励各地建设政策性租赁住房，这一政策无疑是解决了“两不沾”这一群人的住房问题，但这一政策的具体实施，需要国家强有力的宏观调控以及开发商的支持，因为建设用来出租的经济适用房，由于其投资收益期长，利润低，开发商缺乏动力，而政府收回经济适用房用来出租又存在财政乏力的困境，因而对于这项政策的实施要灵活应用，不能搞一刀切。

建设部：今年将启动建筑能效测评标识制度

尺度点评：

近几年来，建筑节能与绿色建筑事业越来越受到各个国家的高度关注，中国作为一个建筑业大国，也高度重视此事。在07年4月国家就《民用建筑条例（草案）公开征求意见》　，草案中已明确规定，房地产开发企业销售商品房，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，或者向购买人明示的所售商品房能源消耗指标与建筑实际能源消耗不符的，依法承担民事责任；由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。