围城拿地 二级城市开发商挥师成都

川内二级城市开发商纷纷来蓉圈地成了近期成都楼市的热议话题。特别是今年11月，成都土地市场井喷，不少竞拍土地的开发商名气并不大，但都表现出志在必得的决心。二级城市开发商纷纷进军成都，他们作为一股强大的楼市力量影响2014年成都楼市的格局。

拿地志在必得

拍卖会力压品牌开发商

2013年6月14日，邦泰集团以425万/亩溢价21.4%成功竞得双流县西航港街道九龙湖社区1、7组地块。此次竞拍的成功，标志着邦泰集团正式进军成都楼市。

2013年8月14日，手持80号竞价牌的蓝润地产再一次让成都地产业界强化了对它的印象。

川内二级城市开发商今年在成都拿地凶猛，让大量品牌房企在经过多轮竞价后，不得不选择退出。截至目前，成都房地产市场至少有20家房企来自川内二级城市。而今年1月1日至11月30日，就有不少于8家房企进入成都拿地。

“今年在一些热门地块的出让过程中，二级城市开发商表现出的活跃度丝毫不逊色于知名品牌房企。”吉信行董事、总经理潘海分析认为，近几年，成都相对稳定的市场环境、越来越强的对外影响力、辐射力、吸引力，都是吸引二线城市开发商进军成都的重要因素。

业内人士认为，作为川内二级城市开发商，要有更大的发展空间，要走向全国，第一步就是挥师成都。成都现在作为新的一线城市，其云集了国内外大量品牌开发商，其开发理念、产品思维等各方面，都有二线城市开发商学习的地方，只有在成都站稳了脚跟，才有可能再进一步，进军全国市场。

不惜高溢价拿地

二线围城 开发商底气何在？

近年来，逐渐推高的地价，让土地拍卖市场已经成为品牌企业的专场。这使得一些中小型成都本土老牌房企销声匿迹，渐渐退出本行业。然后以蓝润、明宇、雄飞为代表，发迹于二线城市的开发商突进成都，在土地市场和众多品牌房企贴身肉搏，甚至不惜高溢价拿地，他们的底气在哪里？

蓝润，以高周转取胜。据蓝润相关负责人透露，成都本土龙头蓝光是蓝润学习的对象。蓝光目前从拿地到开盘，周期是4.5个月，而蓝润地产通过严格的内部管理，合理的开发流程将拿地到开盘时间控制在6个月左右，这在全国开发商中也难能可贵。蓝润成功的关键在于将项目客群定位于刚需群体，在户型上进行创新，兼顾舒适性和功能性，以合理总价和单价吸引刚需客户。

而明宇作为南充房地产市场的佼佼者，突进成都后，以酒店开发独辟蹊径，带动整个项目销售，在强手如林的房地产行业站稳脚跟。目前的明宇金融广场已经成为东大街的地标之一。以酒店开发带动项目的写字楼和商业销售，用酒店的高消费人流保证商业的繁荣，带动写字楼的投资价值。这种多维一体的房产开发模式在业内很常见，最常见的就是城市综合体。

余下的一些来自于二线的开发商都有自己的独特资源和开发模式，得以在成都立足、壮大。成都市场不仅是这些二线开发商的一个新跳板，一个新征程，更是一个新挑战和新考验。“没有金刚钻，不揽瓷器活”，所有准备进入成都的二线开发商必须做足功课，以独特优势，差异化竞争才能站稳脚跟。华西都市报记者姚长寿马治鹏

机构谈二级围城

刚需市场的操作空间将缩小

思源经纪副总裁、成都公司总经理廖建华

二级城市的开发商进军成都市场的优劣势都比较明显。优势方面主要有两点：一是作为省内房企，他们在对成都的文化底蕴和风俗习惯以及客户偏好的理解和把握上有感觉和经验；二是大多数二级市场开发商规模不大，体制和机制比较灵活，对市场的需求和形势变化的适应性较强。另一方面却是难以回避的不足：企业规模还不是很大，资金上或多或少也存在压力，品牌认可度低；成都土地市场竞争激烈，他们拿地相对困难。

短期来看，二级城市开发商的这种惯用模式是适应当前市场需求和资金环境的。但长期来看，二级城市开发商过去惯用的开发模式或将面临转型，未来或可以从注重产品品质和差异化竞争中寻求突破。原因主要有以下两方面：一方面，调控政策转向市场化和长效机制，自住型住房概念的提出预示着未来政府将更多地承担起居民的住房“刚性”需求，未来开发商在刚需市场的操作空间缩小。另一方面，金融改革迫使银行收紧开发贷，中小房企的融资环境恶化，资金使用成本增加，加剧了行业的“洗牌”速度。

华西都市报记者李晖

站稳脚跟再谋跨区域发展

正合地产董事长 毛勇

二级城市开发商，相比深耕成都多年的开发商，更加灵活，基本以住宅开发商为主，较少涉及专业难度更大的综合体开发商（除了明宇）。对于二级城市开发商来说，资金实力不够强，不具有品牌优势，对成都的市场理解相对有限，产品打造能力还有待市场检验。

在成都快速拿地、快速开发、大量供应刚需产品，二级城市开发商的惯用开发模式可以让他们快速在成都市场站稳脚跟，但省内二级城市开发商有魄力、有创新，敢于打拼，值得尊敬。特别是像蓝润，已经快速进行多项目运作，并取得较好的销售业绩，也在成都市场上形成一定的口碑。当然，想像蓝光一样，走出四川走向全国，依然有很长很长的路。对于二级城市的开发商，最重要的还是先在成都站稳脚跟，并实现一定的品牌价值，再考虑跨区域发展。

华西都市报记者符小晓