成都严惩容积率超标：超面积和偷面积你分清了吗

近日，成都商报记者从市规划局了解到，针对建设工程实际计容面积超出规划许可上，市规划局提出3项举措，创新实行“合理误差管理”，将开发企业超出部分的全部收入予以没收，让违法建设无利可图，在全国范围内率先遏制“超面积”现象。

简单归纳出来，市规划局的三条举措分别是：

措施1：合并审查环节，通过以招拍挂出让方式供地的，规划许可办理时间不超过10个工作日，确保规划“一书两证”办理效率在全国规划系统居于领先地位。

措施2：把好规划核实关，对建设工程实际计容面积超出规划许可，超出部分的全部收入予以没收，让违法建设无利可图。

措施3：加强对建设单位、设计单位、测绘单位及从业人员的信用管理，将相关违法违规的处罚记录上报市企业信用平台对社会公开。

据业内人士介绍，此前成都也出现过小区整体容积率超标的情况，对于这类情况，一般有两种处理方式：

1、对小区容积率超标部分进行拆除；

2、对超出部分按市场价进行罚没。

“超面积每个案例出现的部位不一样，出现在阳台位置的比例要高一些。”市规划局相关人士介绍，按照这项政策，该局会对多出的部分按销售均价，成本加利润一起来进行罚没，“回头他们还得在国土局交增容费，这样就没有谁再敢去做违法的事情了。”

据介绍，自2015年7月市规划局相继出台建筑项目容积率管理的相关规定以来，加大对超出规划许可容积率违法建设的查处力度。实际计容面积超出规划许可计容面积违法建设行政处罚的项目数量和罚没金额，比上一年分别下降了58%和50%。

而成都商报房产记者查询市规划局官网后发现，自2015年7月市规划局相继出台的相关规定中，对于成都市中心城区容积率、建筑面积等指标做出了详细的规定，其中，针对住宅部分的约定大致有以下几条：

1、住宅建筑层高不应大于3.6米。跃层式住宅起居室（厅）、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。

2、每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。

3、阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。

4、飘窗窗台与室内楼地面高差不得小于0.45米，且凸出外墙宽度不得大于0.6米。

“超面积”和“偷面积”

你真的分清楚了吗？

“超面积”在成都是否普遍？“超面积”和“偷面积”到底是不是一回事？成都商报房产记者（微信公众号：成都商报房产发布，cdsbfcb）就此邀请相关建筑设计专家来为大家逐一解读。

1、“超面积”、“偷面积” 一字之差大有不同

阳台送一半和飘窗不计入面积等传统的开发商送面积方式是不是属于“超面积”？中维国际工程设计有限公司副总建师张世勇接受成都商报记者采访时认为，严格意义来说，建筑设计界定的“超面积”和“偷面积”是两个不同的概念。

“超面积”是指超过建筑设计规范的违法行为。比如超过容积率规定多建出来的部分，按照容积率规定只能建10万方，但实际建了11万方。

“偷面积”其实是通过功能空间的弹性和灵活设置来实现房屋面积最大化，在一定尺度内属于政策允许范围。

以建筑面积为100平方米的户型为例，目前的规定是阳台面积的一半计入建筑面积，但同时又规定了阳台面积不能超过房屋建筑面积的20%。

如果开发商将阳台建到了20平米，即，实际使用面积比建筑面积增加了10平米，这种“偷面积”是合乎法规的；

如果开发商将阳台建到了50平米，即，实际使用面积比建筑面积增加了25平米，这就超出了规定的20平米阳台最大面积，这应该就算“超面积”。

2、超面积现象较少，规则重申意为市场再规范

张世勇副总建筑师介绍，其实此次“超面积”部分收入全部罚没只是一次规则重申。“因为这两年，成都尽管没有明文规定‘超面积’全部罚没，而在实际案例中，基本都是这样操作的。”

同时，张世勇副总建筑师表示，成都目前的“超面积”现象其实并不普遍。一是近两年成都的报规报建都非常严格，一直在贯彻执行“零误差报建”；二是测绘公司在设计院做建筑设计图纸的时候就已经介入进来，严格监督、参与整个过程。

因此超面积现象出现要么是施工不规范、图纸设计不规范，要么是小公司不懂法——顶风做案、图纸蛮报的非常少见。“因此个人觉得这项规定对目前的市场没有太大影响，只是通过提高违法成本，进一步规范市场上的违法行为。”

3、中小户型偷面积受挤压，复式大户型还有空间

而对于偷面积的问题，张世勇副总建筑师表示，其实现在中小户型偷面积的空间已经大大减小，针对传统的阳台送一半，相关建筑设计规范已经早就通过规定阳台的面积不能超过房屋总面积的20%来堵这条“偷面积”的路。同时还严格区分“框架内阳台”和“框架外阳台”。“框架外阳台”可以算半面积，但“框架内阳台”要按全面积算。

目前偷面积空间比较大的是144平米以上的复式大户型，比如144平米以上的跃层和别墅。按照规定，144平米以上的跃层和别墅，客厅和餐厅可以做成不超高7.2米的通高，按一层算，但实际操作中这部分可以二次封装成两层，能多“偷”出来不少面积。成都目前不少复式大户型都是这样在操作。因此，就偷面积来说，就复式大户型目前还有不少空间，中小户型已经大大受到挤压。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。