成都城北楼市全面分析报告

一、城北区域概括和未来前景
1、城北区域划分

2.1.1城北新区

成都市新都区分区规划（2004—2020）和青白江区分区规划（2003—2020）提出：新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。

根据成都市规划的“北部新城”计划，到2020年新都将与青白江形成一个拥有100万人口的核心发展区，沿毗河两岸10平方公里的区域主要以居住为主，同时发展餐饮娱乐等第三产业。

作为北部新城的核心，本轮城市规划修编给新都带来了前所未有的历史发展机遇，在全市总体规划指导下，城市规模约为５０平方公里，城市定位为成都市北部副中心，具有综合服务、新型工业、宜人居住、旅游文化观光等功能。

2.1.2金牛区分区规划

金牛区的分区规划修编调整工作已基本完成，到2020年城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，凤凰山第三产业开发区，市青少年科技会馆，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心，以及新规划位于府河上的市综合体育公园等。

2、交通

2.1“四路”建设

据了解，新都“四路”即川陕路新都段、蜀龙大道、石木路（成赵路新都段）及新城区环状公路，为了完善城市综合服务功能，从去年以来，新都区就不断加大“四路”建设力度，去年总投资近２亿元，完成了蜀龙大道二期工程、第二主干道及场子路延伸段建设。

2.2北新干线

北新大道(一环路—外环路)全长约11公里，是中心城区连接北部新区的重要干道。其中，三环路至外环路段以道路排水工程为主，长6．9公里，规划宽度为60米。三环路以内以高架桥为主，双向6车道(二环路以内为双向4车道)。整个北新大道工程建设总费用约5．5亿元。

作为城市南北向中轴线的人民北路，在完成延伸以后，将极大带动凤凰山、大丰片区的发展，形成成都北部新城。根据规划，成都市今后将沿成绵、成乐两条高速公路向北、向南发展，使城市格局从现在的环状变为扇形，而北新干线正是向北发展的一条“主动脉”。

2.3地铁规划

一直以来，郊区的房屋因为景观优美，空气清新，价格便宜成为人们热切向往的居所。一号线是南北走向，北起动物园，南至华阳，全长26公里，共有18座地铁站。将推动北部新城建设的发展，交通堵塞问题将得到极大缓解，住宅郊区化发展步伐将进一步加快。

2.4金牛区利用生态资源建设商业网点

金牛区制定了新的商业网点发展思路：依托高新西区和良好的生态资源，配套建设各项商业服务网点。主要发展外向型服务业；以沙西线建设为契机，启动沙西线花卉博览会园，重点发展旅游休闲业；加快建设羊西线国际品牌汽车长廊，发展国际品牌汽车销售和售后服务；建设一个大型商业区；拓展羊西餐饮一条街；创办一个总部经济园；着力引进国际知名大型商贸业，组建成立“金牛区餐饮协会”，健全“金牛区市场协会”等。

3、城北发展趋势预测

3.1城市改造

金牛区至2020年分区规划的出炉，将推动城北的旧城改造和城市化进程，由此腾出大规模的建设用地，反之推动城北的城市化进程。

沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。沙河改造的完成，也会大大推动城北沙河周边房产开发的步伐。

3.2规划导向

新的城乡规划的出炉，也及北新干线的开工建设和地铁规划的影响将大大推动城北新区房产开发的步伐。

万科成都公司以1.75亿元成功竞得总占地637.5亩，建设用地面积401.9亩（267946.73平方米）的“新都蜀龙项目”地块。该地块处于成都市“北部新城”中心区域，是新都新城区的重要组成部分。以及其它实力品牌开发商的进驻，将进一步推动城北房产开发，提升区域开发品质。

3.3专业市场

金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心。

在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为合理。在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。

3.4房产产品发展趋势预测

产品档次提升

随着城北环境的进一步整治，居住环境得到了较大改善；成都市房产开发日趋成熟，开发品质也得到较大提升，城北受物流市场的影响，近两年房产发展较其它缓慢，但也得到一定成都发展；在新的形势下，也及在城北生活居住者对高品质居住物业的需求，使得区域房屋开发品质会进一步提升。

区域需求旺盛，开发体量将放大

城北作为成都市一个主要区域，其物流市场得到了良好发展，区域购买力较强，需求较为旺盛；但目前区域房产开发较为缓慢，居住物业供应量较少。随着新规划的出炉，开发商和购房者对区域的关注度将进一步提升，房产开发的体量也会进一步增加。

二、城北土地发展趋势

1、城北土地供给呈大幅上升趋势

从2004年到2005年8月，城北土地呈大幅上升趋势，2005年前8月土地供给高达623亩，是去年全年土地供给的5.5倍。2005年城北土地供给环线主要集中在二环-三环之间，以王贾村、二环路沿线、营门口和驷马桥等区域为主；特别是8月31日拍卖的5宗土地，其中3宗位于城北，面积高达143亩，占此次拍卖会土地供给的86%，未来城北的土地放量和土地供应规模都将呈放大趋势。

2、城北土地供给结构以住宅用地为主

从2004年到2005年8月，城北土地总的供应量为765亩，实际成交328亩。从城北近来土地供给结构来看，以住宅用地和综合类用地（二类住宅）为主，占城北近来土地供给量的85%，商务办公用地商务办公用地没有成交，商业用地仅成交1宗，现被深国投（成都）商用置业有限公司开发为以沃尔玛为主力店的商业中心。随着城北沙河改造完成和城北的拆迁力度加大，城北住宅土地供应将成大幅度上升。

3、城北土地成本较低

（各区土地成交楼面均价=各区土地成交总价/成交建筑面积）

从近年成都是各区住宅土地的楼面均价来看，城北住宅用地楼面地价相对城南和城西便宜一半，2005年上半年城东住宅用地楼面地价偏低主要受土地二级挂牌转让的影响较大。城北的土地成本相对其他区域较低，加之政府对城北规划和人民北路延长线规划，以及地铁1号线的利好消息，将大大刺激城北片区房地产的开发速度，将继城东片区之后又一个开发热点区域。

三、城北商业市场分析

1、城北商业地位

城北历来是成都的财富中心，定位为成都的客运、物流市场，区域内大型批发市场云集，有各类专业市场和综合市场40余个。

2、城北商业发展特点

城北商业项目表现出个盘规模较大，供应体量较多的特点；

城北商业情况看来，专业市场发展得较为成熟，专业市场密集于此区域内，荷花池、五块石区域以成为成都商品输出的主要区域。专业市场以传统的百货、建材、机电、医药等专业批发市场为主体。

由于城北住宅市场历来市场接受度较低，限制了城北住宅业的发展，生活配套商业亦受到影响，目前城北生活配套商业相当缺乏；仅九里堤区域相对完善，但档次较低，缺乏中高档次的配套。

3、城北商业项目新盘情况

就2005年城北商业项目新开楼盘4个来看，个盘供应体量都比较小，总供应体量3.14万平方米；其中金府路机电市场推出了2个项目，供应体量为0.89万平方米，业态均为机电专业市场；荷花池批发市场有1个项目推出，供应体量较小，为1.90万平方米，此区域内批发市场密集，竞争激烈以及无较大面积地块供应限制了此区域内新项目的开发；九里堤区域亦有1个项目推出，为住宅的配套商业，体量仅为0.35万平方米。

4、商业发展方向

荷花池、五块石物流中心的地位不容撼动，仍将以传统的专业市场以及日常商品批发市场为主；

金府路区域先后推出几个商业项目，都以机电专业市场为经营业态，金府路商气渐浓，有望打造成成都机电一条街；

九里堤区域为城北唯一成熟居住社区，加上西南交大高校经济圈和会展经济圈的辐射，消费潜力巨大，但目前此区域内商业配套比较缺乏，仅有一个百盛百货。汇龙湾广场和沃尔玛的落户会使得此区域形成城北新的经济圈。

四、城北住宅市场分析：

2005年1-7月，城北住宅新开盘项目共计5个，新增供应量共计28.46万平米。

1、各年住宅物业供应量：

2004年1-7月城北住宅物业供应量共计31.49万平米，同比03年同期上涨53.53

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。