2015成都写字楼存量达400万㎡ WeWork能解决？

2015成都写字楼调查之二

今后的写字楼有可能不再按面积算租金，而是算有多少张桌子；租期可以1个月，或者只租3张办公桌……这就是在美国流行的WeWork联合办公模式。

新闻关键词

WeWork

一家在美国很火的提供联合办公、创业空间的跨界公司，最新的估值高达50亿美金。其WeWork商业模式简单说来就是：该公司用折扣价租下某写字楼的一两层，并将办公场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费。

联合办公

能解决写字楼高空置率吗？

据世联行成都公司提供的数据显示，成都市当前已拿预售证、但未售的写字楼存量数据为291.24万平米，其中主城区237.6万平米。同时，预计2015年全年新增写字楼供应面积为130万平米，其中主城区110万平米。这意味着，整个2015年，成都楼市将有超过存量400万平米的写字楼需要消化。以成都比较早期的甲级写字楼时代广场为例，该项目总建筑体量约为10万平米，那就是相当于今年有将近40座和时代广场大小接近的写字楼。那么，这些写字楼能够通过WeWork这种联合办公的创业模式，将单位面积切分小至办公桌而得以解决吗？

毛大庆认为，联合办公的创业空间模式，不但能够解决存量过大的问题，还可以提高写字楼单位面积的资产回报率，更对有些办公物业、商业空间提升价值有重要的作用。

但另有地产业内人士则认为，联合办公这种新的写字楼模式，其根本上不能解决写字楼市场存量过大的问题，而是从酒店或者一些小区办公的手中抢得了份额。大多数开发商都认为，办公物业的空置率解决最关键的问题在于一个城市的产业厚度和经济发展水准。

世联行成都公司策略资源中心总监赵一寻也表示，WeWork或者联合办公的模式，对于解决当前的写字楼空置问题，难以起到根本性的帮助。但他同时承认，WeWork模式提升面向小微企业的落地服务水平，对商务办公市场具有非常积极的意义。

WeWork模式

还属于商业地产吗？

在毛大庆看来，所谓的WeWork模式并不新颖。他认为，联合办公本身还是一个商业地产的概念，只是中国的房地产市场以前认定的商业地产只是 shopping mall，只是综合体，只是写字楼。而商业地产的本质不过是卖东西的建筑空间，联合办公在一个建筑空间里，“不过就是销售创意产业，销售有成长性的公司”。

NAI新巢地产成都公司总经理蒋鹏则强调，目前美国的WeWork，中国国内的SOHO 3Q等联合办公的模式还存在着单位面积租金偏高等问题，并且联合办公本质虽然是写字楼和办公空间的问题，但其模式的核心则在于孵化一些成长性的企业，因此，其背后的资本市场的支撑、租赁与回报的模式的设计等问题更加关键。

联合办公

是房地产转型一个分支？

在毛大庆看来，过去中国房地产的黄金20年，无论住宅市场还是商业物业、办公物业，其实都“太初级了”，而现在，整个房地产行业的作业模式和盈利模式都在发生着巨大的变化。“细分”、“精细化运作”则是其中的方向之一。

绿地集团西南营销管理中心副总经理陈晓明也认为，未来的办公物业将会针对不同的行业、不同的产业、不同类型的公司群体细分。而绿地集团已在进行相应的尝试。

“北美有一些写字楼，某几个楼层全部都是私人诊所。不但合法，而且有的还很高大上……”毛大庆认为，过去对于房地产市场住宅与商业的二元划分太过粗放。“住宅现在已经越来越注重对用户需求的考虑，不断地升级、更新，办公物业同样如此。”在毛大庆看来，未来的办公物业、教育物业、医疗物业都会成为巨大的市场。认真研究这些企业用户的需求，满足他们的需求，才是房地产开发商和运营商最需要做的。“中国的经营性不动产的市场，我觉得才刚刚开始。”

观/点/对/撞

企业服务平台是关键

绿地集团西南营销管理中心副总经理 陈晓明

“传统地产开发模式下，绝大多数企业客户得到的只有钢筋水泥的办公楼，而缺少服务。”陈晓明表示，绿地在2014年领先提出了企业服务平台的概念，今年更是赋予业内热门的“联合办公”以更丰富的内涵。

陈晓明认为，绿地拥有物业开发经验和持有者的先决条件，更具备做全面化“企业服务平台”的开放式“联合办公”。“2015年，我们将用资源整合平台、企业客户管理平台、合作伙伴商机共享平台、金融融资平台、各类产业电商平台为企业进行服务，实现基础到高端的全价值服务体系。”

成都需要这样的创业空间

世联行成都公司策略资源中心总监 赵一寻

赵一寻认为，成都本就是一个第三产业非常发达的城市。同时有着非常充沛的人才储备，包括当前市场迫切需求的高科技、新经济类别的人才储备。

当前，成都创业的整体水平相比起一线城市和华东华南地区还有着明显的差距。重点不是产业结构和人才能力的差距，更多的是专业的创业平台的差距，是产业机会认知和金融市场认知的差距。而类似于像WeWork之类的模式，能够提供创业者和创业项目之间对接和孵化的平台。在这样的平台上，能够更加有效提升创业者的综合水平，弥补其知识结构和自身能力的短板，对于充分释放成都地区的创业产能，加快成都新经济发展，具备非常积极的意义。

合伙人模式或遭遇滑铁卢

NAI新巢地产机构总经理 蒋鹏

“毛大庆总对于市场的需求有着非常清晰的认识，但目前他展示出来的模式都不足以支持他所引起的市场喧嚣的市场围观者期望。”在蒋鹏看来，毛大庆提出不当二房东，而是与开发商、与业主方采取风险共担的“合伙人模式”，风险可能会大过机会，因为在国外的WeWork是一家公司名字，采用的就是二房东模式，承担了租金风险，让业主无后顾之忧；而如果市场本身的容量和市场化程度根本不够，那么这种模式在中国很可能遭遇滑铁卢，合伙人都成为被动的冒险者。 “毛大庆用明星团队的智慧给当前的地产市场带来一场新的互联网思维方式，提供了下一轮市场商业细分模式的参考。”

WeWork办公成本在成都太高

维多利亚集团执行长 邱明宏

维多利亚集团在台北市中心购买了一层甲级写字楼，并且配备了现代科技设备、室内园林景观、高效能事务空间、厨房式茶水区等完整的配套分区，引入了10多家企业进驻办公，并且保证了不错的收益率。“大部分的入住企业是国际型企业在台北的办事处，对办公环境和设备有高要求，能负担相对较高的租金。” 邱明宏表示，事实上这种办公模式，单平方米的租金要高过一般写字楼的租金。

“现在在成都市场大力推进WeWork办公模式还不是时候，虽然成都有很多的创业型企业，但是这些企业都属于刚刚起步，需要尽量压缩各方面的成本，对租金的承受能力非常有限。”在邱明宏看来，要把这些企业从居民楼赶到 WeWork的办公空间，首先就让这两者之间的办公成本基本持平或更低，按目前情况来说，显然是不可能的。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。