成都商业地产20年4代更迭 底层商铺到综合体

历数成都商业地产长达20多年发展历程，如果将社区底商模式视为第一轮商业崛起热潮，生活广场、城市综合体等商业井喷代表了第二、三波商业热潮，今年作为成都商业地产第一品牌的蓝光地产，以红街、耍街所代表的“都市生活体”模式崛起，则代表了最新一轮的成都休闲商业投资风暴。

我们为什么关注商业地产？

成都晋升新一线城市，评级标准就是包括一线品牌进入密度、一线品牌进入数量、GDP、人均收入、211高校、《财富》全球500强进入数量、大公司重点战略城市排名、机场吞吐量、使领馆数量、国际航线数量等作为主要指标的综合商业指数。

而IFS1月份的隆重开业，一开年就点燃了成都商业地产的战火。近年来专注住宅的蓝光，也在大张旗鼓地在宣传2·22抢铺会，就连万科也在今年有5个商业项目在售；已经是商业地产标杆的万达，今年也不甘落后；龙湖的三大天街，都在按节奏逐步亮相蓉城。

作为越来越具有国际范儿的成都，成都商业范儿究竟是怎样？

今天起，华西都市报将推出系列报道——成都商业地产编年史，为您细数成都商业地产的前世今生。

社区底商第1代

把商业开在家门口的“社区经济”

嘉进地产顾问总经理李昕回忆，“成都商业地产形成于上世纪九十年代中后期，当时一些眼光独到的开发商早将目光瞄准销售良好且成熟楼盘的社区底商。”

1992年，第一次以商品房名义亮相的五大花园（中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园），首次规划出近2万平米的社区底商。

随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一居住需求开始向完善生活配套方向发展，中海名城、锦绣花园、蓝光·富力城、御府花都、置信·丽都花园、万科·城市花园、蓝光·君悦领地等一大批品质小区开始规划大体量的社区商铺。

据当时御府花都在一楼经营食杂店的一位老板介绍，自己在小区内开店已5年多，几年来生意一直不错，此外，沿街的福彩点、杂货铺、粮店等“小店”均在区域内经营超过5年，聚集了大批固定客源，可谓是“越开越红火”。

这些年来，虽然成都的大型商圈越来越多，发展越来越完善，但是像当年投资这些小区内沿街底商的“首批吃螃蟹者”，有的投资回报已翻了近10倍。

生活广场第2代

玉林、紫荆“夜生活”影响一代人

“生活广场”来源于由蓝光地产开发的玉林生活广场，它几乎是20世纪初成都小资夜生活的代名词。

此后，由蓝光地产打造的“生活广场”在成都大行其道，耍都、蓝色加勒比、金色夏威夷、罗马假日广场、香槟广场等在成都遍地开花。几十间酒吧及餐饮小店，外加几百平方米的小广场，特别适合成都人的生活方式，也特别适合小的商户经营、小的投资商购置，这就是那个年代短平快商业项目开发的代表模式。对于投资购买这些生活广场的投资者，也在近几年获得了近10倍的增值。

此后，“生活广场”被其他开发商迅速复制，并不断延续着它的成功传奇。其他开发商竞相模仿、抄袭，各类生活广场在成都遍地开花，建筑布局、形态如出一辙。当然，并非所有的生活广场都能大获成功，一位机构人士曾指出，“大世界商业广场就是典型的失败案例，该项目2001年开业，当时出租率80%，临街铺面月租金高达120元/㎡以上。然而好景不长，由于后期经营不当，短短半年时间内，众商家纷纷撤离。

城市综合体第3代

“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”

2007年底万达锦华城的开业，打开了成都城市综合体爆发的热潮。6年后，放眼成都，大有城市综合体“围城”之势，无论市中心，还是二环路到2.5环，城北、城东、城南，以及华阳、温江、郫县，已成为城市综合体的主战场。

据四川省商业联盟统计显示，2012年底，成都商业综合体项目已突破100个，体量大多在10万平方米以上，以空港国际城、龙湖时代天街、华润二十四城、金牛万达广场、新世纪环球中心为首的城市综合体大面积井喷。

预计未来两年，成都还将有不少大体量商业项目入市。“目前成都在建商业的体量和规模，呈现出‘又多又大’两大特点。”四川省商业连锁协会会长冉立春表示，成都已进入“购物中心时代”。

伊藤洋华堂董事长三枝富博曾说，城市综合体彻底改变了人们的出行方式和生活轨迹。15年前，人们还没有到电影院习惯，综合体、院线制的兴起，让人们逐步回归了影院；熊猫城兴建以前，人们还不需要这样的商业综合体项目，而现在如此多的Shoppingmall冒了出来，很多生存得相当不错。人们的消费习惯，很大程度上取决于经济发展和新型商业物业引导的消费方式，这是一种渐进式的生活方式。

都市生活体第4代

成都人休闲生活新坐标

就在城市综合体“一哄而上”，商业地产项目遍地开花的同时，新的问题又暴露出来。随着成都近几年来建设特色商业街区的经验，未来的特色商业街区有了更清晰定位。去年，蓝光红街、耍街首次给这类住宅商业综合体进行了命名，“都市生活体”发展模式完整浮现。

“蓝光商业结合成都城市特点及成都人消费特点的商业打造模式，引入公园式景观体验、享受型消费体验，打造开放式全民消费目的地。”蓝光地产营销负责人称，蓝光将战略重心回归商业地产。

四川大学工商管理学院教授李蔚表示，大量新兴住区有人气但没有商气，有消费需求但没有消费满足，所谓的都市生活体是对成都休闲商业现状的一次全面提档升级，让城市住区也能享受到休闲生活配套。可以预见，休闲商业将深刻影响成都市民的消费习惯乃至生活习惯。 华西都市报记者丁楠相关链接“都市生活体”模式

以蓝光为首的休闲商业体，它不同于传统社区商业街区，而是按照区域休闲商业中心定位，顺应成都人的消费习惯的传统与变化，承接当前区域大盘属性及周边成熟社区的强大消费人气。同时项目自身的超高端品质、科学规划设计以及个性化街铺风格，使商业更开放，更具吸引力，消费频次更高。

第一、在选址方面要求极高，既要区域中心的地段价值，也要成熟商圈的商业价值；

第二、每条街区开放式景观化主题打造，具有不同的风格和特征，如异域风情、公园景观首次引入商业，都充分保证对人流量的积聚与消化；

第三、项目周边庞大的客户群体为消费提供支撑，围绕2.5公里的范围内，成熟或即将成熟的社区不低于10座，稳固的消费群不少于20万。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。