一套商铺 一半公摊 吃亏，还是划算？

“投资住宅，别墅是铜；投资商用物业、写字楼是银；而投资商 铺 则 是金”——房地产界一直流传这样的说法。然而，即便是“投资商铺是金铺是金”，”稍有不慎仍可能“一铺养三代养三代””变成“三代养一铺代养一铺”。”

新港地产执行董事张红兵：投资者在选择商铺时，还带有投资住宅类物业的惯有思维模式，认为公摊系数大不划算，这实际是认识上的一个误区误区。

近来，不断有购房者打进本报热线咨询关于高公摊商铺的投资性。而记者调查发现，成都市面上在售的商业地产许多商铺产品公摊都在35%-50%左右，有的甚至高达70%。如果按照50%公摊率算，100平方米的商铺，实际上得到的使用面积只有50平方米。

商铺公摊率高好，还是低好？多高的公摊才算合适？投资者应如何看待公摊率高低？

商铺公摊50%是常事

据戴德梁行发布的《2012年成都第三季度房地产市场报告》：第三季度商铺市场，高端零售带来221784平方米使用面积，全市存量增至3011584平方米。商铺销售率不容乐观。就此，商业地产研究人士曾世明指出，“由于近期推出商铺产品公摊系数大，商铺投资门槛较高，令部分中小投资者望而止步，导致销售下降。”

目前，成都一般沿街店铺公摊在10%—20%左右，部分商场的公摊在25%—40%，大多数较高端的商业地产公摊在50%—70%之间。

公摊高低挂钩客流量

“商场商铺公摊率高低，直接关系着商场今后的经营效果。”蓝光文旅相关负责人说，商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量。实际上，在商业地产相对成熟的欧美等地，一些高档的商场百货，公摊面积基本在50%左右。这类商场都统一配备了高标准的消防系统、宽敞的人行通道以及大面积的休闲场所。因为有了这些配套，能够带来源源不断的客流，从而使商场能够始终保持最好的经营效益。

四川商业地产联盟会长冉立春说，“商铺投资看人气推动。商场的待客接客能力、市场公共设施建设标准、安全消防系数等，都是影响商铺经营价值的关键。”

投资商铺不能只计较公摊

实际上，高公摊商铺成功的案例也屡见不鲜。曾经创下成都商铺单价最高18万/平方米的银石广场，商铺公摊比例在35%-40%左右。

成都峰瑞投资营销总监李磊说，商铺的公摊面积主要涉及大堂、走廊、过道、公共门厅、服务公共用房和物业管理用房等，因此公摊率较普通住宅要高。投资商铺最终应考虑的是商场未来的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。

|选铺提示|商铺公摊面积怎么算？

计算原则：谁使用谁分摊。

一般来说，所有和投资者有关系的经营和使用面积都要进入公摊。如疏散楼梯、消防楼梯、电梯等公共部位，上部建筑要承担分摊。如果是大商场业态，则所有公共面积和设施由商场全部经营户共同分摊。需要分摊的有哪些面积？

1、外墙面积（中轴线以外部位）。这部分占的比重很低，一般在3%以内；

2、上部商业的消防、疏散楼梯、电梯厅、电梯、电梯机房、管道井、通风井及机房（非商业的楼梯和电梯由非商业建筑分摊），商业规模不同，该部分面积所占的比重也不同，常规情况下一般在10%-15%。如果是纯底层商业，则分摊面积相对较小，比重一般在5%以内。

3、共同配套设施面积（配电房、消防水泵房、其他管理用房等）。这部分是整个项目共同分摊的，所占比重很低，不会超过3%。

4、商业交通、疏散通道。这部分公摊跟商业形态有关，一般采用谁使用谁分摊原则。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。