成交均价247万元/亩 08年成都土地成交跌80%

成都市房地产开发运营情况

房地产开发投资增速放缓

商品房竣工面积继续增长

商品房新开工面积增长

年度土地市场重要相关政策分析

《国务院关于促进节约集约用地的通知》

解读：进一步强调住宅容积率等方面的严格制定，不得随意更改，同时打击囤地和不按时开发现象，但是由于该政策是针对全国范围，成都为特殊情况，有单独的政策对待（政策2、3条）。

《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》

主要内容：

解读：鼓励金融部门支持房产开发，可以缓解部分开发企业紧绷的资金流；主要目的是降低开发企业的开发成本，也从侧面对延期开发采取了较为宽松的处理态度（成都范围）；进一步宽松了受地震影响的成都开发企业的市场环境，扶持了部分地产商。

《四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》

解读：与上一点中的政策类似，也是意在扶持开发企业。

成都市房地产市场整体概况

08年，成都市主城区新增住宅供应1006.29万平米，成交量仅为587.96万平米，供需比1.71：1，严重供大于求，市场上购房者观望气氛浓烈，购买需求严重下滑；另一方面，开发商对目前的市场缺乏信心，对短期内的房地产市场的走势判断不明；由此，房产市场的低迷直接影响了位于产业链上游的土地市场。

成都市主城区土地供需市场概况

招拍挂市场整体概况

08年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地35宗，总出让面积2913亩，成交2899亩；其中成交住宅类用地14宗，870亩，同比大幅下滑80%；商业类用地18宗，2029亩，同比大幅上升226%（天府新城海洋公园地块计住宅、商业用地各1宗）。

住宅类用地市场

供需走势

总体成交价格及各月成交价格走势

商业类用地市场

供需走势

总体成交价格及各月成交价格走势

年度成交用地可开发情况

住宅类用地总开发量

08年，成都市主城区共成交住宅用地870亩，可建总面积210.69万平米，同比07年的1198.87万平米，缩减82%；08年成交住宅用地平均容积率为3.63，相比07年的4.05有所减小，但是由于成交体量的差距，所以并不能代表用地强度的减弱，反而由于国务院大力提倡集约用地，未来土地的用地强度会有所增加。

商业类用地总开发量

08年，成都市主城区共成交商业用地18宗，共2029亩，可建总面积350.98万平方米，同比07年的165.79万平米，上涨112%；成交商业地块的平均容积率约为5.15，相比07年的3.99也有所上升。

成都市主城区土地市场08年七宗“最”

成都市郊区县（第二圈层）住宅用地市场

整体概况

08年，成都市五个第二圈层的郊区县共成交住宅用地56宗，共5059.63亩；其中，双流成交宗数及成交面积均排在第一，共成交18宗2029.18亩；郫县次之，成交15宗1260.66亩；龙泉的成交宗数最少，为5宗；温江的成交面积最小，为505.16亩。

成都市年度土地市场交易特征总结

——住宅、商业用地市场一冷一热

——本地中小开发商占主，大开发商玩“消失”

——有资金才敢出手“抄底”

——城南“涛声依旧”

——郊区土地主城区拍

——底价成交居多

——未出现大面积的流拍现象

成都市土地市场发展趋势预判

受房产市场、宏观经济、政策环境等的影响，开发商资金链吃紧，纷纷放缓购置、开发土地的进程，导致各开发阶段的各种税费收入大幅减少，另一方面占成都市财政收入主要地位的土地出让金在08年同样下滑明显，年度的财政收入大幅缩水。如果在09年，政府为了增加财政收入而在08年的基础上加大供地的体量，又难免要冒流拍和底价成交的风险，因为房地产市场的整体低迷还将持续。

受上述几方面原因的影响，09年的土地出让市场的不确定性进一步加大。就在不久前召开的国土部学习会议上，国土资源部部长徐绍史还表示，未来划拨用地的数量和速度可能双双上升，土地出让市场走势难以预料，土地财政状况可能出现转机，将导致地方政府土地出让预期目标下降。

但是，可以肯定的是，随着房地产市场的持续萎靡，之前被许多开发商重视的土地储备会被重新审视。很多开发商正是由于疯狂的增加土地储备而导致资金链紧张，根本没有多余的资金再投入土地市场，在土地刚性成本固定的情况下，购房者不定的购房需求会使其变得更加谨慎，而在08年减少的开工量或者停止的施工项目则使其在09年不至于“无事可做”，更何况积压的存量商品房还有待消化。所以，09年，一些大的开发商会继续选择不参与土地招拍挂，参与主力将继续是一些国企和手中握有充足现金流的中小开发商。

政府方面，虽然有财政收入进一步缩水的危险，但是会受益于于国家4万亿元投资，且重心会继续偏向于灾区的重建，推地的体量应该与08年相差不远，但是地块的成色会有所增加。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。