超100万m成都写字楼供量创新高

商务主轴写字楼将与二级商圈区域性写字楼及总部基地展开市场争夺战

★白皮书

首次发布成都写字楼市场年度报告

2009年，由于受到全球金融危机的影响，成都写字楼市场一度遭受重创，在经历了长达半年的低迷与萧条后，逐渐从金融危机的阴霾中走出并焕发新的发展活力。成都今年写字楼的供应情况如何？平均销售价格是多少？哪些区域的写字楼迅速崛起？总部基地今年的市场表现如何？即将到来的2010年，成都写字楼将呈现怎样的发展态势？为此，本报联合四川中原地产机构进行了市场调查。

供量105万平方米2009写字楼创历史新高

本次调查显示，2009年1月-11月，成都市主城区（不含总部基地）总计有33个写字楼项目取得预售许可证，总供应量约达到105万平方米。供应量呈井喷状态，大大超过去年77万平方米左右的供应量，突破历史最高点。其中销售型写字楼总供应量达到97万平方米，只租不售经营模式的写字楼供应量为8万平方米。

值得注意的是，在百万多平方米的供量中，超过三分之一的供应量为小户型商住公寓，面积约36万平方米。这部分商住公寓为写字楼立项，规划为40-60平方米小户型商住楼或酒店式公寓。产品定位介于住宅与写字楼之间，可商可住，但更多的是偏向居住功能。例如金府SOHO、金府国际、经典再现等项目。商住公寓的出现是在写字楼市场供应压力较大情况下市场自发调节的结果，也一定程度上缓解了写字楼市场压力。

【机构观点】

中原地产分析认为，全国范围内经济保持良好的增长势头，经济复苏并趋于稳定。房地产市场不断冲高，尤其是在住宅市场销售火爆的情况下，写字楼市场逐步回暖。北京、上海等一线城市写字楼大单交易频现预示着市场信心的恢复与逐渐高涨。成都2009年前3季度GDP增长率达14.2%，排全国副省级城市第一位，经济增

长强劲。中小企业蓬勃发展，催生新的写字楼市场需求。2009年4月，成都市出台了《关于进一步加快金融业发展的若干意见》，这一针对金融企业购买及租赁自用写字楼的优惠政策进一步刺激了写字楼市场的发展。

供需比创历史新高写字楼市场竞争压力较大

调查显示，今年1-11月，写字楼成交约53万平方米，较去年增长35%左右，增长幅度较大。由于供应量激增，造成短期内消化困难，供过于求趋势明显。目前的供需比已超过2，攀升到历史新高，市场竞争压力较大。

从整体销售情况来看，面对中小企业的小户型写字楼需求强劲。如金色海蓉蚂蚁工房、置信未来广场等小户型均在较短的时间内实现快速销售。此外，小户型商住公寓也颇受市场欢迎，以较大的价格优势吸引投资者的目光，成为投资者青睐的投资产品，市场销售情况较好。

【机构观点】

四川中原地产分析认为，尽管供过于求明显，但从发展趋势上来看，随着经济的复苏及政府启动内需政策的刺激，5月开始成交量保持平稳上升的态势，月均成交量维持在6万平方米以上，市场需求强劲。预计2009年全年写字楼成交量将突破60万平方米。

均价7948元/平方米较去年上涨1.5%

调查显示，今年1-11月，成都写字楼销售平均报价7948元/平方米，较去年成交价7831元/平方米出现1.5%的微小涨幅。受经济复苏的影响，多个项目从下半年开始上调销售价格，上调幅度从200-1000元/平方米不等。

数据显示，租金方面基本与去年保持持平。甲级写字楼租金由去年平均108元/平方米/月下调至今年平均105元/平方米/月。乙级写字楼租金由去年78元/平方米/月下调至今年76元/平方米/月。出现微幅下调，但从第三季度开始，随着租赁市场的活跃，租金开始回升。

【机构观点】

四川中原地产分析认为，由于今年写字楼集中放量，供过于求情况明显，市场压力较大，租售价格基本与去年持平。在政府规划的两条商务主轴不断升温的情况下，依托二级商圈的区域性写字楼迅速崛起，总部基地发力，新的写字楼市场分布格局处于酝酿之中。

商务格局显现两轴升温四面崛起

成都市东大街及南延线作为政府规划的商务金融服务主轴逐渐升温，汇聚着成都最高端甲级写字楼，代

表了成都写字楼未来发展方向。今年新增供应项目有新希望大厦、新希望国际、摩根中心等，更多项目尚处于孕育中，发展前景看好。

而除了两条商务主轴，依托二级商圈的区域性写字楼迅速崛起，并在去年的市场供应中占据了主流。如外双楠商圈的置信未来广场，金沙商圈的金沙万瑞中心，金府商圈的金府SOHO、金府国际、金府旺角，建设路商圈的高地中心，成功银玺国际等。这些非核心区域写字楼的涌现一方面填补了区域写字楼市场空白，满足了市场需求，另一方面改变着写字楼的分布格局，写字楼分

布呈现出由核心商圈向外围二级商圈扩散的趋势。

此外，总部基地持续发力，将对主城区写字楼形成“围攻”。今年成都共有21个工业总部基地，预计未来几年总部办公物业供应量超过300万平方米。由于销售价格较低、租金水平较低，以及招商方面的政策优惠较大，总部基地成为众多大中型企业、集团公司区域总部的选择。

可见，一场新的市场格局正在酝酿中。届时，商务主轴上的写字楼将与二级商圈的区域性写字楼及总部基地之间展开激烈的市场争夺战。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。