成都调控影响初显这4类人群影响深远

www.028f.com 2017-04-20 成都商报

3.23楼市新政后第27天，4.12新政后第7天，成都楼市调控的效果正在显现：今天，国家统计局发布3月全国房价指数，成都以单月环比降价0.7%高居全国70城市跌幅榜首。与此同时，由省统计局显示的数据表明，成都3月商品房销售面积明显回落，环比增速大幅放缓。

国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，全国新一轮房地产调控措施3月17日以来陆续出台，对房价和其他房地产相关指标的影响，有可能在4月份以后陆续显现。

成都商报记者调查发现，无论是开发商、购房者还是投资客，从心态到行为上都发生了很大的变化。楼市系列调控会对哪些人群在未来相当长一段时间内产生深远影响？成都商报记者带你去探寻答案。

房企之变

新政要求，房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为；商品住房项目达到预售条件后，房地产开发企业在30日内未申请预售许可或不接受预售申报价格指导的，房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。

不想卖也必须卖，房企预期会降低

“日子很难过，公司总部在去年年末要求销售利润增大，新政则要求接受‘预售申报价格指导’，我们在上报预售价格的时候，发现政府基本上是按照上一批次房源的备案均价来进行指导的，比如上批次均价1万元/平米，新房源的销售价格也必须是1万元/平米。”一位地产营销总监告诉成都商报记者，目前他所在的楼盘还没有达到预售条件，但随着工期进度的推进，当达到预售条件，不想卖也必须卖，不然就是建而不售的捂盘行为，会被舆情和政府双重监督。

另一个楼盘的销售总监给记者打了个比方：新楼盘的预售条件是建筑修建达到2/3，拿到预售证之前不能收定金，如果用拖延的方式放缓开盘，可能就会造成销售任务与现金流的双重压力。这个时候，开发商的预期就会降低。

情况分析

采访多位房企相关负责人后记者发现，有部分不缺现金流、存量不多的开发商，仍然对追求利润有一定的坚持。但也有开发商表示会因为土地供应的增多，销售任务和资金利息等多重原因，选择低开销售。目前，这一波限制组合拳打出后，投资客纷纷退出市场，土地市场也加大了供应。

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调控政策的后续影响需要时间来体现，目前市场降温幅度还需要一定时间观察，但新政措施之严厉、环环相扣，政府打击开发商违规的决心大。因此，购房者大可等待开发商胃口缩小，而不必继续担忧、恐慌入市。

投资之伤

“限售”新政规定：从4月13日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满3年后方可转让。

套得比股市还久了

“作为地产从业者，最近10余天的最大感受：耳根子终于清净了。”一位业内人士这样描述自己的亲身经历，现在谈及楼市，几乎每个人都在说：没资格买了、只能一次性付款了、转手时间更长了、套得比股市还久了……

“大家可以关注一下，身边疯狂买房的大多是城市中产，垫脚买房、借钱买房、搭伙买房、撬动金融杠杆买房。”去年底买房的购房者陈先生表示，他从事的是金融行业，在股市上把这一波投资客统称为接盘侠，现在全民都知道，大妈开始炒股赚钱的时候，市场其实已经开始降温了。

情况分析

不动产权证出具时间一般为交楼后的半年至2年，具体要根据项目以及有关部门审批情况而定，而目前一手项目一般交楼时间约1-2年。新政后一手个人业主欲出售房源，短则需要1年(交楼)+半年(出证)+3年(满3)=4年半的时间，长则需要2年(交楼)+2年(出证)+3年(满3)=7年或以上的时间。

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看待调控，大家心理各不一样，有的人是觉得资金套得太久，若家庭有变或者事业有变，没有足够的现金周转会有风险。也有的人认为钱无明确去向，不如放在楼市几年后再说。但如果人人都是后面这种想法，造成的情况就是数年后一堆空置的二手房，等待接盘也很辛苦的。

另外需要指出的是，新政打击投机资金“快进快出”式的操作手法，刚需自住人群反而不会受到这种限售政策的影响。

刚需春天

限购区域内，二套房认贷，三套房认房；二套房首付升至最低60%，三套房拒贷

刚需内心焦虑得到缓解

“我家庭只有一套80平米的房子，是从去年到现在都想改善一套大户型，然后看着市场一路飙升，心里也很煎熬。”市民王先生说，从上上个月开始，女朋友一直在他耳边抱怨，下手没有趁早，他还是始终坚持，既然错过了最低的2016年初，这个时候还不如观望。随着限购新政接二连三出台，王先生终于松了一口气，他打算在年底买一套房子，原因很简单，不求房价能降多少，但求清净点选择房子。

与此同时，市民刘女士刚刚领取结婚证，新政下来，她和老公名下各有一套80多平米的房子，面对未来的生育需求，家里决定再买一套150平米以上的房子，但现在她发觉只能先卖一套再换房，全款买第三套哪里吃得消！

情况说明

购买住房需要大量资金，所以住房贷款在其中发挥着极其重要的作用。首付比例越低，就越能用较少的自有资金来撬动更大的资金以实现购房的目的。但对于非刚需的购房需求而言，如果放任购房杠杆比率过高，只要购房人的收入稍微有点波动，或遇加息等导致还款成本增加，就容易还不上款，从而引发一系列链式反应，增大金融系统风险。

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据相关调查显示，成都近期已有多个住宅项目取得预售证加紧入市。需要提醒广大刚需市民的是，在目前首套房仍然执行首付三成的政策背景下，尽可能考虑买一步到位的房子，是一个不错的选择。

卖方之困

惜售或想脱手均受限制

“贷款新政策堵住了大量购置二手房客户和业主。”一位正在卖房子的陈先生告诉记者，他为了以首付30%购买一套改善房，就需要卖掉手上的一套房子。然后他发现，之前谈好的买方，现在因为没有购房资格只能作罢。陈先生必须再继续等待买家出现，而近期看房的电话相比之前减少了30%，对价格也更加敏感。

根据成都链家研究院观察，3.24~3.30观测周里，新增需求量降低3成，同时，新增客房比(即一个观测期内新增客源量比新增房源量)，在2016年是4.7：1，而3.23限购出台以后，客房比降为4：1，这也表明供需矛盾正在缓解。

而随着4.12限购升级，短期炒房的需求受到严格打压，也在促成成都房地产市场更加健康成长。

情况说明

4月18日，国家统计局按时公布了2017年3月全国70城商品房价格指数，在全国70个用于参考的主要城市当中，成都以单月0.7%的房价跌幅成为3月全国房价下跌幅度最大的城市。相信随着调控影响的进一步加深，4月成都楼市的各项数据体现将更加明显。

记者分析

新政对购房者限定要求增加，购房门槛提升，使得购房人数有所减少。购房者人数和房源数量都在减少，一定程度上促进供需比达到平衡。

二手房市场的价格变化是最能看出区域泡沫的一杆秤。目前二手房价格保持稳定，随着政策的滞后性及成交量的影响，价格也会产生相应的变化，比如后期可能会出现房主急售、议价空间加大的情况等。