成华区川棉厂地块挂牌待售 肥地当前需冷静

成华区主城区的土地市场在沉默一段时间后，成棉厂生活区A、B地块终于在本月初推出，5月5日——5月19日挂牌出让。以业内的理解，该地块算得上新华公园生活圈，自身条件优越，确实受人瞩目。在当今成都主城区土地市场成片地块屈指可数的前提下，这样的地块就像一块“肥肉”，很多开发商都已举箸等待。

地段虽好环境糙

该地块位于二环路高架桥内侧。东靠二环路，西邻小龙桥路，南接双林北支路，北邻新鸿路。步行至新华公园约10几分钟。成都报道记者现场看地，目前地块已被整理出来，四周用白色围墙围住。挂牌为“二号宗地”的土地由A、B两个地块组成，两地块并不完全相连，中间隔着一栋4层的旧楼，楼顶尚有“富桥”的醒目标志。

尽管川棉厂地块处于城市中心核心位置，但 从整体环境来看，目前片区内有许多破旧的居民楼，日后都将面临拆迁问题。因此，该片区未来土地放量会比较大。而从商业配套来看，片区内有建设商圈、猛追湾商圈，万象城和SM广场、伊藤洋华堂等大型综合体，但都有一段距离。目前片区内仅有一些社区商业及小超市，尚未发展成熟的商业配套显然无法足够支撑该区域人群需要求。

据了解，该片区目前在售的项目有中建·新华府、保利·康桥、汇厦·沙河锦庭、万科·金域蓝岸、万科·金色乐府、中粮·锦云等多个项目。其中，汇厦·沙河锦庭价格在8500元/平方米左右，其他几个项目价格均在10000元/平方米以上，在售房源多以改善性户型为主。

成都思源市场研究中心策划专员蒋平分析：“从地块的指标来看，住宅比重较高，可以刚需产品为主，配合一小部分首改产品。从区域来看，地块临近万象城商圈，商业气氛浓厚，可以打造一定规模的商业和公寓产品。”

前景美妙总价高

与川棉厂地块隔街相望的九龙仓·御园将是土地出让后受影响最直接的楼盘。 在御园的售楼部现场，摆放着与川棉厂地块相关的展牌，那上面显示着九龙仓对该地块的认知：180米东区地标即将呈现，配套全面升级。展牌展望着该片区的未来，并且提前将“地标”之名拱手奉上。

这样的慷慨对九龙仓而言百利无害。因为无论谁拿下川棉厂地块，都会对他们产生最直接的积极影响。未来的川棉厂项目不仅将使其配套更加完善，还将持续拉高整个区域的知名度，这样的局面是九龙仓乐于见到，并且希望传递给它的客户。

5600元/平方米的挂牌起始价到底高不高？并不是每一个开发商都能吃下这宗昂贵的地块。九龙仓·御园的置业顾问罗帅表示：“二环内日益稀少的土地供应，川棉厂占据着绝佳的地段，并且具有成熟的配套，未来升值空间巨大，5600元/平方米的楼面价也十分合理。”

按照地块规划，九龙仓·御园置业顾问罗帅认为，今后川棉厂地块呈现的将是片区内尚属空白的综合体。

目前区域内的商业形态多以底商为主，九龙仓御园的商业占比不足项目十分之一，而临近的中建`新华府虽然持有独栋商业，但总体量也只有28亩的小地块同样不足以独当一面。

再往东北方向走，同属一片大区域的保利·康桥、汇厦·沙河锦庭的商业状况都趋于同质。保利·康桥依附建设路商圈，汇厦·沙河锦庭有一栋13层Loft和少量底商。

和九龙仓·御园一样，中建·新华府与川棉厂地块同样唇齿相依。沿着地块双林北支路一侧的围墙走，围墙尽头就是中建·新华府和它的独栋商业——锦绣天地。

中建·新华府相关营销负责人对于该地块同样十分看好，“虽然不算绝版，但二环内地块对开发商还是具有极大的吸引力。如果哪家开发商拿下这宗地块，将能够为他们承载持续3-5年的中大规模开发，如此开发节奏对于产品本身及开发商而言都有着积极作用。”由于成都市二环内目前已基本没有大地块供应，而随着川棉厂93.15亩地块入市，无疑打破了这种僵局，势必会成为开发商们争夺的“香饽饽”。

在地价前瞻上，这位负责人还表示：“如果按照之前拿地的经验，这块地单价上万也不是没可能，并指出对于一宗总起价20亿的地块，单价每增高一点，它总价则会大幅上升，对于实力不强的开发商而言，很难有能力支付，因此预估溢价不会太高。限于总价影响，拿下该地块的不出意外，将会是一家实力雄厚的开发商，不过拿地后的产品开发可能面临走量速度不会太快的问题。

看好综合体但也考手艺

该地块周边虽拥有建设路、万年场、猛追湾三大百亿商圈，但其实不难发现从商圈内大型综合体如万象城、伊藤洋华堂等步行至地块所在处，仍需花费至少15分钟时间，这对于如今追求生活便捷度的居住者而言是个不小挑战。

成都报道记者以川棉厂地块为中心，围绕其周边走了一圈发现，区域内在售楼盘项目除了中建·新华府拥有1万多方的独栋商业-锦绣天地规划了休闲、购物、娱乐、餐饮等多种业态外，再无大型集中式商业。

一位刚从九龙仓·御园看房出来的张先生告诉记者，之前有担心买了房入住后生活便利的问题，“你可能也看到了他们售楼部里摆放了川棉厂地块的展牌，销售人员从地块性质跟我分析了未来该地块一个大致发展规划，他们有商业用地，打消了我对生活便捷度这块的疑虑，这么看来买这边的房子增值潜力还蛮大的。”

目前区域内各新项目如保利·康桥、九龙仓·御园打造的社区底商以及区域内零散的老社区商业配套已无法支撑逐渐增多的区域人群居住需求，诸如张先生的疑虑的确是购房者如是担心的问题。由于该片区拆迁尚未彻底完成，未来或有更多地块入市，届时以川棉厂地块为核心，周边再无大型商业配套的话，不足以支撑整个区域内未来居住人口消费指标的矛盾或将日益突出。

恰好90亩川棉厂地块入市，对于大型商业缺乏的该片区无疑是种利好。除了二类住宅用地之外，该宗地还拥有一块纯商业性质用地。从产品开发层面来看，随着地块未来进一步开发，将促进整个杉板桥片区乃至城东楼市发展。除了解决区域内大量居住人口生活消费问题外，还有可能打造出建设路商圈南移轨迹。

“根据川棉厂地块土地性质及规划看来，未来随着它的开发，建设路及万年场商圈的商气将很有可能被吸引进来，因为地块北面正在建设的泰合思源广场将打造高端酒店地产物业，涵盖五星级酒店、大型集中式商业体、超高层甲级写字楼，与该宗地包含的商业地块性质形成搭配组合，如此看来将在很大程度上，促使整个建设路商圈南移，这就为未来川棉厂地块区域形成高端风情住区提供更多可能。”中建·新华府相关营销负责人如是说。

前景虽美好，不过在商业打造方面也还面临些许问题。“由于地块商业体量较大，按照规划，竞得人须建设甲级写字楼面积不低于50000平方米，同时还需临二环路规划布局商业街，其中有特色的集中商业面积不低于20000平方米，这就对拿地开发商的产品打造等能力方面有着非常高的要求。”四川中原地产研究中心数据主任王旭效表示。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。