酒店式公寓：商机无限抑或末路黄花？

近年来，由于中国经济的高速发展，带来了大量的人流和物流，具备酒店和公寓功能的酒店式公寓近年在投资市场中异军突起。尤其在北京、上海、天津等几个大城市，酒店式公寓普遍开发或者是全线飘红，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产的投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。据有关专业机构的统计资料显示，目前市场上酒店式公寓的投资回报率可达到8%～10%左右，成为高档住宅投资产品中投资回报和市场前景潜力巨大的兼备自用和投资性的地产产品。

据了解，北京高档公寓的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士等高阶层人士，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。一些小型公司也将其作为商住使用。

这些高阶层人士，他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的配套，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围，而酒店式公寓所具备的酒店和公寓的产品类型完全符合他们的这种居住需求。

供应：放量徒增

北京

据北京成业行房地产经纪公司副总经理邵念强介绍，在北京，伴随中国经济的快速发展，国际国内商旅人士的迅速增加，造成酒店式公寓的需求增加，尤其是对高档外租酒店式公寓的需求则逐年攀升。据统计，到2005年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式公寓有近40个，共提供近3万个住宅单位，总建筑面积超过200万平方米。销售返租类酒店式公寓供应量是：建成并基本投入使用的项目有50余个，潜在上市项目有30余个；总建筑面积在250万平方米以上；主要分布区域是朝阳CBD、燕莎–丽都、亚北、中关村、金融街、东城区、崇文区、宣武区。作为国家的政治文化中心，北京凭籍先天优势，大量国外企业、机构纷纷在京设立驻华分支机构、办事处。由此带来的大批外籍高管人员也顺理成章地成为众多酒店式公寓服务的对象。在北京的跨国公司高层管理人员，海外社团，驻华使馆工作人员以及港澳台人士，构成了北京酒店式公寓的主要租住客群。

从目前北京的这种以酒店为依托的公寓产品数量来看，目前公开推广销售的只有帝景豪庭酒店公寓和晶都国际的行政公寓，而这两个项目所提供的该种产品类型的数量又是有限的，因此酒店式公寓在市场的销售情况一直火爆。据珠江帝景有关负责人介绍，从目前的帝景豪庭酒店的销售情况来看，该类产品的市场认同度是非常明显的，目前120平方米左右的二室一厅的户型销售最好，这主要是因为该户型是最佳的商务公寓规格，适于出租，也满足生活需要。有业内人士认为，酒店地产基本属于稀缺性地产产品，而其市场需求却严重失调，尤其是一些国际著名酒店管理集团管理的酒店式公寓的需求更为广阔，今后酒店式公寓将会成为新的高档地产投资类型。

上海

上海作为中国经济、金融中心，大量外资企业，办事机构纷纷把中国区总部，甚至亚太区总部安置在上海，这进一步巩固了上海作为远东大都市的城市地位，由此带来的大批外籍人士形成了上海酒店式公寓的主力客群。到目前，建成并基本投入使用的酒店式公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。据统计，2004年推出的19个小户型物业中，有13个是酒店式公寓，均价基本保持在每平方米16000元以上。作为商务往来频繁的国际化大都市，上海具备了发展酒店式公寓的先天优势条件。

据资料显示，目前上海市场约有9000套左右的酒店式公寓供应，由于市中心高档酒店式公寓数量比较有限，因此出租率基本保持在85%以上，特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎，市场前景十分看好。此外，不少外籍人士初到中国，都比较青睐酒店公寓，这种有品牌的酒店式公寓让他们比较有安全感，可确保日常生活设施的及时维护和修理。因此比起高档公寓和别墅来，他们更愿意选择酒店式公寓。

据悉，今明两年，上海的中山公园、徐家汇地区将有一些酒店式公寓上市，但数量不大。据第一太平戴维斯的有关人士介绍，这些酒店式公寓都是只租不售型，主要的客户将是日本和东南亚地区的商务客。

天津

今年，天津市酒店式公寓的供需量将持续加大。随着天津市引进外地、外资项目的增多，服务型公寓特别是高档酒店式公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上，如国际大厦、奥林匹克大厦、滨江国际饭店等目前租金在24～30美元/平方米/天，比2004年同期增长5%～10%左右。由于酒店式公寓的需求反映了外来人口的状况，所以又是房地产市场的需求风向标之一，其市场前景也与外地及外资机构和公司驻津数目相关。

据统计资料显示，到2004年第四季度，天津市加上新上市的金皇大厦新推出的套房，市场上服务型公寓的总存量约578套，以一室一厅和两室一厅的户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室的大户型通常更受携眷人士青睐。