投资有风险 要选适合自己的商铺

随着成都中调+北改政策的政府规划，产业地产得到了空前发展，越来越多的产业地产项目入市，越来越多的产权式商铺面市。而业内外对产权式的商铺争议，更此起彼伏，强调“投资”性的产权式商铺，到底是保护了中小投资者的利益，还是打击了中小投资者的利益？

为此，记者采访了在产业地产领域深耕多年的成都凯仁地产总经理陈光健，请他谈谈如此众多的产权式商铺，它们的存在是否合理？它们的出路又在哪里？

1、近年来，在商业地产领域，屡屡出现中小投资者因不能得到开发商承诺的投资回报而被“套牢”，并与开发商发生纠纷的现象。“产权式商铺”开发模式是否难逃其责？

陈光健：产权式商铺，流行于成都，目前最直观的表现形式就在成都市政府根据城市发展需要而规划的产业地产上。从投资角度而言，紧跟政府的发展规划与决策，是有效控制投资风险的前提。

通俗说，产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的一种商铺形式。主要表现为商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，即目前流行的说法：返租+回报。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在国内一些发达城市。

任何投资都会有风险，但风险大小的程度却是可控的。以产权商铺投资为例，开发商的资金实力，对行业资源的整合能力，运营团队的专业性以及成功运营的案例都是容易量化和核查的。因此，不必对房地产业发展过程中出现的新模式“谈虎色变”，在稳妥的前提下，选择适合自己的商铺，尽量规避和降低投资风险，才是投资的制胜之道。

2、如果非专业人士投资专业市场的产权商铺，您会给出什么样的投资建议来规避风险？

陈光健：任何事物的产生和发展，均需一个去伪存真的时间过程，产权式商铺的返租、回购模式，也必然需要时间来证明；同时，该模式也必然会成为各方利益集团争议的话题。重要的是，一种新型商业模式的诞生及发展，能为投资者带来真正投资红利，才是一种好模式的核心所在。

如何规避投资的陷阱、降低投资的风险，为投资客户真正实现投资的价值，而不是谈虎色变、一味打压或逃避新模式、新事物，才是地产人该深度思考的问题。我个人认为优质的产权式商铺应该具备以下条件：

政策优势

政府规划，投资的前提保证。如前所述，政府中调+北改的政策，从战略上对整个成都的发展进行了全面系统的规划，产业链的发展是成都成为西部大都会、跻身一线城市的砝码，因此也必然催生更多的产业地产市场，必然催生更多的产权式商铺。而吃螃蟹的人，往往是掘得第一桶金的人。

自持政策，政府对投资者的保护措施。成都市政府，对于产业地产有明确要求，即开发商必须自持70%物业，仅有30%物业用于销售。由此可见，政府为了保护投资客利益，降低投资客的风险系数，对开发商做了硬性要求，这势必使得开发商在销售物业后，将重心转向如何更好经营物业的方向上来，必然着力打造物业，使其盈利，大大降低了投资者风险。

定位优势

对于个体商铺而言，其受政府市政规划、相邻商铺经营业态等不确定因素的影响是相当巨大的，而这些影响往往对经营业态、租金水平、投资收益影响巨大，而产权式商铺是以整体商业的形式存在，与个体商铺在规模及规划上、业态定位上亦不可同日而语，其投入和产出自然亦不可与独立商铺一视同仁。

投资优势

由于产权式商铺的本身即为小面积商铺，因此降低了物业总价，使得中小投资客多了一条投资途径和抗通膨的理财产品。

经营优势

既然是投资，作为业主，极少会自行经营，多为出租收取租金或委托经营。自行出租，不仅费心、费时、费神，同时，由于所购商铺，所处经营业态不同，对于层高、排水、外廊、烟道等要求不同，既无法统一使用，又无法统一打造，其商业布局的整体规划无法统一，势必削弱商圈共荣效应，从而影响其出租率，最终影响业主的投资收益。而产权式商铺则不同，投资者将商铺委托给第三方经营管理公司，不仅省去了自行购买后出租的后顾之忧，更主要的是投资者与第三方经营公司以合伙人的形式存在，与具有专业知识、强大资金实力的经营团队共同承担市场经营风险，大大降低了购买独立商铺所面对的单打独斗的复杂市场行情和风险。

保障优势

回购，降低了投资风险。回购政策的存在，从开发商角度而言，展示了其充分的信心，对于投资者而言，降低了投资的风险。试问，同样是商铺，花10万元/㎡购买的独立商铺，和花3万元/㎡购买的产权式商铺，5年后，都经营不善，您选择收回本金，还是选择继续苦撑或降价售卖？正如同投资保本型基金等理财产品一样，在期望盈利的基础上，降低投资风险系数。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。