地产投资识别真假口岸 小心商铺变“伤铺”

　　在商铺投资中要谨防一些开发商打着“高回报”旗号“忽悠”购房者，最终的实际回报率往往相去甚远。投资客应该如何避免买到“伤铺”？购买过程中又应该注意哪些问题？看地段

　　偏远区域警惕“高回报”

　　四年前，张先生在城北一专业市场投资了一套商铺，开发商当初给予了一次性三年的租金返还，年租金达10%。原价60万的商铺返还三年租金后只需要42万，“然而三年过去了，市场经营不善，即使20元/平米也不容易租出去。”在商业地产专家看来，首先售后返租不被政策法规允许；其次开发商采用抵扣房款的手段，往往是变相降价，以租金的形式来体现，购房者容易被“高租金”忽悠。

　　在睿意德高级经理孙强看来，商铺最重要的仍然是地段，地段决定了人气，人气决定了未来商铺的运营效果。选择商铺时，一定要对当地消费者构成进行对比。一般如果当地人口导入数量大，且多为消费能力较强的白领，人们的消费水平会与收入正相关，区域内将容纳更多中高端商品专卖店，从而促使区域内租金水平上升。一些比较偏远的区域，商铺价格看上去便宜，但需要长时间培养，其实是“假口岸”。

　　看规划

　　选对潜力区域进行“投资”

　　哪个地方才是下一个桐梓林或紫荆呢？在业内人士看来，最有可能承接桐梓林繁华的无疑还是城南，南城都汇区域所在城南CBD核心区域，包括中海城南一号、九号公馆、合景泰富誉峰、仁和春天项目在内的社区商铺都具备较强的投资价值，这里商铺目前也要卖到3万/平米—5万元/平米。再往城南的大源组团，城东的卓锦城板块、COCO锦绣板块，城西的中铁西城板块等住宅密集的区域，如今消费能力已经显现。

　　因此，投资者应当关注区域内的楼盘数量、入住率，以及消费能力等指标。商铺不是越便宜越值得投资，而应该根据区域商铺市场情况、项目所有商铺形成的市场需求、未来发展前景等因素来衡量商铺是否值得购买。

　　看实力

　　选择成功经验的品牌房企

　　实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，对商铺的商业前景来说就是一种保证。长期从事商业地产开发的品牌开发商，如万达、银泰、华润、龙湖等，都有成熟的合作伙伴以及商铺运营的整体思路或模式，能更大程度保证投资者收益。

　　一个有丰富成功经验的商业运营团队操盘，能够在极短时间内盘活一个商业项目，并使其具有很高的人气。对于大型商业综合体来说更是如此，比如万达在进行商业运营的时候，可以在项目开始之初就完成对主力店的确定，这就对后期的运营是最大保证。其次，在业态的分布上，万达已经拥有极其成熟的商业模式，大量的只租不售的商业保证了其运营的科学性和合理性。最后，商业是一个需要养的过程，如果说中小开发商由于资金实力有限，往往是以卖完为目的，那么品牌房企打造的商业，往往以经营为目的，这样的战略选择就决定了品牌房企的商业后劲更足。

　　看交通

　　停车方不方便很重要

　　一般而言，不管是繁华城市中心地段，抑或是新晋社区商业“新贵”，都必须交通便捷。有多年商铺投资经验的专业人士温先生告诉记者，就一般的底商而言，如果做餐饮这类体验式消费，必须要有足够停车位，因为消费者在此停留一般几个小时，停车不方便可能害死一个商业。温先生举例，在双楠片区，有足够停车位的餐饮商铺往往租金要贵几十元/平米，甚至还一铺难求，而停车位不足则难以吸引店家。

　　此外，业主也可以根据交通位置来选择商铺出租的类型，根据交通枢纽的特点选择经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主的业态；如果选择的是住宅附近的商铺，那应以经营综合性消费品为主；如果是位于办公楼附近的商铺，则应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应根据写字楼的档次做相应调整。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。