置业不慎买到已抵押商铺 500万购铺款能否追回

自己花500万购买的商铺，被开发商抵押给了银行，如果开发商不退款，那500万购房款会不会“竹篮打水一场空”？投资者韩先生最近很是烦恼。律师指出，根据相关法律规定，开发商将商铺抵押给银行，韩先生可以要求开发商解除购房合同、返还购房款。

住宅限购政策日益加码之后，商业地产似乎成为了政策的避风港，刮起了一股热潮。但对某些投资者而言，这个避风港却并不避风，反而让人麻烦上身。韩先生最近就遭遇了这样的事情。

典型案例：500万买的商铺原来已抵押给了银行

去年10月，做生意的韩先生在成都花500万购买了两个商铺，与开发商签订了《商品房买卖合同》，并在合同签订当日一次付清了房款。今年2月，韩先生无意中得知其所购买商铺的开发商，在去年年初的时候因开发资金紧张，已经将该项目的所有商业物业抵押给了银行，因此其购买的商铺从法律上讲业主已经是银行。

了解到这一情况后，韩先生很是担忧：如果不能办理产权证，开发商不返还购房款，而商铺又属于银行，那他的500万购房款岂不是“竹篮打水一场空”？于是韩先生找到开发商协商，希望开发商能够解除《商品房买卖合同》同时返还购房款。但开发商相关负责人称，已经办理抵押是事实，开发商修建房屋时都要办理抵押，因此返还韩先生购房款是不可能的。同时开发商还表示，在明年交房时，保证能同银行解除抵押，并能如期办理房屋房产证交付给韩先生。但韩先生对此答复并不满意，还是担心购房款或者商铺没有保障。

律师说法：抵押物不能买卖开发商应退还购房款

已经抵押给银行的商铺等物业，为何开发商能够继续上市销售呢？四川致高守民律师事务所副主任林方平律师指出，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同时第九条还规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

林方平认为，根据以上相关法律规定，无论开发商是在韩先生购房之前将商铺抵押给银行，还是在购房之后才抵押给银行，韩先生都可以要求开发商解除购房合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外，林律师还建议韩先生，可先与开发商协商解决。如果协商不成，再向法院起诉，以此降低自己的维权成本。

案例分析

A/房屋出现质量问题，咋个维权？

购房者王强拨打华西维权热线称，他所购买的城西某项目在交房时，大部分业主反映房屋的墙面存在漏水情况。业主向开发商反映此问题已达一年之久，但直到现在开发商也没有处理。律师解答：

房屋出现质量问题，应首先明确责任主体，确定房屋是否还在保修期。《商品房销售管理办法》第三十三条规定了开发商的保修责任以及保修期的起算时间，保修期从交付之日起算，保修期由开发商与业主约定但不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。开发商对保修期内的商品房有维修责任，建议业主向开发商发出要求其维修的书面通知，若开发商在合理的时间内仍不维修，业主可搜集证据起诉开发商要求其承担维修责任。

B/证照不齐就交房，业主可拒绝收房吗？

冯先生购买了位于成都西南的某项目，但在交房时发现该项目的证照不齐，没有竣工验收报告等证照。冯先生询问是否可以拒绝收房？律师解答：

开发商交付房屋应满足下列条件：一、房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。二、《商品房质量保修书》和《商品房使用说明书》。三、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。四、购房合同上标明的交房条件。为此，律师认为，如果开发商不能满足以上交房条件，业主有权拒绝收房，并对逾期交房的开发商追究违约责任。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。