浅析成都服务式公寓市场

服务式公寓作为区别与星级酒店与高档公寓的房地产衍生新兴市场，自90年代初在中国的国际大都会上海发展以来，已经在上海、北京、广州取得了长足发展，并日趋成熟。服务式公寓简言之是“酒店式的服务、公寓式的格局”，具体来讲，它与星级酒店和高档公寓相比，存在以下特点：

1、与星级酒店相比，服务式公寓在大堂、室内装修等基本相同以外，最大的区别在于为该区域常住高端外籍商务人士提供星级酒店不能提供的“家”的温馨感觉；

2、与高档公寓相比，服务式公寓由专业的服务式公寓管理公司提供酒店式的家政服务、礼宾服务、商务服务、健康服务、社区文化服务、工程维修服务等多个方面。

3、服务式公寓地理位置较好，一般集中在领事馆、高档写字楼、外籍人士经常活动的区域、周边餐饮娱乐、大型商场云集的区域。

4、服务式公寓的出租率较高，一般出租率为80-90%以上，比星级酒店略高，且租金增幅稳定，有较好的投资保障。

5、服务式公寓长租客主要为外国企业驻中国的中高层管理人员，散客为高端商务人士出差和旅游人士。

6、服务式公寓的价值是建立在高档豪华装修、完善的配套设施等硬件基础之上，真正的价值体现在于软件即服务之上，一家好的服务式管理公司提供的优质服务是可以为服务式公寓的租金增长及入住率提供根本保证。

7、服务式公寓的物业持有人一般为一家或几家大业主，避免了由于存在空置率，造成散户持有者的利益分配不均，保证了一家或几家业主的总体收益率。同时也避免服务式公寓管理公司与众多散户持有者合作时无法统一意见，造成管理不便，这也是一流服务式公寓管理公司不愿意承接散售服务式公寓，而只愿意同大业主合作的主要原因。

以上海为代表的服务式公寓大大小小约有75个大小型的独立或连锁式服务公寓品牌进驻，非集团式经营的小型品牌亦有相当的数量；北京则紧随其后，有近40个品牌进驻，共提供近3万个住宅单位；北京、上海与广州三地的服务式公寓的入住率则分别高达85%、87%、86%。

未来中国的发展越来越国际化，服务式公寓成为迅速发展的新兴房地产细分市场，在国际交流活跃的各大城市发展日趋成熟。

服务式公寓在成都还是一个完全空白的潜力市场。目前已经有包括雅诗阁等3家国外财团介入成都服务式公寓的投资，它们实力雄厚的企业背景将为成都的首批服务式公寓作出样本。未来两年内，服务式公寓的投资开发将成为成都楼市的新热点。

作为成都市服务式公寓的先行者香格里拉酒店，在酒店5至7层设有26间服务式公寓，房间配套从套一到套三不等，给客人提供各类服务和成都的相关信息。拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。随着越来越多的跨国公司投资成都，服务式公寓已出现很大的需求。香格里拉酒店已将目标人群锁定跨国公司高管。

在成都人民南路（原四川博物馆）凯德置地开发的“来福士广场”的总体规划中，除五星级酒店外，极有可能规划高档服务式公寓，将会在很大程度上给未来成都服务式公寓提供较好的发展范本。

高力国际最新的数据报告显示进一步点明了成都市场的爆发能量：根据成都外资投资发展的速度，目前在成都工作的外籍人士在10000人以上，2009年这个数据将突破15000人，这还不包括随行定居的家属，届时，成都市场对服务式公寓的需求预计将会达到1521套，服务式公寓的租金水平也将以2%的增幅逐年递增，2009年将达到169元/月. m²。对于一个零起步的市场来说，服务式公寓在成都将拥有广阔的市场前景。届时，成都市场对服务式公寓的需求预计将会达到1521套，服务式公寓的租金水平也将以5%的增幅逐年递增，预计2012年将达到200元/月. m²。这样的数据无论对于开发商还是投资者来说，都具有巨大的诱惑力。

据了解，外企在成都的普通员工一般每月房贴（Housing）一般在1200美金，中层管理一般在2000美金/月，高层管理一般为4000美金/月左右。很多公司的房贴只能使用而不能提取，阻断了外企高管提取买房的可能性，这也是服务式公寓的租赁保障。

预计未来的2-3年以内，取得文化宫地块的爱美高公司、川信大厦旁的仁恒地块，以及凯德置地可能陆续推出真正意义上的服务式公寓。包括未来美领馆附近的100余亩空地及桐梓林欧城附近也将可能出现针对外籍高端商务人士提供的服务式公寓。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。