城区房价5995元成都楼市存量1447万㎡

www.028f.com 2009-10-14 嘉联地产

　　一、嘉联评论

　　房交会成效显著成都楼市稳健前行

　　第34届房地产交易会于10月6日落下帷幕，本次秋交会五天里各类房屋共成交4871套，总计成交金额达25.86亿。在参展项目有明显减少的情况下，参展项目大多取得了比春交会更加优异的销售业绩，客户需求依然比较旺盛，此次房交会整体呈现“量价齐升”的市场形势。那么后房交会时期的市场将会出现一些什么样的变化呢?

　　1、近期成交量和房价增幅或将有小幅下滑，但整体量价都将保持在高位状态。

　　此次房交会消化了大量客户，而房价的持续高涨也会将部分客户排挤在外，预计近期成交量将呈现一定的下幅；而从本届房交会看，预告项目有所放大，但仍显得比较局限，近期市场新增供应仍然比较偏紧，预计近期成交量虽有小幅下滑，但仍将处于今年的高位状态。

　　同时近期国家对高房价的高度关注和高调“平抑”信号频出，而此次房交会预告项目的增加将对前期偏紧的供需形势带来一定缓和，预计近期房价的涨幅将有所减缓，但市场需求仍比较旺盛，房价仍将维持在高位状态。

　　2、从客户调研的结果反应，近期刚需客户仍将是市场主力，同时改善性需求客户的比重有一定上升。

　　在一次关于房交会购房者调查中我们看到超过60%的受访者是第一次置业，刚需依然是未来一段时间里购房主力。于此同时，我们也发现有36%的受访者表示为第二次置业，同时还有30%的受访者明确表示购房时为了改善居住条件。改善性需求在购房者构成中所占比重进一步上升。

　　3、中心城区多个区域仍将维持新增房源供应不足现象。

　　前期城西房源断档现象将得到一定缓和，但补给仍显局限，供需失衡现象将依然存在。

本届房交会32个预告项目中有12个分布在城西，是各方位中量最大的区域，这将对前期城西房源的断档现象得到一定缓和。但就整个城西庞大的市场看，此预告项目的量仍显得不足，近期供不应求形势将依然存在，房价将比较挺拔。

　　城中区域近期可售物业仍将持续紧缺。

　　此次房交会城中仅有2个新项目亮相，近期市场供应仍然有限，供不应求的形势在短期内将不会改变。

　　人南延线中大户型为主的产品线格局短期不会发生改变，中小面积段产品近期供应将仍然偏紧。

　　当前，人南延线在售产品线以中大面积段产品为主，而中小面积段可售产品较少。

　　而此次房交会城南预告楼盘在人南延线只有御峰一个项目，且为大面积豪宅产品；

　　预计人南延线中大户型为主的产品线格局短期不会发生改变，中小面积段产品近期供应将仍然偏紧。

　　4、城市中心豪宅正在迅速崛起

　　本届房交会上参展的以时代豪庭为代表的城市中心豪宅项目共有七个，具不完全统计，目前成都市场上的城市中心豪宅有华置广场、时代豪庭、都汇华庭、置信丽府、誉峰、半岛城邦、城南一号、世纪峰景、保利领事馆项目等九个项目，并且在售项目市场接受度较高。成都的城市中心豪宅正在迅速崛起。

　　二、市场热点

　　1、经济热点：财政部：财政政策和货币政策基调不变

　　近日举行的世界银行/国际货币基金组织2009年年会上，财政部部长谢旭人表示，将坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

　　随着我国经济的企稳回升，部分人士开始担心宏观政策将会有所调整，谢旭人的表述无疑给这些心存担忧的人士吃了一颗定心丸。

　　谢旭人指出，世界经济全面复苏将是缓慢和曲折的过程，经济企稳回升的势头还不稳定、不巩固、不平衡，中国将继续把保持经济平稳较快发展作为首要任务，坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实并不断丰富和完善应对国际金融危机的一揽子计划，提高政策的针对性、有效性和可持续性。

　　在谈到未来宏观政策的重点时，谢旭人指出，要努力从根本上解决制约中国经济健康发展的体制性、结构性矛盾，积极推动经济结构调整和发展方式转变，全面增强经济的可持续发展能力。

　　2、行业热点：恒大地产：11月在港正式挂牌市值将或达千亿

　　恒大地产已于10月2日通过上市聆讯。10月3日从恒大集团获悉，恒大初定10月全球路演，11月在香港正式挂牌。恒大地产此次预计募集资金10亿至15亿美元(约78亿至117亿港元)。据预计，上市后的恒大市值有可能将达到千亿。

　　此次入股的四大投资者为新世界发展董事总经理郑家纯、美林证券、德银证券和科威特投资局。除郑家纯投资11.7亿港元外，另外三家分别以7.8亿港元入股恒大，出资总额约35亿港元，折合4.48亿美元。目前，郑裕彤、美林、德意志银行、科威特投资局等通过私募，约持有恒大10%的股权。以2008年6月恒大增资扩股的6亿美元(到账5.06亿美元)为参照，当时恒大发售约一成股本，本次上市发售股份约相当于扩大股本的一成，融资约百亿，预计上市后的恒大市值有可能达到千亿。

　　恒大此次重启IPO必将再次在港掀起一阵强烈的投资热潮，而这也为全球投资者参与中国经济发展及城市化进程提供了一次良好的机会。

　　3、行业热点：多城市黄金周未成“房金周”

　　“十一”黄金周楼市北京、南京、广州等多个城市成交惨淡。嘉联研究者认为，一方面是长假拖缓购房进度，但更重要的原因是，房价的持续上涨对购房需求产生了较为明显的抑制作用，购房人观望情绪日趋加重。

　　其中，北京1日至7日期房商品住宅网上签约672套，成交量无论是同比去年“十一”同期还是环比9月均出现了较大幅度的下滑。10月1日至5日，南京住宅共成交128套，日均成交量仅为25套左右，与9月日均成交量有较大幅度差距。在广州，统计显示住宅黄金周前6天的网签量甚至仅相当于9月底两天的网签量。

　　高房价的抑制作用是造成此次黄金周楼市表现平淡的主要原因。广州“十一”期间，多家楼盘的销售价格每平方米上涨一两千元；最近几个月南京市一些区域房价涨幅甚至超过了2007年的高峰期。高企的房价让老百姓“望而生畏”。

　　对于未来的楼市走势，嘉联市场部认为，半年来楼市的旺销一方面加速了楼市的去库存化过程，减少了可售房源，成为房价上涨的根源；另一方面，开发商手中的资金充裕，短期内不具备降价求售的动力，因此今年四季度楼市成交量将会稳步回落，但房价估计仍会维持稳中有升的态势。

　　三、一级市场：

　　本周无土地成交及公告信息

　　四、二级市场：

　　（一）、本周主城区商品房市场分析

　　1、供销分析

　　本周主城区商品房供应3.8万㎡，继上周后继续大幅减少，环比下降86.3%；销售15.3万㎡，环比下降15%.