如何买铺？零售商铺月租承受标准：3日销售额

商家一个月能承受的租金，到底是多少？如果租金超过了商家的承受能力，将可能导致商家退租，或是转手。

商家对租金的界定和标准是，不大于销售的10%。对于零售业来说，这大致等于3天的日销售。这已经是零售行业可以承担的最高租金。

或者可以这样计算，销售的10%以内作为租金。1日的销售额是1万元，1个月销售额是30万元的话，能承受的最高租金是3万元。而作为便利店，实际上能承受的租金还要弱一些。

如果是成都主城区地段很好的商铺，100平米=800万元，按照6%的收益来计算，租金要租到48万一年，相当于4万元一个月，每平米400元。而如果要承担4万元的租金，对于商家来说，意味着月销售要达到40万元，否则商家没有利润可言。

如果一楼租100

二楼一般就50

主讲嘉宾：

睿意德西部大区总经理张建华

睿意德西部大区总经理张建华的指导极具建设性，他用简单的公式，教会大家推算商铺的租金和价格。对于投资商铺的人而言，学会这个实用的方法，就能知道自己的铺子买贵没有，值不值得购买。

两种方法判定商铺定价是否合理？

A市场比较法：

将选中的项目，和其他竞争项目，进行综合比较。比较的内容包括整体区位、商业氛围、人流量、主力店的情况、交通条件、开发商实力、规模主题、未来升值前景。以此来评分，和其他项目的评分和价格进行比较，就能分析其价格是否合理。假设竞争项目A的评分是90分，底商价格是5万每平米。而想要购买的项目，评分只有60分，但售价却达到8万每平米，很显然价格就存在一定的不合理性。

B收益还原法

收益还原法是根据商业租金与投资回报率来确定售价。

按照目前市场租金与价格比的参考标准，商业前期实际租金回报率一般为6％：

租金的调研，主要是选取区位相同或类似参考性强的项目进行横向比较。再根据目前市场租金水平判断，合理的平均租金是多少。

例如：市场均价为租金60元每平米，则反推市场均价售价为60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡

考虑项目成长性，项目租金为50元。那么计算方法为50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根据收益还原法，项目售价在10000-12000元/㎡之间。

适中的商业区规模

有利于整体发展

投资商业街，首先要搞清楚商业街定位的三个量：体量，究竟多大算大，多小算小；能量，商业街的角色和作用；商业街的质量，让物业增值的能力。

商业规模是确定商业街类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。考虑的主要因素：商业市场容量；市场整体租售情况对项目规模的影响；项目的商业属性；主和次主力店的带动；竞争性项目对项目规模的影响；市政规划对项目商业规模的影响；自身条件对规模的影响。

二楼商铺，

租金是一楼的1/2

商业街的层数，最终决定了商业规模与最终利润。但楼层对物业价值的影响，是随楼层增加呈现衰减效应。一楼如果能租100，二楼一般就是50。

为了提升商业价值，往往采用设置直达电梯、利用高差多首层设计、层层退台、增大公共空间等方式。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。