去量之后 房企下半年开始补仓 回暖预期谨慎乐观

　　6月，屡屡惊现的高溢价土地成交引发诸多猜想。人们开始担心，土地及楼市热潮或将卷土重来。地市“回暖”的转折点，源自政策松动的暗示效应，以及上一波刚需产品热销。然而，回顾2011年成都土地市场及商品房成交情况，不难发现，走量的结果，是补仓的必要。

　　进入6月，一向冷清的土地市场热闹起来，在土地市场蛰伏已久的房企频频溢价拿地。包括保利、蓝光、华宇等一批开发商在土地市场上了演一出出激烈争夺战。

　　这一现象被业界解读为“土地抄底、市场回暖”。深入其中不难发现，在2011年，楼市持续低迷，楼盘及土地市场均出现量价齐跌的情况。而2012年的刚需项目在政策倾斜和开发商大幅促销的刺激下成交迅速回升，土地市场也因此有序释放，那些少有土地储备的开发商，为实现正常的开发节奏，土地储备成为必然。   

　　去量之后

　　6月20日，久违的土地拍卖激战再次上演。预计挂牌出让的成都市武侯区晋阳二、六组145.5亩商业用地兼容二类住宅用地引来龙湖、华宇、中大、中铁二局、协信等品牌开发商报名。由于报名人数众多，出让现场，挂牌出让改为拍卖出让。

　　上午10点，武侯区晋阳二、六组土地争夺战正式打响，起拍价1875元/平方米。68号竞买人首先举牌，紧接着其他几家开发商轮番举牌应价。经过近50轮竞价之后，拍卖师宣布下调加价幅度，但这并没有挡住开发商轮番叫价的热情。当楼面地价升至3000元/平方米时，激战集中在68号竞买人和9号竞买人，两相轮番叫价。最终，晋阳地块被68号竞买人以楼面地价3315元/平方米斩获，竞价轮次达165轮，溢价率达76.8%。68号正是已在成都土地市场沉寂已久的龙湖地产，而9号则是已在成都已无土地储备的华宇集团。 　

　　而就在一天前，本土房企蓝光地产以9.4亿元的总价竞得成都青羊区四威南路3号地块和新都区大丰街道高堆社区2号地，两个地块共计面积155.47亩。这是继蓝光3月斥资10亿元拿下成华区府青路片区C地块及青羊区清波村6组地块，在成都主城区高调拿地之后又一动作。 

　　成都报道记者获悉，蓝光成都未开发土地储备量已然不多，加上公司考虑到当前市场以刚需购房者为主，刚需盘开发及销售迅速，能够快速回笼资金，企业不会面临严重资金链压力，于是调整了发展战略，迅速拿地，开发刚需盘。其实，蓝光不仅在成都，在川内三线城市也有拿地动作，与成都发展战略相同，目标也是开发刚需盘。

　　龙湖6月拿下晋阳路地块后，业界传言将建西城天街，不过，一位龙湖相关负责人表示，该地块未来如何开发目前未定。据了解，龙湖自2006年以后就未在城西主城区拿地，急需补充这一板块的土地储备，希望公司各个板块能够平衡发展，前述相关负责人表示，下半年还会持续关注土地市场，遇到合适地块就会出手。

　　面对青黄不接的土地储备现状，央企保利的寻地行动更显急迫。6月初，保利公开在媒体发布求地信息。（详见本刊560期公司栏目《保利求地》）。

　　保利一直以来开发速度很快，去年销售面积75.31万平方米，荣膺销售面积排行榜冠军，相应土地储备消耗也很快，与此同时，已开发项目都进入中后期了，如果开发速度不减，目前土地储备量根本无法维持企业后续发展。保利相关负责人表示，“只要遇到合适地块，保利就会出手。”

　　拿地，拿地

　　更多的土地需求来自外来企业。

　　4月10日，来自中国台湾的远雄集团，以7080元/平方米的楼面价格竞得位于高新区肖家河沿街以北、玉林中学以东的13.9253亩地块，溢价率达68.57%。尽管业内普遍认为如此高地价后期打造有难度，但对于远雄而言，肖家河地块意味着远雄地产首次布局成都，入驻南二环区域。

　　同样，来自中国台湾的华固建设集团亦出手主城区地块。5月29日，华固以4380元/平方米，溢价率46.2%拿下位于大观村14.92亩二类住宅用地。地段正是华固所看重的地块优质与否的首要因素。新近注册的川通实业亦先后参加多次土地拍卖，并于6月13日上午以1470万元/亩拿下府青路片区b地块。据知情人士透露，近阶段，远雄、华固、川通等已拿地企业仅是外来企业拿地的小部分，来自香港、陕西等地外来的开发商亦在寻求土地，渴望进入成都房地产市场。

　　正在成都打造首个项目时光俊园的云南俊发地产正积极布局拓展。云南俊发地产成都公司拓展经理钟明在接受成都报道采访时表示，“公司下半年肯定要在主城区拿地，正在到处找地，看地，但暂时不考虑区县，具体拿地计划目前不方便透露。不过只要地块合适，不管是通过国土局招拍挂，还是与其他开发商进行项目合作或者股权转让等方式都可以接受。”

　　与俊发地产类似，中信地产已经开发青城山别墅盘中信云栖谷及郫县中信未来城。中信地产成都公司营销部经理周忠国表示，公司确立了“从农村走向城市”的发展战略，目前急于寻找主城区优质土地打造标杆性产品，他更加热衷于与其他开发商进行项目合作及股权转让等方式拿地，“这比通过国土局招拍挂拿地快多了”。

　　中信地产不打算在区县拿地，周忠国表示，公司同时做一级土地整理，在都江堰、郫县及双流等区县已经储备了一万多亩土地，其中位于都江堰西区地块5500多亩，位于郫县地块7000多亩，位于双流地块3000多亩，这一地块就在河畔新世界对面。

　　仅在成都有朗诗·绿色街区唯一项目的南京籍房企——朗诗地产，从2012年年初开始就频繁找地，多次出现在国土局拍卖中心。据朗诗地产内部人士表示，朗诗正在寻找更适合打造绿色产品和刚需产品相结合的土地。

　　实际上，据成都报道记者了解，跨界企业亦正积极关注土地市场。专注电器的长虹集团、某航天企业皆不同程度表示出拿地的需求。  

　　回暖预期

　　随着政府对于刚需优惠政策的倾斜，以及开发商让利促销，房企去量显著。据成都链家地产市场研究部统计，2012年5月第2周，成都主城区新房及二手房成交量环比均出现约1倍的大幅增长。

　　某中国房地产研究院副院长杨红旭认为，房地产市场成交量的逐渐回暖，尤其是春节之后的成交量攀升，开发商对整个楼市的后市预期由悲观转为谨慎乐观，这就促使一些开发商开始尝试性进行拿地。

　　杨红旭认为，开发商拿地的另外一个原因是地方政府愿意出让优质地块了。他分析到，地方政府土地出让金近年以来是比较少，他们比较着急，所以推出了一些比较好的优质地块，这些优质地块就容易成为地王，买方的购地需求在释放，卖方急于增加一些收益。所以政府就有意推出一些好的地块，这样就形成了城市地王现象开始露头了。

　　某成都机构市场总监魏佳宏从信贷政策松绑这一角度提出了自己的观点，出于自身发展的战略需求，开发商一直想拿地，也一直在寻地，通过信贷政策松绑等信号，开发商后市预期较好，所以选择这个时机出手了，作为明后年土地储备量，现在入手地块就会非常划算。

　　正急于拓展市场的佳兆业地产也密切关注着土地市场变化，其成都公司营销总监徐先生表示，遇到合适地块才会出手，不管拿地主城区还是郊区都会开发刚需盘，继续“快速开发、快速销售”之路。

　　中信地产成都公司营销部经理周忠国认为，现在是拿地好时机，开发商甚至打算“抄底”土地市场。“一方面如果房价上涨，地价势必跟着上涨，春节后成都市场成交回暖，房价上涨是迟早的事，目前还未普涨，地价不会太贵；另一方面诸如龙湖、保利等品牌开发商探到后市政策回暖信号，趁机低价拿地，补充土地储备量。”

　　“现在不是拿地好时机，成交地块溢价率过高了。”云南俊发地产成都公司拓展经理钟明分析认为，他并不认同“抄底土地市场”机会来了，他梳理了近期主城区成交的4宗土地，发现成交平均溢价率高达61%。

　　拿地需要雄厚的资金链支撑，而目前大部分开发商的资金链并未宽松，品牌开发商资金相对充裕，而中小开发商依然强力依赖于项目销售回款。据权威数据统计，现在急于寻地的多数开发商，项目开发进入尾期，同时土地储备甚少，寻地多为正常的公司开发控制策略。

　　换句话说，从土地市场来评判整体市场的回暖为时过早，市场充满诸多变数。置信地产总经理助理胡钰民亦称，预期后市仍然谨慎乐观，市场逐渐好转的预期不可能太长。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。