酒店式公寓：商机无限抑或末路黄花？

近年来，由于中国经济的高速发展，带来了大量的人流和物流，具备酒店和公寓功能的酒店式公寓近年在投资市场中异军突起。尤其在北京、上海、天津等几个大城市，酒店式公寓普遍开发或者是全线飘红，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产的投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。据有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%～10%左右，成为高档住宅投资产品中投资回报和市场前景潜力巨大的兼备自用和投资性的地产产品。

据了解，北京高档公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。一些小型公司也将其作为商住使用。

这些高阶层人士，他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围，而酒店式公寓所具备的酒店和公寓的产品类型完全符合他们的这种居住需求。

供应：放量徒增

北京

据北京成业行房地产经纪公司副总经理邵念强介绍，在北京，伴随中国经济的快速发展，国际国内商旅人士的迅速增加，造成酒店式公寓的需求增加，尤其是对高档外租酒店式公寓的需求则逐年攀升。据统计，到2005年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式公寓有近40个，共提供近3万个住宅单位，总建筑面积超过200万平方米。销售返租类酒店式公寓供应量是：建成并基本投入使用的项目有50余个，潜在上市项目有30余个；总建筑面积在250万平方米以上；主要分布区域是朝阳CBD、燕莎–丽都、亚北、中关村、金融街、东城区、崇文区、宣武区。作为国家的政治文化中心，北京凭籍先天优势，大量国外企业、机构纷纷在京设立驻华分支机构、办事处。由此带来的大批外籍高管人员也顺理成章地成为众多酒店式公寓服务的对象。在北京的跨国公司高层管理人员，海外社团，驻华使馆工作人员以及港澳台人士，构成了北京酒店式公寓的主要租住客群。

从目前北京的这种以酒店为依托的公寓产品数量来看，目前公开推广销售的只有帝景豪庭酒店公寓和晶都国际的行政公寓，而这两个项目所提供的该种产品类型的数量又是有限的，因此酒店式公寓在市场的销售情况一直火爆。据珠江帝景有关负责人介绍，从目前的帝景豪庭酒店的销售情况来看，该类产品的市场认同度是非常明显的，目前120平方米左右的二室一厅的户型销售最好，这主要是因为该户型是最佳的商务公寓规格，适于出租，也满足生活需要。有业内人士认为，酒店地产基本属于稀缺性地产产品，而其市场需求却严重失调，尤其是一些国际著名酒店管理集团管理的酒店式公寓的需求更为广阔，今后酒店式公寓将会成为新的高档地产投资类型。

上海

上海作为中国经济、金融中心，大量外资企业，办事机构纷纷把中国区总部，甚至亚太区总部安置在上海，这进一步巩固了上海作为远东大都市的城市地位，由此带来的大批外籍人士形成了上海酒店式公寓的主力客群。到目前，建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计，2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米16000元以上。作为商务往来频繁的国际化大都市，上海具备了发展酒店式公寓的先天优势条件。

据资料显示，目前上海市场约有9000套左右的酒店式公寓供应，由于市中心高档酒店式公寓数量比较有限，因此出租率基本保持在85%以上，特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎，市场前景十分看好。此外，不少外籍人士初到中国，都比较青睐酒店公寓，这种有品牌的酒店式公寓让他们比较有安全感，可确保日常生活设施的及时维护和修理。因此比起高档公寓和别墅来，他们更愿意选择酒店式公寓。

据悉，今明两年，上海的中山公园、徐家汇地区将有一些酒店式公寓上市，但数量不大。据第一太平戴维斯的有关人士介绍，这些酒店式公寓都是只租不售型，主要的客户将是日本和东南亚地区的商务客。

天津

今年，天津市酒店式公寓的供需量将持续加大。随着天津市引进外地、外资项目的增多，服务型公寓特别是高档酒店式公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上，如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在24～30美元/平方米/天，比2004年同期增长5%～10%左右。由于酒店式公寓的需求反映了外来人口的状况，所以又是房地产市场的需求风向标之一，其市场前景也与外地及外资机构和公司驻津数目相关。

据统计资料显示，到2004年第四季度，天津市加上新上市的金皇大厦新推出的套房，市场上服务型公寓的总存量约578套，以一室一厅和两室一厅的户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室的大户型通常更受携眷人士青睐。

重点：关键看服务

据远中•悦莱国际酒店公寓总经理范国翔介绍，酒店式公寓最大的卖点是体现在服务上，远中•悦莱国际酒店公寓标榜的是国际酒店公寓，力求做到每个细节的标准与专业，服务也更为人性化。比如走道、门的宽度、高度，电梯的分类等硬件设施方面，都严格遵循高档酒店式公寓的国际化标准。在软件服务方面，公司和纽约国际顾问管理公司一起研讨，制定了高水准的服务体系，注重对客户的专属服务如安排私人美容、美发师，私人美体教练，机场接送等等，真正达到五星级酒店式公寓的标准。

纽约国际管理顾问公司总经理Wendy则大力推崇“宠爱服务”理念：酒店式公寓的每一个员工应该把顾客当家人来宠爱，要为顾客在商务、人脉、地点、安全等方面做全面考虑。总体来讲，量身订制的服务观念、价格趋向的观念以及软件的不足，是北京酒店式公寓应该注意的问题。

目前，酒店式公寓都会由一些知名的酒店管理集团进行管理，比如上海外滩中心的酒店式公寓是交给著名的威斯汀集团管理，因此在服务上都接近酒店的标准。酒店式公寓的服务更有针对性，更加迎合客人的生活习惯，像打扫房间的时间可以按客人的要求，而客人的一些额外要求，如养鱼、浇花、洗碗等也会予以满足。不少酒店式公寓还会定期举办一些活动，让住客更快地融入到新的环境中来。

此外，酒店式公寓还应该有周全的星级商务服务，公寓内应设立大型商务中心，包括订票、订餐、速递等多种服务手段必须一应俱全，还应配备大型会务室、多媒体、演示中心等，以供楼内各界商务人士使用。

比如，位于密云县城中心的世豪国际酒店公寓，设有各种规格客房217间。可为中外宾客提供国际国内长途电话、卫星电视频道、闭路电视系统及电脑宽带网络等各项服务。酒店拥有装修别致、典雅豪华的餐厅20余个，有中餐厅、西餐厅、咖啡厅、宴会厅、日式餐厅、鲍翅海鲜厅、天堂酒吧、茶室等。主营菜肴风味有：川菜、鲁菜、粤菜、鲍鱼海鲜、民间风味及西式大菜。康乐健身设施有：网球、台球、沙壶、保龄、桑拿、KTV、棋牌、射箭、游泳、健身、按摩药浴、美容美发等。酒店还拥有商务中心及10个大小会议室，可为中外宾客提供商务洽谈、专业会议、同声传译等服务项目。

投资：注意事项

区域价值决定酒店式公寓价值。虽然目前酒店式公寓的市场需求前景良好，具有非常高的投资价值，但是在购买酒店式公寓进行投资时不能盲目，要选对区域。就北京而言，目前北京高档住宅出租市场经过10余年的发展，区域特色是非常明显的。CBD及其辐射区域、金融街、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，由于该区域已经形成了非常成熟的商务氛围，区域的投资性高档住宅产品销售情况一直不错。

在购买酒店式公寓时，一般要考察该酒店式公寓的经营管理单位和其投资的模式。酒店式公寓在国外已经形成非常成熟的市场环境，据业内人士介绍，在投资酒店式公寓时，其酒店式公寓的经营管理者的层次和品质是非常重要，一般投资回报率高的酒店式公寓的经营管理者均为国际化的酒店经营管理单位，其管理和经营服务水平和客户资源的储备都具有国际性，具有良好的国际市场和客户口碑。

同时，酒店式公寓一般以投资为主，因此该种产品的投资模式也就需要关注，一般的酒店式公寓的投资模式为开发商委托其酒店管理单位经营管理公寓，投资者在一定时间内可以获得稳定的投资回报。诸如，北京帝景豪庭酒店公寓由豪生酒店管理集团返租10年，10年内免交物业费和维护费，10年后得到一个区域成熟、全五星级配置、享有知名度易于出租、并且将会升值的物业，同时10年内还可以享受到豪生酒店管理集团旗下5家酒店每年8个相应客房免费使用等一系列的权利。

前景：商机无限

纽约国际管理顾问公司总经理Wendy指出，酒店式公寓是通过非常专业的经营团队来做商业性经营的，而且产权和经营方法基本上要分开。北京酒店式公寓有着无限商机，但是开发商并未做好充分的准备，主要体现在服务水平方面。北京有很多服务的名称抄来抄去，比方说大管家、清洁人员、干洗等等，但并没有实质的服务内涵。如所讲的“宠爱服务”就分两层，第一层要宠爱业主，宠爱小业主。还有就是宠爱开发商，为其带来良好的口碑；第二层就是宠爱顾客。这包括四个最基本的条件：深切了解顾客，为他们量身定制服务；服务要标准化；严格的长期的训练和集合；注重服务的每一个细节。

酒店式公寓作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的酒店式公寓有望成为中产阶层的首选。

近期一项针对北京、上海、广州、深圳等7城市近千名高收入者的抽样调查显示，各种投资理财工具中，房地产投资被列为各类投资理财工具的前三位，而其收入也是所有投资品中最让他们感到满意的。而在房地产所有业态当中，酒店式公寓又是呼声最高、最被市场看好的投资渠道。另据统计，就北京而言，境外办事机构共计4000余家，世界排名前100位的跨国公司，有50%在北京设有办事机构。仅以丽都、燕莎商圈而言，区域周边有着浓郁的涉外氛围，众多商务人士、行政人员、企事业高级管理人员、私营企业主对生活、商务、社交、休闲、度假等等方面的物业使用需求，庞大的市场机会使得酒店式公寓的存在变为可能。

链接：酒店式公寓

酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。但酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约。

酒店式公寓英文是Service apartment，是为常住型旅客提供居住的。在一些国际大都市，人流量很大，也有很多的商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉。酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为非常重要的潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。

1994年起，酒店式公寓这个概念在中国房地产业出现，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。具体是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如打扫卫生、预约送餐等。

酒店式公寓是一种新型的地产产品类型，该产品突出特点就是以自身的高档酒店为依托，酒店是其地产产品的配套，可以享受到高档酒店所提供的各种酒店式的管理和服务模式。这种投资型的酒店式公寓，将传统的房地产开发与传统的酒店式服务结合起来，通过酒店式服务，把物业变成一个酒店式服务的经营，满足了投资业主的投资回报，开发商也把开发地的商业价值体现出来。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。