破解成都6大类

调查发现，目前居民反映最多的“住改商”主要有6类：酒店进小区、破墙开店、小区开作坊、小区公司化、家庭旅馆以及小区麻将馆。针对这些问题，业主维权联盟物管专家团昨日进行了详细剖析，并一一开出“药方”。

酒店进小区

其他业主可向出租人索赔

事件回放 位于科华北路的花样年华梦想家电梯公寓，433套房子有一半以上被出租开成酒店，酒店房间和普通业主住宅并未隔离，小区内房客人来人往，电梯被频繁占用，黄色小广告更让这里的普通业主烦不胜烦。但由于两家酒店都取得了合法的营业执照和经营许可证，业主无奈，物管也没法管。

专家支招 王建平（川大法学院民商法学教授，曾参与起草《成都市物业管理条例》）：酒店开进居民小区，属房屋用途变动，违反了物业管理合同的约定。在楼盘开建过程中，规划部门已对物业归属和物业用途作了明确规定，开发商没有私自改变的权利。如果是开发商私自变动，则触犯了建设部相关规定。如果酒店开在小区并未通过全体业主同意，部分业主把房屋出租给酒店方，并造成有利害关系的业主的利益损失，受损害的业主可向出租此物业的业主以履行职责不当提出经济索赔。

破墙开店

破墙开店要建设部门批准

事件回放 位于领事馆路的棕北小区，曾是全国第二批城市住宅示范小区，如今却沦为破墙开店的高发区，99户违规“住改商”，小吃店、中餐馆、茶坊、按摩房、酒店比邻而立，不少连营业执照都未取得。业主对破墙开店造成的噪音、安全等问题多次向相关部门反映，物管也和城管局一起坚决制止过新的破墙改造行为，但商铺仍在继续开。

专家支招 吴继承（国际花园业委会筹备组负责人）：破墙开店首先是改变房屋结构，这一点是相关法律法规明令禁止的。

在我国，商业用地和住宅用地的基准价和使用年限都不一样，改变土地用途，店主应向国家补缴赔偿。

此外，破墙开店还需建设部门的批准。破墙开店要合法经营，还要征得左邻右舍利害关系人的许可。有业委会的小区，还应征得业委会的同意。

小区开作坊

擅自变更 业委会可起诉

事件回放 一元器配件公司的库房，“搬”进蜀汉路上的德意馨苑小区，被小区居民反映成“加工作坊”的库房，散发出的难闻气味。小天中街29号一小区内，竟有人开起鼠药公司。

专家支招 牛建国（四川川达律师事务所律师）：在小区开设生产加工性质的作坊，不符合生产用地性质，违反《规划法》相关规定，应由规划部门责令整改并处罚。

除了上海等少数大城市有规定外，目前的法律法规并未限制企业在什么地方开办。住宅小区的各项成本相对便宜，且很隐蔽，方便逃避有关部门对某些企业违规经营行为的监管。一般在小区开设作坊，如造成噪音、扬尘或空气污染，则侵犯了业主相邻权；没有告知其他业主，则侵犯了其他业主的知情权和同意权。小区业主如果要维权，可以召开业主大会。根据《物业管理条例》，要改变房屋用途，必须经业主大会业主投票决定。如擅自变更，业委会可起诉要求其恢复原状。

小区公司化

业主不同意 建议不发执照

事件回放 位于锦里西路的锦江时代花园，如今小区内80%以上都开成了公司，仅有极少数普通业主住在小区里。一到周末，物管单位也要和公司一道休息，业主不满却无可奈何。

专家支招 毛能（跨媒体自由撰稿人）：小区公司化，其实普通业主和公司都有安全隐患。写字楼和居民小区的物管方式也不一样，写字楼晚上6点清楼，住宅小区则不会，这使物管面临为公司服务还是为普通业主服务的难题。此外，水电气费、物管费的民用标准和商业标准截然不同，小区公司化节约了公司成本，却让国家受到损失。

要杜绝这个问题，可否让申请营业执照的企业或个人，拿到小区其他业主签名的同意书再去办理工商登记？开公司都要办工商登记，工商部门可考虑重点对住所地地址进行核查，一旦发现登记住所地位于居民小区，可要求申请人出示由小区其他有利害关系业主签名的同意书，有同意书才发营业执照。

家庭旅馆

家庭旅馆须工商许可

事件回放 香木林路圣地名居一套100多平方米的普通住宅，被木板隔成数间出租给多人，让楼下业主不满。

专家支招 肖佑嘉（四川君合律师事务所律师）：如房屋被改建成家庭旅馆，房屋登记的性质已更改，须取得工商审批和许可。如没登记，就属违法。《物权法》明确规定，“住改商”必须征得利害关系人的同意。10月1日后，对于目前被改建的家庭旅馆，业主有权利查看其登记情况，如没登记，业主可向相关部门反映，要求其强制恢复原状。

小区麻将馆

麻将噪声侵犯相邻权

事件回放 小天北巷数个小区一楼都被开成麻将馆，200米长的小街成了“麻将一条街”。闹得楼上业主不得安宁，连靠街边的卧室都不敢睡，物管打了招呼也没用。

专家支招 蒲杰（四川杰成律师事务所律师）：从事任何经营活动，必须在工商行政部门登记，并取得营业执照。如果对小区其他业主利益损害明显，使用小区公共通道超过自己的范围，加重了其他业主的负担，其他业主可根据《民法通则》，直接要求其停止侵害。对于麻将噪声扰民，这是一种对业主相邻权的侵犯，业主可向承租人和授权人提出停止侵犯的要求。

读者建议

工商不要给“住改商”发执照

“在北京，如果公司开在住宅小区，工商部门将不发执照，成都可向北京借鉴。”热心读者孙先生打进本报热线称，北京市工商局下发过文件，对于新登记的公司，若办公所在地在居民小区，将不颁发营业执照；对于此前已登记注册的公司，其办公所在地若在居民小区，不会让其通过年审。

市民李先生则建议工商、公安、城管、规划等职能部门联合执法解决“住改商”问题。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。