4P体系 精算钻石广场含金量

万科地产强势进入建设路商圈，打造其在成都的首个商业地产项目。钻石广场值不值得投资者入手？成都报道精推4P体系精算物业投资价值，得出结论，万科钻石广场若售价1.3万元/m2左右，则可出手，单价越高，投资回报越低。

4P体系

精算盘

位置（Position）

产品（Product）

价格（Price）

潜力（Potential）

在4P体系中，位置（包括地段、交通、配套等）、产品（业态、建筑面积等硬件指标）、价格（在某一销售时段的销售价格）均为刚性定量指标，潜力（核心目标客群、投资回报率等）则属于变量指标。

2012年5月，位于建设路的万科钻石广场对外公开，写字楼部分将首先对外销售。作为万科地产在成都的首个商业项目，钻石广场迅速成为业内及投资者们关注的焦点。钻石广场值不值得投资者入手？写字楼的投资价值究竟有多大？

“钻石”好不好？比比就知道。“精算盘”将从位置（Position）、产品（Product）、价格（Price）、潜力（Potential）4P体系，以及钻石广场与周边同类产品的横向比较等进行多角度、多层面考量。

建设路新商机

建设路近年来发展迅速，已初步成为城东区域性商圈。不过，“立志”要做城东CBD的建设路，区域内除了两年前投入使用的高地中心外，缺乏甲级写字楼导致商务功能尚不完善却是不争的事实。随着万科钻石广场、招商东城国际、协信中心、银泰中心等建设路及其周边的多个商务项目出现，建设路“城东CBD”之路或将提速。

钻石广场位于建设路核心地段，一、二环路之间，与投入使用的高地中心、主体落成的招商东城国际正好形成了建设路“甲写金三角”。据调查，钻石广场在500米以内有多条公交线路站点，地面交通便捷。从地铁规划来看，建设路商圈处于规划中的6号线和7号线之间，轨道交通尚待时日。

总共35层、150米高度的钻石广场写字楼将成为建设路的地标级建筑。比照《成都市商务写字楼等级划分》标准，除了电梯配置稍差以外，钻石广场的产品设计整体均高于甲级写字楼标准，且自身配置有商业和LOFT公寓作为配套，使用的便捷性和舒适度均比单一性写字楼略胜一筹。

不过，产品优异的硬件指标并非完全的决定性因素。依据《成都市商务写字楼等级划分》标准，甲级写字楼标准中对业权的划分非常明确，甲级写字楼“可为分散业权，但最大业主持有量应不低于50%”。按照这一指标的界定，意味着钻石广场须有超过2.3万平方米的写字楼面积为单个持有人持有，这对于销售型物业的钻石广场来说，是一个不小的挑战。尽管钻石广场的单层面积达到了1500平方米，但从整层的布局来看，分成了约76—270平方米的10种户型，如果业权过于分散，虽然有万科物业的“4C”钻石级创新服务体系做物管保障，也难以避免在一定程度上影响到物业的品质感。

13000元/平方米是道槛

投资就必须有回报，投资回报率有出租型和出售型之分。决定写字楼物业回报率高低的因素有很多，除了位置和产品外，价格是最直接也最能反映出物业是否值得投资的最重要因素。

从建设路商圈现有的甲级写字楼来看，高地中心为只租不售型，东城招商国际为销售型物业，虽然钻石广场的售价尚未公布，不过招商国际目前约1.3万元/平方米的售价可做其参照指标。

以购买钻石广场一套130平方米的写字楼为例，总价约170万元。参照高地中心目前每月90—110元/平方米的出租价格，钻石广场这套写字楼的月租金约13000元左右。计算其出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价，即13000×12/1700000=9.17%，即理论上11年可收回投资成本。如果钻石广场的销售价格低于或等于13000元/平方米，是值得入手的。

对于出售型投资，其计算方法则相对复杂一些。就建设路片区来说，并没有可做借鉴的楼盘做参考。假设以5年为一持有周期（5年后建设路商圈的商务氛围将会趋于成熟），物业的年增值率为5%（至少跑赢CPI），5年后总价将达到210万元左右，其投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价，即210万－170万/170万=23%左右，如果算上这几年的出租型收益，其投资回报率还将进一步攀高。

必须指出的是，出售型投资回报率的计算法有其片面性，受到物业价值递增率、区域商务成熟度、未来市场竞争状况等诸多影响。

谁会喜欢“钻石”？

尽管从4P体系来看，钻石广场具有不错的投资前景，然而投资者应当关注的是，谁会喜欢“钻石”？

建设路不是传统的CBD核心区域，但是这并不意味着这个区域就没有高端的商务需求。从建设路商圈及其产业集群来看，区域内有海信集团、第二重工等多家国内外知名企业，由于成华区高端商务写字楼缺失，这些企业只能勉为其难地选择通美大厦等商务楼或普通写字楼办公。然而这类企业要么会采取自购的方式，要么会承租较大面积的办公楼层，因此这类企业所对应的出租方，往往是具有雄厚实力的投资者。

由于紧邻电子科大，钻石广场对智力型公司具有较强的吸引力。不过如果是创业型公司，由于资金所限，入住钻石广场的可能性并不大，但成长型公司则是好选择。此外，广告公司、设计公司、事务所等第三产业类公司也是不错的选择。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。