重构成都城市中心版图

近年来，在成都城市快速发展和经济高速增长的同时，其城市发展也呈现出了多区域、多元化发展的态势。

成都新近确立的城市发展战略为“双核共兴”，即通过天府新区建设新兴城市极核，通过北改工程优化中心城区极核，共同拓展成都的发展空间，进一步提升城市经济的量能体积。在业内人士们看来，天府新区规划的逐步实施，正在再造一个“产业成都”，而“北改”的兴起则为成都城市化进程掀开了崭新的一页。

在新一轮的城市化进程中，成都房地产无疑充当了主力军角色，主城区和区域楼市发展互为补充，特别是区域楼市的崛起，正逐渐缩小与市中心区楼市的差距，众多一线品牌开发商协力打造出新住区，让成都楼市有了更多名声在外的居住中心。

前几年，成都最为火热的楼市焦点区域是大源、新双楠等；而今年，新城北天府门廊板块、新川师、地铁沿线等新区域则全面爆发，成为成都楼市的焦点话题。未来，随着这些区域的飞速建设发展，将形成更多的城市中心和区域中心，从而实现楼市发展“去中心化”。

城市化三阶段

在我国城市化进程中，以往北京、上海、广州等一线城市都遭遇过因发展过度膨胀，造成城市交通堵塞、环境污染、住房拥挤、人口过多等诸多问题，这被称之为“大城市病”。而今，类似的状况也在成都不可避免地上演着。

绝大多数研究城市化进程或房地产发展的专家学者都认同，城市化发展分为三个阶段：初期是小城市迅速形成的阶段；中期阶段，主要大城市优先发展是主要的发展特征，城市聚集效应呈现，小城市人口向大城市转移；中后期，随着大城市人口增加，交通、生活成本、居住成本的大幅增加，导致城市人口逐渐向生活、居住成本较低的区域转移，这一时期逆城市化现象出现，郊区将快速发展。随着郊区人口增加，消费、就业等不断完善，大都市圈快速形成。当前，对于北、上、广等国内一线城市，以及成都、长沙等为代表的二线城市而言，正是从第二阶段过渡到第三阶段的关键时期。

所以，眼下和未来，大城市应该采取多中心组团式，以避免和缓解大城市病的发生或加剧。

如何避免大城市出现“大城市病”？国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成认为，最有效的方法是采取空间调整的策略。过去，城市发展模式是“单中心，摊大饼”，城市是发展中心，周边是居住区，大家早晨往中间走，晚上往外走，使得交通拥堵，并产生热岛效应。如果改变城市发展方式，比如采取多中心组团式发展，在城市之外构建一个中心，建设城市新区，成为另外一个组团，这就和单中心分开并形成互补，就算城市大了也并不可怕，没有交通拥堵、环境恶化等问题，热岛效应也能够解决。所以，未来大城市发展应该采取多中心组团式。

复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远也认为，一个城市的多中心化提高了城市运行的效率。而一个城市要引导城市向多中心城市发展，需要城市新城的交通体系，商业和社会服务体系，以及对新兴城市的产业和创业的环境。

而城市发展“去中心化”的现实又一决定性因素在于中心城区土地的稀缺。因为在传统的城市中心区，土地的价格很贵，因此高层、高密度的房子到处可见。随着城市由一个中心区向多个中心区的转变，每个中心都具备完备的生活就业空间，过去城市中心区寸土寸金的局面就会得以缓解，高容积率的建筑形态也会得到改善。

成都“外移”

成都早已制定和提出、逐步实施多中心、多组团的发展战略。

根据成都2003－2020年城市总体规划，城市发展将形成南北展开的发展格局，构建多中心城市空间结构。在用地布局方面，成都市将以外环路以内的中心城为核心，放射性的沿道路两侧发展，南部新城、东部新城及北部新城都在紧锣密鼓的规划建设中。2011年初，《成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(草案)》中也明确提出：“十二五”期间，成都将形成以中心城区为核心，以县城、重点镇为节点，以城乡一体的交通、通信、公共服务和生态绿道等体系为依托的多中心、组团式、网络化空间结构和多层次、多功能“显山、亮水、露田”生态体系。

在成都理工大学商学院副院长、四川创新区域经济研究院副院长黄寰看来，成都正逐步迈向一线城市的行列，这个过程首先需要成都多中心发展。他认为，早在几年前公布的成都城市总体规划中，成都其实就提出了中心城城市结构将由单中心结构向多中心结构发展，形成由市中心-副中心-大区中心-居住区中心构成的城市结构。“成都城市发展需要多中心布局，不但中心城区内部需要“多核”布局，在城区周边的近郊也应该有更多的“新中心”来承载城市的各种功能。从长远看，这种趋势不会逆转。”黄寰说。

除了市政规划的合理引导，如今，轨道交通的火热建设也为成都城市多中心发展创造了有利条件。9月中旬，地铁2号线的开通运营，使得成都地下交通实现网状运营，很大程度上改善了城市交通状况。

一位业内人士分析认为，交通的便利会让城市居民的居住格局发生变化，城市移民运动开始，人们不再围绕城市中心内环以内居住，而是向东南西北方向移居，慢慢形成了一个个的区域版图。同时，国际惯例来看，但凡大城市，在走城市化多中心道路的过程中都有一个很重要的细节，就是都能因地制宜地结合不同地域的实际特点，打造不同的中心，修建不同类型的城市综合体。大型城市综合体将推动成都城市多中心进程。

在近十几年时间里，由于房地产企业的进驻，类似于双楠、金沙、新棕树、双桥子、光华大道、大源等众多商业生活区的诞生，刺激着城市商业的活力，更主导着城市的扩张。成都的新城建设从最初的三环路周围，发展到城南以及城东的腾笼换鸟，到北改的实施如火如荼，一直到今天天府新区的规划出台更是让成都新城建设以前所未有的方式大提速。

天府新“驱”

2011年西博会上，天府新区总体规划首次公布，总面积1578平方公里，其中近80%的区域主要是在成都范围内。这无疑是成都城市化发展的一大机遇。

天府新区建设正式启动数月，从今年上半年的各种数据看，已经取得了惊人的实绩。高新区完成固定资产投资216.7亿元，天府新区双流片区实施重点工业项目122个、总投资881亿元，天府新区龙泉片区上半年实现整车生产13.4万辆、销售收入183亿元，落户新津的世界500强企业已有10家。

无疑，天府新区规划的实施正在再造一个产业成都。四川省社会科学院副院长、研究员盛毅认为，从规划上看，天府新区更强调城市的协调发展。不仅是人口、产业的聚集，更关注生态功能等的配置，注重协调推进各种要素向城市集聚，全面建设宜业宜商宜居环境，一句话，就是要建设一个宜人的“产业成都”，建设一个可持续发展的世界生态田园城市。

去年天府新区规划出台之后，四川省社科院房地产研究中心主任、研究员、知名房产专家蒋华东就曾公开表示，新区的规划建设对未来的成都楼市提供了一个巨大的发展空间。从建设用地上来看，整个规划中光是用于生活配套建设的达到了48万亩，按照81%推算原成都范围内达到了39万亩，这个数字几乎达到了过去十年来整个成都楼市土地供应量的5倍。

伴随天府新区的开发，必定会有大量的外来人口涌入区域，并且，这部分人口中会包含大量企业高管、高新技术人才等高端客户，产业的提升将对区域内的房地产带来购买力提升等巨大利好。

蒋华东认为，和老城区不同，新区建设会更多需要创新性的产品、多元化的产品。同时，国际化的文化理念、人居价值会刺激到城市建设、商务模式发生改变，会更加追求高效率、现代的方式。天府新区是产业新城，进驻国际化的机构和全球性的人才，以及从事高端产业、高端服务业的人才，更多是对现代生活比较追求的群体。

高起点、高规格的天府新区规划和建设，还将吸引更多的品牌房企进驻。业内人士分析认为，吸引更多的实力房企拿地、深耕细作，这个可能性很大。这对所有的房企来说都是一个机会，也会让成都的房地产市场在二线城市里拔得头筹，甚至接近很多一线城市的水平。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰则认为，天府新区的产业规划偏向于现代的高端制造业、服务业，这些产业上所吸附的就业人群从总体上看会明显高于老城区一些功能片区所吸附的劳动密集型产业。他们的收入、文化程度、生活方式都会较目前有一定的提升。所以从住宅的角度上看，会有一些比较好的产品满足他们的需求。随着建设的逐步完善，新区和老城区一定会无缝对接。

北改之春

“东穷西贵，南富北乱”是曾经成都人对自己所在城市的评价。如今，一项总投资高达3300亿元的计划正欲改变“北乱”的格局。

在成都2012年“两会”上，关于“北改”的3300亿元的投资拉动，备受各界关注。按照规划，此次“北改”涉及金牛区、成华区、新都区，总面积约211平方公里，到2017年，将建成产业现代化、形态国际化、环境生态化、凸显鲜明成都文化特色的新城北。

在7月中旬举行的成都北城改造规划建设展暨项目推介会上，成华区、金牛区、新都区和成都市城投集团等19个项目分别与企业代表签约，总投资560.6亿元。签约项目包括宜家城北项目、驷马桥果品市场搬迁项目、普洛斯电子商务物流仓储项目等。

“城市发展要打破发展的不均衡，成都经过城西、城南的建设以及东郊的腾笼换鸟，现在城北无论在城市规划、经济发展、环境等方面都明显落后于其它区域。这既是城北的劣势，又是城北的机遇。”成都同恒地产总经理文化勇分析称，成都主城区可以用于城市建设的土地，城北是最充足的，因此成都提出北改，是很好的市场时机，这也是后发优势。

看到商机的

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。