酒店式公寓投资人士必备的“宝典”

酒店式公寓租金一枝独秀

据高力国际发布的最新研究报告显示，过去3个月里，北京豪宅市场的平均租价降至每平方米20.5美元，创下自2000年至今的最低点。但高档酒店式服务公寓的租金不降反升。

造成北京的豪宅平均租金大幅度下降的原因是，高档公寓和别墅是北京几年来一直热投的项目，由于新项目供应量上升得很快，老项目还没有被市场完全消化掉，从而使北京的豪宅市场竞争十分激烈。

同时业内人士预测，长期来看，酒店式公寓供应将很有限，价格应该不会下降。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起，进而扩展到全球的一种新型的建筑形态或称之为管理形态。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

今天我就告诉大家如何在其他豪宅大跌的情况下，投资酒店式公寓，做个楼市投资高手。

如何投资酒店式公寓

酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动的地带，周围的服务配套设施完善。公寓本身在硬件配套设施上毫不逊色，住户只两手空空都可以安心住到里面；其服务也更家庭化，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理，提供普通公寓所没有的有偿商务服务，如进行商务活动所需的打印、传真等服务。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多。因此，备受在京工作的外地与外籍商务人士青睐。

区域价值决定投资价值

买酒店式服务公寓进行投资不能盲目，要选对区域。北京酒店式服务公寓市场经过10余年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。金融街、CBD及其辐射区域、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，就连其辐射区的高档酒店公寓也因此而租价上涨，比如在2003年就已经迎来开发热潮的广渠门地区，这一地区的项目基本上都是精装修的房子。发展潜力最大的区域当数金融街，该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。丽都商圈则是老牌的外销公寓集散地。

了解投资目标人群

据了解，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体，一些小型公司也将其作为商住使用。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。在京外企目前有数千家，且这个数字还会继续攀升。而酒店式服务公寓的数量还远远不够，因此投资这种物业毫无疑问是可以获益的。

如何投资收益好

怎样选择酒店式服务公寓进行投资才能获得良好收益呢？

一看位置。是否具备可持续发展潜力；二看配套。全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看物业管理。客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件。要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入驻管理；四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看整体经济的发展态势。

小贴士

特点明显

近几年来，酒店式公寓以其独特的产品特征和良好的市场因素成为北京房产投资和租赁市场的宠儿。其之所以受到追捧，是因其小户型产品的市场紧俏和能满足巨大的高档租赁市场的需求。酒店式公寓既有高档酒店的良好环境、专业服务，又能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持“居家”的私密性和温馨生活氛围，而且租金更为合理，众多投资者相信酒店式公寓具有广阔的投资前景。

楼市支招

投资关注哪些因素

地段是第一要素

与传统房地产市场中强调地段的意义相比，酒店式公寓产品对于地段的要求更加严格。从酒店式公寓的入住客源层面来看，主要为海内外驻京机构的商务人员、管理人员和技术人员以及部分往来北京的国内外商务人员，其并非长期在北京定居，并且具有较高的福利补贴，因此会考虑选择酒店式公寓作为其居住场所。对于这样的客户群体而言，便捷是其所关注的。交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷等等构成了便捷的主旨，而如此种种便捷皆取决于项目所处地段。交通便利的黄金商务地段，外国企业和外籍、外地员工的聚集流动区域，酒店、商业和娱乐业配套发展成熟的商业中心，必将成为酒店式公寓投资者追逐的热点区域。

产品是投资保障

正如前述，酒店式公寓的入住者一般是驻京外企、外国机构以及国内外地企业驻京高级管理人员和商务人员，其一般具有较高层次，经常出入于高档居住社区和酒店，对产品设计以及产品配置均具有较高要求。从产品设计层面来看，投资者应该避免选择同一区域内过多雷同的产品形态，应该关注产品的经济实用性，选择房型布局紧凑灵活，户内消极空间数量、分摊的公共面积少的产品。从产品配置层面来看，投资者应该关注电梯、空调以及其他机电设备和家具以及装修材料、装修设计等细节问题，如电梯、家具和其他机电设备应为进口品牌，空调最好是中央空调系统，装修材料以及装修设计均需具有较高国际知名度等，从而才能更好的满足入住者生活需要及品位需求，一方面确保其较高的出租率，另一方面保持物业较高的保值价值，从而实现其保值增值实现投资回报的最终目标，面积适中是重要因素。

品牌是保障因素

从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。因此，投资者在选择投资对象时，应该加强对发展商背景及其操作案例的研究，关注其是否有完整的协助购房者出租房屋的租务计划，是否有投入较高、市场细分的推广计划，要尽量选择具有较强实力和品牌知名度的发展商。在酒店式公寓的后期运营中，酒店物业管理公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格。投资者应该选择物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，如此才能保证稳定安全的投资回报。