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成都08秋交会总结:高层大都以接近成本价推出
而我国宏观经济和房地产业在此轮全球性的调整中也难独善其身，目前在内忧外患中坚持与艰难前行。在这种形势下，成都2008年秋季房交会更具窗口之魅，凝聚了太多强势者的焦灼与弱势客群的坚强，动静中角色互换体现出市场变化，也蕴含着下一个轮回转化。但短期市场到底怎么走？我们拭目以待，也期望从中窥知一二。
一、2008年秋交会反映市场特征分析
本届秋季房交会参展项目共计236个，其中参展在售项目共计217个，参展展示性项目共计19个；总占地面积为40513.09亩，总建筑面积5393.22万平米（含规划指标）。根据组委会统计，本届房交会各展位咨询人数总和达到67.48万人次，各参展企业正式成交各类房屋达3134套，成交面积29.60万平方米，成交金额达到15.77亿元；另有商品房意向成交2550套，意向成交面积23.90万平方米。具体表现特征分析如下：
1、参展楼盘性质：在售楼盘增加，展示性楼盘大幅减少，说明新增供给在迅速衰竭，明年供过于求的矛盾将得到缓解，只要需求回升，市场就可能迎来转机。
2、参展楼盘类型：看来高层也在成都市场占据了绝对的主力，且有向郊区漫延的趋势，但这也正好说明其他物业的稀缺性，开发这些稀缺的物业形态可能是规避市场风险的方向。
3、参展楼盘按环域布局：整体外移趋势明显，郊县楼盘崛起，二环路内楼盘份额越来越小，但2-3环路之间最受欢迎。
4、参展楼盘方位布局特征分析
▓各方位楼盘高层主导，多层珍贵，别墅稀有，其它组合类型互补；
本届房交会参展楼盘无疑成为高层项目的主场，累计占参展楼盘总数的72.5%，且各方向中的高层类项目均占绝对大部，多层与别墅则流为旁系，合计所占比例仅为11.4%，其它组合类项目更成为补充，合计所占比例为16.1%，这一发展趋势相信难以改变，必将长期主导房地产市场。
▓供给东西强劲，南收敛，北稳定；
东面与西面的项目累计后在项目个数、总占地面积、总建筑面积、可售总户数三大指标均高出南北一截，且在产品形态上也较南北更为丰富，可满足更多的差异化需求，显示出强大的市场供应能力，这是多年酝酿与苦心发展的局面，但这也可能是其争强的峰顶，随着两方向众多成熟地块的已开发和大量楼盘的去化，不可避免的表现在量上将下降，整体平稳发展；北面总是因这样或那样的制约，房地产业总是滞后于其它方向，但这已成为过去，此次在房交会上面市的项目在品牌、规模、品质均有较大提升，加速发展已顺势为之；南面因多年的强势发展，加之市场与些许政府的因素，此次看似有些暗，在数项指标上均处于低位，但其项目品牌、品质仍居高位，平稳高质发展是其后势。
▓起价都采用低价策略，高层都以接近成本价推出，探底趋势明显；
西北两方向高层项目中，分别有23%和22%项目的最低起价在2001—3000元区间，项目可谓众多，几年前的价格在今日得以实现，可说低价前锋；东面项目的最低起价同在2001—3000元区间，这一比例却仅占2%，大部分则集中在3001—4000元区间，所占比例达到33%；南面高层最低起价在3001—4000元区间，但所占比例却高达47%，可见放低身价的不仅是一两家；在这一严峻的市场背景下，价格当然成了最为直接有力的手段，大部楼盘采取降价，以吸呐更多的电话、上门客户、直至成交。降价只是一种特殊时期达成某个目标的方式，轰烈的群体性降价后，高性价比之路可视为其一发展方向。
▓高层均价整体下滑，东西高层均价低位楼盘显著增加，南北高层均价依然相对较高；
西方向高层项目中，已有3%项目的最低均价在2001-3000元区间，更多的则是集中在3001-4000元区间，所占比例为31%；东面项目的最低均价大部分集中在3001—4000与4001-5000元区间，所占比例均为25%；南北两面高层项目最低均价同在3001-4000元区间，所占比例同为11%，但主流集中在4001-5000元区间，所占比例同为46%；纵观4个方向均价，均出现了不同程度的下降，若市场仍然为此势，将有更多的项目均价下滑至下一区间。
▓西北多层起价最低，东南多层起价低开；
西方向多层项目中，已有6%项目的最低起价在1000-2000元区间，更多的则是集中在2001-3000元区间，所占比例为39%；北面项目的最低起价大部分集中在2001—3000与3001-4000元区间，所占比例分别为67%和33%；东面多层项目最低起价集中在3001-4000元区间，所占比例为67%；南面多层项目最低起价集中在3001-4000元区间，所占比例为40%；至此对于多层起价由低到高顺次是西<北<东<南。
▓由于大量郊县楼盘参展，多层价格没有想想的高，西北多层均价最低，南东多层均价不高；
西方向多层项目中，已有47%项目的最低均价在2000-3000元区间，这一比例为最大；北面项目的最低均价大部分集中在2000—3000与3001-4000元区间，所占比例分别为25%和25%；南面多层项目最低均价集中在3001-4000元区间，所占比例为33%；东面多层项目最低起价集中在3001-4000元区间，所占比例为17%；至此对于多层均价由低到高顺次是西<北<南<东。
▓由于分布不均，西南别墅起价最低，东北别墅量少价低；
西方向别墅项目中，已有36%项目的最低起价在5000元以下，这一比例还是相当高的；南面别墅项目的最低起价也滑落于5000元以下，所占比例为25%；北面项目的最低起价大部分集中在5001—6000元区间，所占比例达到67%；东面别墅项目最低起价集中在6001-7000元区间；至此对于别墅起价由低到高顺次是西<南<北<东。
▓西北别墅均价最低，南东别墅均价不高；
西方向别墅项目中，已有25%项目的最低均价在5000元以下，这一比例可谓相当惊诧；北面项目的最低均价大部分集中在6001—7000元区间，所占比例达到60%；南面别墅项目的最低均价于6001—7000元区间，所占比例为40%；东面别墅项目最低均价集中在7001-8000元区间；至此对于别墅均价由低到高顺次是西<北<南<东。
▓销售大势是相对的冷，各方位楼盘销售都不是很好，但过去非热点的东北却走势相对更好；
从对销售的统计数据来看，各方向的项目总体销售不到50%，也许更糟，比牛市时简直是差强人意，这只是此行业内的一个同向比较，是一个市场畸形发展的必要结果，从红走向黑，相信经历这一段黎明前最黑的煎熬后，天亮便不远于前，但我们必需要学会习惯这一正常平稳的行业发展趋势，就像其它行业的产品销售一样，行业健康正常了，买卖正常平稳了，对大家都是有利的好事。
二、2005-2008年成都历届房交会统计分析
1、历届房交会供给情况：近4年8届房交会见证了成都楼市的繁荣及繁荣过后的回落（见图1），而2008年两届房交会参展楼盘将是反映目前及明年市场供给特征与趋势的，虽然整体上是呈现出冲高回落的态势，但绝对量却是最高的，说明市场今后一段时间内的供给压力依然很大，尚需要一定时间消化；而这种供给减少的趋势又表明在现有楼盘消化到一定程度后，市场将出现好转，而现在则是以时间换空间和机会的过渡期。
▓图1：历届房交会参展楼盘数（个数）
从2005到2008年之中，共经历了4届春交会和4届秋交会，在这8届房交会中2006秋交会参展楼盘最少，至2008届春交会参展楼盘达到285家之最高峰，本届秋交会虽相比少子38家，但也为近4年来房交会参展楼盘数第三，达到247家，可见各开发商对今年房交会的重视程度。
2、历届房交会成交规模情况：房交会成交规模基本跟市场大势与调控政策相一致，2005年和2007年春交会市场旺盛时成交就放大，而2006年和2007年秋交会前有重大紧缩的宏观调控政策出台，导致市场出现观望，当期房交会成交就不理想，而2008年则是在延续政策紧缩的情况下，市场大势变冷，成交套数（图2）、面积和（图3）金额（图4）都呈现出整体下滑的态势；
▓图2：历届房交会成交商品房套数（套）
Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。
