成交量小幅回升 成都楼市仍然处于“调整期”

　　近期全国各地针对楼市的行政干预愈演愈烈，但各个地方政府出台的政策却大相径庭。

　　南京：开发商利润限制在8%以内，南京严控房价再出重拳。

　　长沙：政府抛出“健康发展房地产四条意见”。

　　成都：日前正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,其中涉及居民购房补贴、鼓励企业恢复生产等多个领域。

　　据不完全统计房地产行业的产业链涉及了大大小小近50个行业。

　　从上面的政策内容不难看出，不同的地方政府对房市的处理思路截然相反，在一定程度上恰恰反映了中国楼市所面临的左支右绌的困局：房价既不能大幅下降，避免“连累”相关行业的产品价格；房价也不能大幅上涨，这将增加普通的生活成本，同时也增加政府的工作难度。

　　不言而喻，支持南京政府做法的民众占到了绝大多数。然而这种看似“顺应民意”的做法似乎回归到了计划经济的时代，将其之于市场经济的大环境下显得格格不入。关于救市与不救市的争论一直是近期楼市最引人瞩目的一个话题。

　　俗话说“兼听则聪,偏听则蔽”在面临房地产行业的关键时刻，企业需要对未来的形势做出预判，而政府则需要保持非常清醒头脑，刻意追求某种偏激的意见或者建议都是一种不明智的做法，就好像从一个误区进入了另一个误区，这时应站在中国经济和金融发展的高度来认识房地产今后的发展，既要保障房地产的公益性质，同时在市场经济的环境下，市场必须拥有很大的自由度，平衡保障型住房与商品住房之间的关系，而不是发表一些挑逗性的，具有明显导向性的言论，或者发出前后不一致的政策信息，扰乱市场秩序。

　　或许有人会拿“美国1929-1933年美国经济危机”，“2007-至今美国次贷危机”来说事，那可都是政府出面强力救市。很对，但前提条件是市场面临严重的滑坡，对国家的发展造成了巨大的影响的时候，政府才被迫出手。试问中国的房地产行业已经到崩溃的边缘了吗？中国的GDP负增长了吗？中国的失业率高的离谱吗？以上的命题全都不成立！

　　临时应急，机会主义的做法是政府最应该忌讳的，就好像一个游戏玩到一半，踩盘临时修改规则，无论是游戏的哪一方都会感到不适应。切记，市场经济是市场说了算，不是开发商，也不是消费者，更不是政府。市场是一个多方作用下形成的一个拥有利益关系的抽象群体。

　　最后以四个字结束本周的话题

　　谨行慎言！！！！

　　一周楼市

　　土地公告、成交信息

　　土地出让公告

　　1.11 主城区土地公告情况

　　——暂无土地公告

　　1.12 郊县土地公告情况

　　——暂无土地公告

　　土地成交情况

　　1.21 主城区土地成交情况

　　——主城区本周共有1宗土地成交，位于锦江区东大街，面积为7.1307亩，土地性质为40年商业用地。被阳光保险集团以1500万元/亩的起拍价竞得。（详见附表一——主城区土地成交详情）

　　1.22 郊县土地成交情况

　　——暂无土地成交

　　商品房供应

　　一周商品住宅套数&面积供应情况

　　据房管局数据显示，本周主城区有2个项目取得预售许可证，较上周减少了1个。其中1个为住宅项目，1个为“其他”即车库、车位项目。进入调整期的第二周，市场供应量继续下滑。市场继续处在整理阶段，消化前期的房源，供应套数与供应面积均有所下滑。供应面积为3.70万平米，供应套数为314套。

　　与上周中原预测相符，目前仍在市场的调整期，根据以往的规律来判断，楼市的供应量变化呈现出一个“波浪”的形状。一般调整期大概会在3-4周。因此中原预测，供应量最迟会在9月上旬有一个大幅度的提高。

　　六城区商品房住宅供应情况

　　本周成华区供应面积为3.70万平米，供应套数为314套，本周有且只有成华区一个行政区有商品住宅的供应，所以排在所有行政区中的第一位。成华区的的建设路片区本周再度出击（东郊.红枫岭——建设南路）。

　　从目前的形势来看，成华区持续放量，而与之形成鲜明对比的则是高新区。作为曾经成都市场上最好的一个行政区域近期在供应方面表现低迷。当然这其中受到了土地，政策等多方面因素的影响。若算上最近表现抢眼的“昭觉寺－驷马桥”片区，毫无疑问成华区成为了目前成都市发展最快的区域。

　　城东一枝独秀，其他区域颗粒无收。城东区域的特点是项目数量众多，体量较大，开盘批次多，板块分布错落有致。有一种“东方不亮，西方亮”的感觉，建设路，万年场，东湖总有一个区域能够挺身而出保证区域供应。而其他区域，特别是之前最好的南面和西面近期供应量一直在较低的水平上徘徊。

　　各环线商品房住宅供应情况

　　本周唯一一个项目位于二～三环，因此该环域在本周毫无争议的成为供应量最多的环域。体量为314套，3.70万平米。

　　从上图中可以看到，周初与周末的可售住宅相比，大多数区域商品住宅的数量都呈现出下降的趋势，降幅最大的区域是城东的成华区和锦江区，究其原因，前期所推得房源较多，并且多为大盘、名盘，因为品牌效应，所以上述两个区域的“卖相”较好。

　　从两条折线图可以看出，商品房的可售数量周初与周末相比都有所增加，而从上图可以看出商品住宅的数量是在下降。这样的情况只能说明，在市场消化商品住宅的同时，其他商品房（如：写字楼，商业等）进入市场，填补了“空位”，因此出现了商品住宅可售数量下降，但是商品房可售数量上升的情况。

　　与上面的分析结果相符合，商品住宅的比重环比下降了2%，相反的商业和“其它”的比重各增加了1%，再次说明了商品住宅减少的数量，但被商业等其他类型的的商品房所填补。因此，总体来说本周的可售商品房数量是呈现出一个上升的态势。

　　主城区单周可售商品住宅分析

　　因为供应量的减少，所以总体上看来大多数区域的可售住宅套数都在减小，而成华区因为东郊.红枫岭的原因，可售住宅套数出现了上升。

　　而余下的金牛区，高新区，锦江区，武侯区都出现了“微降”的态势。

　　商品房销售情况

　　本周商品房成交概况

　　本周商品房成交面积为10.83万平方米，成交套数为1499套。成交面积与成交套数环比上周都有不同幅度的上升，其成交面积环比上升11.19%，成交套数环比上升40.75%。

　　本周成交套数达到了1499套，创造了近三个月来的最高点，距离1500套的压力线仅一步之遥，市场消化速度加快。

　　主城区商品房成交概况

　　行政区成交量方面依然是成华区位列第一。本周成华区成交套数415套，成交面积3.09万平方米。成交套数较之上周上升了将近100套。其次蛰伏许久的武侯区突然爆发。成交量为217套和2.41平米。

金牛，锦江，青羊的成交量较之上周也都有所上升。

　　高新区已经连续第五周，成交量未能过百，本周为76套，“政府暂停南迁”的新闻对片区的影响比预想中的还要大，无论是开发商还是消费者都在观望。从目前的形势来看，这样的情况恐怕要持续到房交会时，高新区才有希望“翻身”。

　　本周小结

　　本周的土地公告/成交市场上，主城区和郊县都无土地公告；主城区有1宗土地成交，面积较小为7.1307亩，用途为商业，以起拍价成交。通过持续的观察发现近期的土地成交均是以起拍价成交，可见土地市场遭遇到了寒流，再难出现多轮竞价的场面，即便是在市中心的黄金地块上。

　　从供应市场情况来看，本周有1个住宅项目取得预售许可证与上周相比又有所下降，供应面积为3.70万平米，供应套数为314套。目前的供应市场仍然处在一个高峰过后的调整期，所以供应量较小。同时也可以看成各个开发商在为房交会积蓄力量的“蓄水期”，保存实力，抓住机遇，做到有的放矢。

　　再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积为10.83万平方米，成交套数为1499套。成交套数再度冲高，创下了近3个月来的高点。随着前期一些品质大盘或者知名开发商的项目推出，刺激了消费者的购买热情，加之最近的促销活动很多，一定程度上房价回落，所以一部分刚性需求自住房者开始介入市场，拉高了成交量。但可以看出“1500”的压力线仍未突破，换言之成交市场上还有上升的空间。只是目前并未出现“利好”消息的刺激，那么可以预计在房交会到来时，1500套大关定

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。