“双向调控”不再一刀切 你的房子会跌吗？

完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。——摘自政府工作报告

华西都市报

三问楼市

昨日住建部副部长齐骥就“双向调控”做出了权威解释。那么双向调控对房地产意味着什么？会对楼市有什么影响？中国楼市该如何化解“高库存”风险？

华西都市报三问楼市，亚太城市房地产协会会长谢逸枫、同策咨询研究中心总监张宏伟、亿翰智库总经理陈啸天接受专访，对相关问题进行了解读。

一问

“双向调控”对房地产市场意味着什么？

解答：房价上涨过快的城市要调控

谢逸枫：“双向调控”实质上就是不同城市类型“分类调控”，避免“一刀切”的调控破坏市场供求关系，导致房价上涨预期。按照当前楼市“房市冷地市热”的区域分化局面，“双向调控”意味着房价、地价过热的城市必须严调，房价地价过冷的城市需要调整。

今年3月开始，将会有更多的二三线城市放开调控或者调整限购与房贷政策，呈现楼市调控微调的趋势。而一线城市的调控会往土地市场上加强，不排除限购与房贷继续收紧的现象。

张宏伟：楼市“双向调控”最大的特征是“调结构，平衡供求”。“双向调控”思路基本与2013年年底住建部工作会议强化对于不同城市“分类指导”的思路一致。

具体来讲，“双向调控”思路主要是：一是从城市角度结构性调整，供求关系不同的城市“差别化”对待。二是调整土地供应结构，影响中长期楼市供求关系。

陈啸天：直白地表述就是“一刀切”的方式不再会有，但这个差异化也是有前提的，即限价措施会延续，在限价的标准下，房价上涨过快的城市就需要调控，下滑严重的城市也可以救市。

这主要是明确了一部分由市场解决，一部分由政府解决，明确了调控的政府边界。从政府工作报告中对房地产市场的表态，可以看出中国房地产业目前正处于十余年来极为重大的发展格局调整中。这一调整的方向就是，行业开始走出原始的无序无边界状态，有了发展的基本准绳，而正是这些准绳将有利于真正意义上实现我们所期待的长期稳定连续的健康发展状态。

二问

今年房地产市场表现将如何？

解答：一线城市进入价平量稳阶段，三四线将继续分化

谢逸枫：预计今年3月楼市小阳春有望来临，“两会”后市场进入供求两旺的“金三银四”传统旺季。一方面楼市调控不会有新的“国N条”出来，政策基本明朗。另外，一些房企开始加大供应，购房者入市信心增强。三是，房贷政策会逐渐放松。毫无疑问，今年上半年楼市总体态势是平稳，一季度“量跌价稳”，二季度 “价量齐升”。全年楼市预计将表现出“高位盘整，涨幅震荡，热度降温”的走势。

张宏伟：针对2014年年初市场发生的变化，“两会”期间官方对于“双向调控”思路表现相对偏中性，并没有过多行政性的限制措施，一方面这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，另外，也和楼市调控思路转向市场化、长效化有关。

因此，根据当前官方表态及过去历史经验，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。

陈啸天：目前，一线城市及主要的二线城市已经进入了价格高企阶段，尽管基于人口导入、产业升级等原因，价格未必会下行，但相比而言，市场的可成长性明显低于其他城市。

从短期2014年的城市结构表现角度来看，会出现“213”的序列格局，即二线城市相对而言市场表现会比较积极，一线城市会进入价平量稳阶段，三四线可能会继续分化（不排除有部分城市会出现下行可能性，类似于2013年的温州、宁波等地）。

三问

中国楼市该如何化解“高库存”风险？

解答：调整土地供应节奏，放缓市场供应速度