成都楼市仍“高位”运行 上周成交商品房3669套

一、一周话题

4月23日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社主办的“2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”在北京举行，会议就当前我国房地产市场形势进行了分析研讨，并发布了2009年房地产蓝皮书。《房地产蓝皮书》指出，2008年前三季度，深圳商品房市场延续了2007年下半年的颓势，房价持续走低，成交量大幅下挫。岁末在利好政策的指引下，房价下行后趋稳，成交量也强劲反弹。

与环境研究中心和社会科学文献出版《房地产蓝皮书》指出，2008年住宅市场交易清淡，成交量持续低迷，投资意愿下降，下半年开始价格出现下跌。预计2009年将继续加大保障性住房建设；同时，商品住宅空置面积将会较快增加；在宏观经济回暖的形势下，下半年住宅价格将会止跌企稳。

蓝皮书指出，此轮住宅市场调整始于2007年第四季度，是各种调控政策作用、经济周期性下行、住宅市场自身调整和世界金融危机影响的结果，具体分析如下：

第一，住房市场环境的变化和住房保障制度的酝酿，给住宅市场供求双方均带来极大的不确定性。针对第二套住房的贷款政策，显著抑制了城市居民的改善性需求和投资性需求；而住房保障制度——保障范围最终究竟是20%、30%，抑或是包括公务员、教师在内的中等收入阶层——边界的不清晰，导致观望情绪蔓延。

第二，房地产市场自身调整规律的作用。近年房价持续上涨，购买力提前释放，泡沫有一定程度的积累，市场具有内在调整要求。

第三，从宏观环境上讲，本轮国民经济上行周期已经结束，根据宏观经济运行规律，耐用消费品（住房、汽车等）购置意愿会率先下降，房地产市场调整往往先于宏观经济增长的下滑。此外，股市持续大幅下跌，从财富效应方面也抑制了购房需求。

第四，2008年第三季度以来，世界金融危机的影响扩散到实体经济，加剧了我国宏观经济的调整幅度，失业率迅速上升，居民收入增长预期下降，住房需求减少，房价出现下降。

针对2007年末开始至今的住宅价格下跌情况，蓝皮书对2009年商品住宅市场的发展趋势进行了如下三点预测：

第一，继续加大保障性住房建设。

第二，商品住宅空置面积将会较快增加。

第三，下半年住宅价格将止跌企稳。

———— 摘自《房地产蓝皮书》

二、一周楼市

1、土地公告、成交信息

1.1. 土地出让公告

1.11 主城区土地公告情况

——本周主城区有3宗地块公告，3宗土地均位于高新区，共154.3119亩，土地性质均为商业用地。（详见附表一——主城区土地公告详情）

1.12 郊县土地公告情况

——暂无土地公告

1.2. 土地成交情况

1.21 主城区土地成交情况

——暂无土地成交

1.22 郊县土地成交情况

——暂无土地成交

2、主城区商品住宅供应

2.1. 供应量小幅回落

据房管局数据显示，本周主城区有8个住宅项目取得10个预售许可证。比上周增加5个。

本周主城区商品住宅供应面积18.07万㎡，环比减少了3.78%，，供应套数为1446套，环比减少31.47%。主要原因是因为本周取得预售证的项目中存在很多大户型产品，因此出现了环比供应面积持平而供应套数大幅下滑的情况。

2.2.大型项目主导区域供应

本周取得预售证项目数量有增无减，达到了8个。但由于受到产品影响，供应套数减少。

本周虽然供应套数出现了一定幅度的下跌，但由于房交会的临近市场的反应仍然热烈，出现了多个项目同时开盘的情况。其中位于武侯区的九峰汽配城的配套住宅项目九峰国际推出体量最大，达到了718套，6.35万方。其所在的武侯区、城南方位以及2-3环都受其影响，排在行政区、方位以及环域的首位。而其他项目的推出的体量则相对偏小，且都是以大户型为主。

下周房交会将如期而至，预计期间市场供应端将出现一个井喷。

3、主城区商品房销售情况

3.1.房交会临近，成交量保持高位

本周主城区商品房成交面积29.52万㎡，成交套数3669套，成交面积环比下降了3.37%，成交套数环比上升了0.38%。本周成交量与上周保持一致，基本没有变化。

在房交会的刺激下，很多楼盘推出了优惠提前享受的营销手段，因此今年房交会之前的成交量保持了很好的势头，目前已经连续两周处于3500套以上的高位，市场热度可见一斑。

预计未来在供应端保持强势的情况下，成交量将会在房交会期间进一步放量，有望冲上4000套/周的高位。

3.2.各区成交基本稳定

其中青羊区跌幅最为明显，达到了24.30%，而在上周该行政区的涨幅却是最大的。如此大幅的震荡表明了该行政区的市场缺乏连续的供应，让购买力无法持续的有效释放。这是由于区内新开项目较少造成的，本周又无新房原供应。未来片区的成交量将会与当期开盘的项目数量密切相关。。

其他区域保持着成交量的稳步增长。

房交会期间随着各行政区房源的集中面市成交量将会冲高。

3.3.主城区二手房成交——房交会带动，成交大幅冲高

本周主城区二手房市场日均成交230，环比上涨6.32%。日均成交量创下了近期的新高；同样1384套的单周成交量也是达到了近期的峰值，房交会对二手房市场的影响初显。

预计随着房交会的开幕，二手房成交量将会在未来两周继续走高。

3.4.主城区二手房成交概况

本周成华区异军突起，成交量达到了329套，远远超过了传统的三强。其次是武侯区，成交289套，金牛区273套。

4、本周小结

土地市场方面，本周主城区有3宗地块公告，3宗土地均位于高新区，共154.3119亩，土地性质均为商业用地。

本周主城区商品住宅供应面积18.07万㎡，环比减少了3.78%，，供应套数为1446套，环比减少31.47%。由于本周取得预售证的项目中存在很多大户型项目，因此出现了供应面积持平而供应套数大幅下滑的情况。本周推出的大户型产品较多，可以看到在前期市场经过了一轮小阳春消化刚性需求之后，部分项目开始转变目标客户的定位，大户型产品面市或将吸引更多改善型消费者进入市场，房交会则将成为一个契机。

本周主城区商品房成交面积29.52万㎡，成交套数3669套，成交面积环比下降了3.37%，成交套数环比上升了0.38%。本周成交量与上周保持一致，基本没有变化。与中原前期预测相符，目前成交量已经连续两周维持在3500套以上随着房交会的日益临近，市场的供应房源、项目的优惠力度都成为了消费者进入置业的原因。因此在未来1-2周内成交量将会继续保持在高位。

二手房成交量冲上高点，房交会影响初显，预计在未来一段时间成交量至少将维持在目前的水平线上，并且还有继续冲高的可能性。

5、下周走势预测

根据中原地产预测：刚性需求的消化将持续，改善型需求则将重回市场，借助房交会的契机，大户型产品或将在近期大量面市，以满足更新换代的消费者需求。成交量则将在房交会的带动下继续保持高位运转。从目前市场状况来看，市场房源充足，项目的优惠措施层出不穷，有置业意愿的消费者此时购买欲望强烈。从2月开始的小阳春至5月的房交会，成都楼市将经历一个贯穿上半年的“牛市”。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。