深圳“最牛”别墅：官员一个电话优惠800万

“最牛”别墅藏身于月亮湾公园里，旁边是数百年的荔枝林

在寸土寸金的深圳市区，在炙手可热的国家级新区前海开发区域范围内，在荔枝林环绕的绿葱葱的市民公园里，在早已停止批别墅用地的政策环境下，弄一批“纯别墅”来卖，会是什么结果？稀缺、珍贵、高价……如果只用这些房地界流行的标签来形容它，力度明显不够。

近日，《民营经济报》记者接到报料多次实地来到这样一个别墅楼盘采访发现，这个被业界称为“最牛别墅”的大南山紫园[最新消息 价格 户型 点评]别墅盘，其开发商名不见经传，但却丝毫未影响它一出生就号称“深圳南山第一高价盘”。

均价15万/平方米。深圳一位厅级官员领导打个电话，就可以轻松让老板龚某一甩手批出两套房“优惠”800万元。这还不算是该别墅“最牛”的地方。业内人士指出，该盘能捂地20年、价格暴涨数十倍而公然叫卖，开发商从拿地到售卖操作手法“非一般开发商所能为”的能量，这才是超越了常人想像力的重点所在。

大南山紫园为何方神圣？该楼盘的公开宣传资料显示，“大南山紫园是前海区域内目前唯一一个纯别墅项目。紫园由21栋低密度住宅组成，总建筑面积50878.4平方米，是城市中心的半山别墅,坐拥28万平米的独一无二的纯天然荔枝林，项目完全掩盖在公园里面，高差60多米，占地面积是26000多平米。”如此描述，为其卖出高价，埋下了伏笔。

内幕1

惊人的赠送面积

凡是第一次上门看楼的客人，首先会被带到一个花巨资建造的影音室。随后，灯光被全部关掉。黑暗之中，一块宽达10多米的环型投影幕上，一个精心制作的广告宣传片，以光、影、音立体化的手法，向来客展现一个美仑美奂的超高端前海中心区别墅盘。

“6月开盘，下个月入伙，90多套现在剩下10多套了。赠送面积不是一般地大，是相当的大”。售楼经理热情地介绍。怎样个大法？双拼别墅房产证上300多平方米，可以送500多平方米地下室！联排的250多平方米可以用480多平方米，空中别墅买一层送一层花园，独栋别墅赠送更多……听了这样的介绍，见多识广的豪客买家，也很少能不为之心动。此外，赠送的地下室可以采光，可用来会客、做泳池，“如果要求不高，也可以做卧室。”

地下室可以采光？面对记者的疑惑，该售楼经理带记者来到楼盘的模型边。只见她按了下遥控器，白色底盘托着别墅缓缓升起到一定高度。“紫园依山而建，顺着山坡搭起了大平台建别墅，平台下面是三层的地下室。虽说是地下室，其实是在地上的。“我们现在所处的是地下室三层”，售楼经理强调，赠送面积不在产权证上，客观上有利于减少税收。

记者随售楼经理参观，坐电梯来到第三层（即别墅第一层），感觉豁然开朗。一栋栋建筑井然有序，正“乒乒乓乓”装修，而地下室同样采光良好，如果不特别强调还真不知是地下室。

业内人士告诉记者，这属于半开放式的地下室。地下室不计容积率，能采光的地下室基本上相当于普通的楼层。促使一些开发商建这种地下室“偷面积”，因为大量赠送面积对客户有很大的吸引力。在房地产业中，别墅楼盘“偷面积”、承诺赠送面积等是比较常见的手法。但紫园一出手就不同凡响，大量赠送面积，大的尺度令人咋舌。

“赠送面积是开发商与购房者联合起来欺骗政府”，华安律师事务所资深房[简介 最新动态]地产专业律师陈敏建议，购房者不要贪图小便宜。赠送面积不计入私人产权，属于公共产权，全体业主都有权力主张。一旦发生纠纷，赠送面积不受法律保护。

内幕2

见不得光的预售证？

紫园户型集中在200-400平方米，每套价格一千多万到几千万元，均价十五万元每平方米。其中部分独栋别墅由三个产权组成，即需要三个具备购房资格的人或者公司方能购买。

售楼过程有诸多不合常规之处。记者翻阅售楼部的相关资料，发现有建设规划许可证、施工许可证、工程验收许可证等，没看到房地产预售许可证和户型图。在售楼现场，绝大部分楼盘都按政府有关政策应该张贴公示的预售证、户型平面图等基本材料。根据有关规定，有房地产预售许可证才可以办理网签和房产证。户型图则是很多开发商乐意主动向外界展示，以便给购房者了解信息的基本工具。

一位售楼小姐肯定地对记者表示，没有预售证。至于户型图，要交了定金成交之后才能看。另外一位经理则表示，楼盘在三年前就取得了预售证，可以正常办理房产证。记者表示担忧，再三要看预售证，她提供了一张房产证的样本[最新消息 价格 户型 点评]，以增强记者的信心。

《民营经济报》记者在深圳国土资源管理局网站查到了紫园的“房地产预售许可”申请，受理时间为“2009-12-16”、“2009-12-28”，但未能查到该申请的详细内容。

“很明显，预售证与现楼、户型图之间有大出入，经不起推敲，否则不必遮掩。”房产行业资深人士余先生指出。

历程

长达20年的开发

紫园从拿地到今年售楼花了20年时间，这足以让业界艳羡，而其过程有充分的想象空间。

公开资料表明，紫园所在地块于1993年就已取得土地使用权。售楼部一份乙方为“深圳市武龙源房地产开发有限公司”的深圳市土地使用权出让合同补充协议书显示，“根据深合字（1993）0206号《深圳市土地使用权出让合同书》及第一、二补充协议的规定，乙方取得宗地T102-0014、面积为26473平方米的土地使用权。该宗地土地用途为别墅……”。深圳市武龙源房地产开发有限公司是恒裕集团的子公司。

但是，土地使用年限却是“从2005年10月25日至2075年10月24日止”。也就是说，土地实际使用期比拿地时间晚了12年。