专家热议调控修改方向：07地产调控方向大逆转？

12月21日下午，由中央电视台经济频道主办的“趋势2007中国经济展望峰会”在北京国际饭店隆重举行。国家统计局总经济师姚景源、博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、中国银监会政策法规部主任兼研究局局长黄毅、国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣、全国工商联房地产商会会长聂梅生、中国企业联合会执行副会长兼中房集团理事长孟晓苏、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、《楼市》总经理蔡鸿岩等经济、地产界权威人士出席了峰会。房地产宏观调控的效果与方向成为峰会关注之焦点。地产权威专家关于“调控应关注奔驰宝马还是地铁公交”的探讨确然廓清了2007房地产调控应着力之方向.

调控重点应关注“地铁公交”

2007中国经济大势如何？房地产调控向何处去？作为2006与2007交替之际规格最高的经济峰会，与会嘉宾对“2007年中国金融改革和资本市场的展望”“2007年宏观政策和宏观经济走向”“2007年的对外开放”“2007年房地产走势”四个议题进行了深入探讨，对2007年中国经济走势发表了精辟见解。当天，房地产当仁不让地成为峰会关注的焦点。央视经济频道主持人陈伟鸿在介绍这一议题时表示：“这个论题，我相信是最能够引发现场共鸣的一个问题，因为它和我们每个人的生活是息息相关的。”

继12月份建设部部长汪光焘下达房产若干领域仍需调控的最后“通牒”，不久便传出大户型住宅征税，各地填报90m2以下住宅比例上报建设部等诸多消息。紧锣密鼓的2006宏观调控效果几何、明年调控方向怎么走，显然成为各界当前最关注的焦点。议题伊始，主持人直奔主题——房地产宏观调控。

在回答主持人“在林林总总的政策中，作为业内人士，您认为哪一个政策的影响力最大，关注度最高”的提问时，全国工商联房地产商会会长聂梅生直言不讳地说:“我很关注2006年底市场结构调整是不是到位，2007年关于中小户型，中低收入住房问题调控的主题是不是会继续。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则表示对“70%·90m2”政策的落实情况十分关注。《楼市》总经理蔡鸿岩首先对2006年房地产宏观调控的方向表示质疑，引发了与会专家的深入探讨。

蔡鸿岩在提问时指出，虽然政府一直在加紧房产调控，但是对调控的范畴应该提出质疑，就像交通，我们政府是需要关注奔驰车跟宝马车出什么车型，卖得多贵，还是应该关注城铁、公交？现在房地产调控的方向，好像是在关注宝马和奔驰，而不是在关注城铁和公交。

蔡鸿岩指出：“政府需要关注的是保障性住房，而不是关注房价。所谓的房价是商品房的价格，从1998年房改逐渐市场化之后，整个房屋供应体制就出现了问题，我们把所有的住房、老百姓都推到商品市场上竞争，所以导致现在的结果就是房价高。实质上，强调房价，谈房价的问题，那是宝马、奔驰车层面的问题，而现在喊房价高的人，是那些需要挤地铁、挤公共汽车的人，政策调控应该关注的是这个人群；房价层面应交还给市场。”

中国企业联合会执行副会长兼中房集团理事长孟晓苏对蔡鸿岩的观点表示赞同，他表示：“现在房价涨幅速度过快的原因正是在于供应的结构性不平衡，这些年我们比较注重发展商品住房，确实忽略了为中低收入者建造经济适用房，包括卖的和租的。本来在房改初期，已经设立了这样的一个完善的住房体系，一般商品房、经济适用房和廉租房，这些年发展商品房的时候，我们忽略了这些。所以从2006年开始，这种结构性调整正在逐渐解决、落实。”同时，他认为，结构的调整不光是大户型、小户型的调整，而更重要的是一个保障类住房的供应结构调整和供应体制的完善。

聂梅生则借用经济学的术语来诠释这一问题。她说：“我认为，应该对房地产宏观调控分成两个板块，不要弄到一起，一块我叫它全流通领域，也就说全流通的商品房，你让它在市场流通，用市场手段来调控。另外一块，我们叫做限制流通领域，也就是保障性住房，不要推到市场上去，而是由政府主导。”

“夹心层”住房如何解决

正如诸位专家所言，未来宏观调控方向应为，中低收入人群由政府建立住房保障来解决住房问题，而高收入人群住房问题则交由市场来决定。但是，如此，必存在部分中等收入人群，既不属于政府保障范围，又承受不起市场高房价，而无法解决住房问题的“夹心层”人群。

“以杭州为例，整体房价居高不下，即使市边缘的房屋价格也已经很高。在人民币升值的大背景下，未来房价还会继续上涨。我们既不符合买经济适用房等保障性住房的条件，但是也买不起高价商品房，请问我们未来的住房问题该如何解决？”来自杭州中信金通证券的相关负责人提出了这一极其现实而备受关注的问题。

对此，顾云昌肯定了此种现象的存在，他认为，社会保障应该包含此类夹心层的人群。不过，我国现在此方面的工作还没有细化。中低收入家庭起码占全民的20%，但全国经济适用房只占房产总投资的4%。针对中国目前的状况，不应削弱经济适用房建设，而是应该加大投资力度，并且要加大规范力度，使经济适用房真正分配到需要的人手中。另外，房价未来走势也是关系到中等收入人群能否购房的关键问题，顾云昌表示政府当前首要工作是加大中低收入家庭住房保障，但是同时必然将继续调控房价，因为房价过快增长不仅会使越来越多的中等收入人群买不起房外，还将对中国整体经济发展不利。

而孟晓苏对此则持有不同观点，他并不认为当前大多中等收入人群无房可住。根据孟晓苏提供的数据，现在中国城镇居民有房的家庭，包括房改房和商品房，超过了 85%，真正没有房的无房户只有14%多一点。

“我国居民有房比例远高于很多国家，甚至一些发达国家。中等收入人群普遍有房，而目前其面临的主要问题是改善居住条件。” 孟晓苏认为，供求关系决定房价，2007年，随着各项调控政策的到位，包括对于住房结构的调整到位，供应量将会进一步改善，供应结构将会进一步合理。由此未来房价不会过快增长，其走势对中等收入人群住房问题影响并不会特别大。

聂梅生、顾云昌、孟晓苏等共同的观点都认为，首要的是要将保障性住房问题解决，这样一来，就不会所有的人都涌到商品房市场上去，需求一旦降低，房价就不会像现在这样猛涨，在调控合理的情况下，中等收入人群的消费能力将与房价日益趋向平衡。

“未来房价不会像脱缰的野马一样上涨。”聂梅生认为，实际上引起2006年宏观调控的原因，并非房地产本身，而是跟整个宏观经济现状相关。长期的货币流动性过剩、低利率、进出口顺差、银行存贷差、银行上市、人民币升值五方面因素共同造成了房地产投资热。我国第三季度GDP涨幅已达10.6%，固定资产投资过热，调控房产就成为必然。

诸位专家一致认为，随着宏观调控的深入，市场将朝着良性的方向发展。比如，股市渐成牛市，过剩货币开始从房地产外流；顺差也开始减少。聂梅生认为，全国房地产投资渐渐平稳，未来房价不会大涨大落。显然，这对中等收入人群的住房前景而言，是一个良好的趋势。

最后，主持人表示，“宏观调控应关注宝马奔驰还是地铁公交”等焦点话题应引起相关各方重视，希翼在未来的房产调控下，房地产行业会朝着稳定健康的趋势发展，成为中国经济发展一道靓丽的风景线。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。