酒店式公寓投资人士必备的“宝典”

投资分析

酒店式公寓VS普通公寓

业内专家普遍认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资。其原因主要在于：

1.出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；

2.租金稳定性较有保证。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。

而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；

3.性价比比酒店更有优势。酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。

酒店式公寓VS产权式酒店

对酒店式公寓而言，理论上讲，投资者拥有房子的产权，即成为公寓的小业主。两年后这些小业主可以成立自己的业主委员会，业主委员会可以代表小业主，对开发商原先聘请的酒店管理公司进行监督，并反映小业主合理的意见。一旦酒店管理公司签订的合同到期、或是经营出现亏损等问题时，业主们可以通过投票决定是否继续聘用原有的酒店管理公司。

但是，有些酒店式公寓在销售时，开发商会要求购房者签订一份在几年内不得享有自住权、使用权的合同。因此，专家提醒投资者，在投资这样的物业时，不要被商家极力的推荐所左右，一定要保持清醒的头脑，理性地选择投资项目。

对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但是产权拥有者很难把握它的投资回报率，因为他的项目特性决定必须是聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，不是由自己来控制这一市场层面的盈亏。也就是说，投资回报率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况，而不仅仅是取决于开发商的承诺。某些开发商承诺的10%-30%的高额、固定的回报可能是精心设置的陷阱。

酒店经营利润的计算大多是按80%-100%的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效益就实现不了，一旦出现经营亏损根本没有利润可分，投资者便被“套牢”。对于有意购买产权式酒店的投资者来说，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。

前景分析

酒店式公寓投资前景如何

酒店式公寓的散卖，为买家们提供了又一条投资途径，业内专家普遍认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：

一，投资回报率。酒店式公寓的前期投入资金较多，如需要配置酒店的一整套服务系统等，但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出20%左右。另外，在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益；而统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修成本。

二，出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入驻管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。

三，租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。统一经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，保持了物业的整体租价。

楼市提醒

投资风险应注意

投资酒店式公寓的回报率是诱人的，但投资客也应当知道，酒店式公寓并非每个购房者的提款机，它像走在钢丝上的舞者，与股市一样是高端市场的高风险产品，条件要求极为苛刻，因此要求投资客需要具有准确的投资眼光。看似“旱涝保收”产权式酒店，其实也暗藏危机。有的承诺五年回报，每年8%，事实上，本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”；一般承诺回报的产权式酒店都会另外注册一家公司来和买者签约，这样就为后面经营不善、溜之大吉打好伏笔。

可以说，酒店式公寓给投资人多了一种投资选择，同时也就多了一种风险。因此，作为一个理性的投资者，一定要睁大眼睛，不要轻易把钱投进去，无论有多大的诱惑，在开始时都要把预期得到的投资回报缩小，放大风险。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。