(观点)赵晓：房价不止上涨十年 大家赶紧买房炒股

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

对经济学家赵晓进行了专访

不投资，你的钱就象冰棍一样化掉

记者：有观点认为:“只有房价低于收入增长的速度，再涨十年也不会让房价收入比恶化”。涨10年是有条件的，但就目前社会现状来看，收入增长高于房价增长没有任何迹象，您又怎么看待房价的上涨呢？会涨十年吗？泡沫破了怎么办？

观点一：买房炒股是中国人的理性选择。人民币相对于国内的资产在贬值，不投资，你的钱就象冰棍一样化掉。

赵晓：最近我也写了一些文章，有些观点是不谋而合的。买房炒股是中国人的理性选择。因为中国进入到人民币升值的阶段，在这个过程中，大量的外汇进来了。人民币升值每年有5%的收益，年初把钱导进来，年尾汇出去。这些钱不会趴在帐上，会投资其它领域，收取最高的投资回报，比如房地产和股票。这就导致房价和股价的上升，这会导致一个现象，国内的人民币储蓄面临危险，相对于国内的资产来讲在贬值。

人民币升值对中国人影响最大的是，人民币相对于国内的资产在贬值，相对于国外的资产在升值。

比如我以前在北京买一套房子，全北京只有我一个人，我只有100万资金，这个房子就只能值100万。现在来了个外国人，他又向北京投入100万资金，全北京就有200万资金，但还是只有一套房子。那这个房子就值200万了。我的100万只能买半套了。这就说明我的钱，相对于资产在贬值，资产的价格在上涨。我的钱象冰棍一样的在化掉。

有些专家认为炒房是非理性的，炒股票也是非理性的，那你告诉我什么是理性的？还有什么投资渠道？不投资你的钱就象冰棍一样化掉。就象你和马赛跑，无论如何你跑不过马，唯一的方法就是骑在马背上。你唯一的方法就是买房炒股，来抵抗通货膨胀。

房价不止涨十年，大家赶紧买房炒股

记者：您认为大家要赶紧“骑到马背上”吗？

观点二：人民币升值的过程还没有真正的开始，房价不止涨十年，你要赶紧骑到马背上！

赵晓：现在人民币升值才刚开始，2005年才宣布升值，目前只对美元升值，对欧元、加币，新西兰币都是贬值的。为什么？因为人家也对美元升值，升的比你快，所以你是贬值的。人民币升值的进程刚刚开始，还没有进入到对世界主要货币的重大影响。就引来了大量的外汇，中国的外汇增长是最快的。中国外汇储备3年增长了3倍，到现在超过12000亿美元，这么多的外汇流进来，狼多肉少会怎么样？肉的价格会涨！而钱多房子少呢？房子的价格会涨！

人民币什么时候升值能完呢？十年不一定能完成。

房价上涨的进程，和人民币增值的进程成正比。人民币升值的进程有多长，房价上涨的进程就有多长，这里是有逻辑关系的。

第一国外的钱进来，导致价格上升，国内的人就害怕，因为他的钱会象冰棍一样化掉，他为了不化掉，他就得保值，他就得买房子。第二国内的钱也很多，储蓄的钱相当于GDP的1.6倍。这些钱过去被称为笼中老虎，现在终于跑出来了，跑出来投资了，跑到资产里了。

这两个宏观经济因素加在一块，一个是人民币升值，第二是储蓄的搬家，只要这两个进程没有完成，房价上涨的进程就不会完成。

买房与炒股就象在坐跷跷板

记者：您怎么看卖了房子去炒股的现象呢？

赵晓：这有一个替代效应，就这么多钱，我是买房还是炒股呢？如果我卖了股票去买房子，房子就涨起来了。还有一个财富效应，比如我炒股赚了100万，我就敢卖掉一部分股票去买房子。

记者：按您刚才说的，您不认为现在房价上涨是泡沫的原因吗？

赵晓：我现在没有讨论是否是泡沫，我只认为房价上涨有一个必然的逻辑关系，只要人民币升值没有完，只要储蓄搬家没有完，房价上涨的进程就不会结束。有些专家不负责任，说你不要买房，先租房吧。如果听这些人的，你不买房，你后悔死了，再过三年你连阳台都买不起。

记者：您怎么看房地产泡沫论呢？

赵晓：经济学里有一个泡沫经济，一个经济泡沫。经济泡沫指经济本身是健康的，但有一些过热的现象。泡沫经济是完全脱离了正常经济基础，而陷入到泡沫化的状态。我相信中国现在有经济泡沫，但没有泡沫经济。现在国内的整体经济还是非常健康，收入的增长也很快，甚至由于收入增长快，很多地方收入的增长甚至超过了房价的增长。

记者：前几天有一个调查，表明工资增长了百分之十几，但在记者的采访中，老百姓觉得收入增长不明显。

赵晓：这个原因在于收入分配差距。我们国家的收入是两级分化，我们指收入增长，是指平均增长。但是有些人增长很快，有些人增长很慢。