价格战打响 蓉别墅进入性价比时代

随着成都别墅市场步入快速发展时期，在大举推崇“高尔夫”、“原滩活水”的市场现实下，与自然稀缺资源相对应的高端别墅，开始越来越多地见诸于成都房地产市场。而当别墅产品有着充分的供给，产品品质和户型结构日趋完善时，城市高端人群对于居住的需求也在不断的提升之中，高端市场的客户需求更加趋向于多元化。更多的人开始从功能性需求出发，追求在最合理的价格区间内，达成品质的最大化，他们更关心别墅的使用价值和功能以及如何在一定总价区间内实现这一目标——别墅也讲性价比。

同为别墅，经济型产品形态热销

联排、叠拼别墅市场供需两旺

目前，成都别墅市场产品形态可谓百花齐放，独栋、双拼、联排、叠拼、错拼、驷马屋等等应有尽有。2008年2-10月联排别墅、叠拼别墅的供应量之和占成都别墅市场供应总量的60%左右，其成交量之和占成都别墅市场成交总量的比例高达约70%。下图为2008年2-10月四种主流别墅产品形态：独栋、双拼、联排和叠拼的供需情况对比。

从2-10月累计供销数据来看，联排、叠拼别墅呈现供销两旺的发展势头。可见，联排、叠拼别墅由于其舒适性和相对适中的价格，成为成都别墅市场供需的主流产品。

多产品形态别墅项目，联排、叠拼热销

目前热销的别墅项目仁和.春天大道和万科.双水岸均有三种别墅产品形态，下表是其各产品形态的销售及价格情况。

从上表中的统计数据来看，同一个别墅项目，联排、叠拼的销售情况明显好于独栋和双拼。可见，相对于独栋和双拼，联排、叠拼别墅适中的面积和总价受众面更广。

解析：随着别墅市场的逐步成熟，如今的联排、叠拼别墅在品质上有了大幅提升。在小区环境上，开发商提供了更为优美、宜居的自然环境，注重庭院、绿化等外延空间的美化。在联排、叠拼别墅建筑自身品质上，更多的采取了大面宽、长进深的房型布局；同时附送较大面积的露台、实际使用功能较大的地下室等。此外，此类联排、叠拼别墅一般把总面积控制得较为合理，因此降低了总价，较高的性价比是此类别墅热销的主要原因之一。由于联排、叠拼别墅多处于城市近郊，地价相对便宜，而其容积率又比独栋、双拼要高，可以多出面积，因此对于开发商来说，开发联排、叠拼别墅所获利润是比较可观的。这也是联排、叠拼别墅市场供需两旺的原因所在。

同类别墅，经济型房源热销

通过统计目前成都别墅市场主流别墅板块中代表项目的销售情况，可以看出，面积偏小、总价较低的别墅房源普遍受到购房者追捧，销售喜人。

解析：同一种别墅产品形态（除独栋别墅），面积偏小、总价较低的高性价比房源普遍热销。别墅市场中的最高端产品独栋别墅是一个特例，其面向的客群与购买经济型联排、叠拼别墅的客群关注点不一样，他们追求的不仅仅是经济适用、性价比高，更看中的是品质、奢华、体面。因此，独栋别墅中面积偏大、总价较高的高品质房源热销。值得注意的是，面积在200-300平米的小独栋别墅也是热销对象之一，它同样独享一方天地、四面采光，但由于面积较小，总价不是太高，因此受众面更广。

综上分析，无论是奢华的独栋别墅、经济型的联排、叠拼别墅，还是介于两者之间的双拼别墅，面积偏小、总价较低的高性价比房源普遍受到购房者青睐。

经济型别墅项目热销

纵观成都别墅市场在售项目，高性价比项目销售火爆。位于蒲江的高尔夫别墅大溪谷于去年年底开始销售，尽管区位不占优势，但其价格较低、性价比高，目前已售出约70%。而10月4日开盘的同为高尔夫别墅项目的保利.公园198更是销售火爆，推出的243套叠拼别墅开盘当月售出80%左右房源。下表为以上两个别墅项目的具体销售及价格情况。

解析：上述两个热销别墅项目有两个共同特点：1）户型面积、总价适中，能满足居住舒适感。2）均为品牌开发商项目，在产品品质、环境的打造和项目配套上做到极致。从上表的销售数据可看出，在目前别墅市场竞争较为激烈的情况下，高性价比项目总能抢占一定市场份额，在激烈竞争中突围。

别墅项目的热销综合了开发商品牌、区位、交通、产品品质、环境、配套、价格等诸多因素。综合考虑以上因素，在品质生活得以保证的前提下，高性价比将成为最能打动城市高端人群的心弦。若能用略高于市中心高档电梯公寓的价格购买一套别墅，专享有天有地、私密感强、品质高尚的别墅生活，他们何乐而不为？

大势所趋，部分中高价位别墅项目转战性价比

目前成都别墅市场供应较为充分、市场竞争激烈，其中不乏品质大盘。部分中、高价位项目销售一度陷入瓶颈，开发商为了扭转被动局面，纷纷通过多种方式转战性价比。

直接降价

以下是通过直接降价提高性价比的三个典型别墅项目的具体情况。

一个月来，雅居乐花园、中海国际社区央墅和香碧歌庄园纷纷降价、提高性价比以吸引客户，扭转销售尴尬局面。可见，在市场较为萧条的情况下，开发商也顺应市场形势，主打性价比。雅居乐花园降价后，销售情况明显好转。中海国际社区央墅和香碧歌庄园由于降价时间短，销售扭转还未明显显现，但售楼部来电来访量明显增多。

控制户型面积，间接压低总价

除了在价格上做文章，开发商在户型面积的控制上也动了一番脑筋。据了解，全大独栋高端别墅社区龙湖.长桥郡2期户型已经修改，全部为370-390平米的中等户型独栋别墅。12月6日开盘的蓝光.观岭国际社区是全独栋高尔夫别墅社区，面积在364-496平米，考虑到目前别墅市场环境，约有55%的户型都是364-371平米的小独栋。

显然，开发商们纷纷使尽浑身解数做足性价比以博得一个漂亮的销售业绩。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。