晋阳31亩地块月底拍卖 溢价率50—100%？

2013年5月31日，成都市国土资源局土地拍卖交易大厅将拍卖五宗国有建设用地使用权，其中，位于成都市武侯区晋阳街道办事处吉福村三组、占地31亩左右的一号宗地最为引人关注。在拍卖之前，已经有不少开发商对该地块进行实地考察，拿地意愿相当明显。

根据思源经纪统计，2012年下半年至今，成都土地市场共有14宗占地面积小于35亩地块高溢价成交。这些高溢价地块绝大多数为熟地，都在拍卖时引发开发商的激烈争夺，绝大多数地块成交楼面地价高于6000元/平方米以上。

预测

溢价率50—100%

5月31日即将拍卖的1号宗地晋阳地块，位于武侯区晋阳街道办事处吉福村三组。5月25日，成都报道记者前往该地块现场实地走访发现，这宗地块地形整体还算方正，目前被几道围墙分隔成三块，其中最大的一块呈正方形，大约二十五亩左右；另外两个地块呈现不规则形状，占地面积非常小。已经拆迁完毕的地块现场堆着不少小土堆，地面上杂草丛生，稍微平整的地方已经被人开垦出来种上了蔬菜。

记者站在地块上放眼环顾四周，首先映入眼帘的是地块东面的中华名园，这是一个早已交付入住的小区。记者围着地块走了一圈发现，该地块北面紧邻正在建设中的武草路，施工现场数台挖掘机正在作业；武草路旁是一条铁轨，而跨过铁轨，则是已经建成通车的武晋路。地块的南面是一片农田以及农家小院；西面方向紧邻一条窄窄的小巷，小巷延伸的方向，一排三至四层左右高的居民区一字排开。附近的居民告诉记者，小巷名叫吉果街，“已经规划了，要重新改造，具体动工时间还不知道。”

记者在该地块现场实地考察的两个小时内，有两趟火车从地块旁的铁轨上驶过，但噪音并不大。

此次拍卖的吉福村地块处于内双楠板块，这个板块属于成都房地产开发起步较早、居住品质感较为纯熟的区域，区域内的房地产开发力度较大，目前已有龙湖、中粮、置信、新希望房产、中铁等品牌开发商入驻，周边高端项目众多，有龙湖·金楠天街、中粮·祥云国际社区、蓝光·金楠府、金辉枫尚、华府双楠等，整个区域的居住氛围较为浓厚。但是，由于整个区域早年住宅开发过量，导致区域内的商业及其它公共设施在配比上有所失衡。

“目前区域内的居住房屋都有了一定楼龄，而且商业配套较为缺乏。”中原地产分析师称，根据成都国土资源局官网信息，该吉福村地块起拍楼面地价为3000元/平方米，结合地块相关规划指标与区域现状分析，该地块拍卖时的实际成交楼面地价可能将超过4300元/平方米，溢价率最低也在43%左右。

思源经纪市场研究经理胡银川则预测称，吉福村地块的溢价率将在50— 100%之间，其成交楼面地价将在4500— 6000元/平方米之间。

分析

疯狂的背后

溢价率43%？还是50—100%？

一宗面积仅31亩左右的小地块，为什么中原地产和思源经纪均对其作出高溢价成交的预测？

对此，两家机构的分析师给出的理由较为一致：小地块具备熟地、总价低等优势，更容易吸引开发商的争抢。

此次拍卖的吉福村地块位于内双楠板块，2012年，该区域内仅有龙湖·金楠天街地块一宗商住混合用地出让，目前，区域内可供出让的土地也较少。“这个小地块的稀缺性优势突出，可能会吸引一些港澳台资企业或一些非成都本土的国内开发商前来拿地。”胡银川称，因为这些开发商急于在成都市内树立起自己的品牌形象，因此，这些企业拿地时较为看重地段，有时候反而会把地块规模和拿地成本放到次要的位置。“比如，朗诗拿下青羊区大庆路74号地块，南充信诚集团斩获红牌楼北街2号地块，都反映出这种趋势。”

怎么做

品质刚需+首改突围

将产品规划做在拿地之前，这是任何一家有远见、有谋略的开发企业的必修课。在高溢价成交的可能下，31亩的晋阳地块，打造什么样的产品最合适？

胡银川认为，吉福村地块占地面积仅31亩，规模不大，打造高端项目有一定难度；根据容积率最高限3、住宅密度小于22%，以及地块紧临两块中小学规划用地来看，较适合打造青年刚需楼盘；但3000元/平方米的起拍楼面地价，如果溢价率按照50%— 100%来估算，成交楼面地价将在4500— 6000元/平方米之间。假设产品开发走刚需路线，就必须是品质刚需才能有效突围。开发商也可能配以部分首改产品，丰富产品线，以降低风险，并争取利润最大化。

中原地产分析师预测称，吉福村地块适合打造刚需+改善产品。根据地块的规划设计条件，这个小地块应该打造20余层的高层住宅产品。“由于区域内的旧楼盘较多，并且开发年份较早，预计存在一定的改善需求，开发商规划设计产品时，可以考虑刚需、首改各占一定比例。”

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。