商铺投资收益率咋看？9问成都商业地产现状

关键：注意两类区域的商业

解题人：正合地产顾问商业研究中心首席顾问 杨奕锋

杨奕锋表示，商业投资价值与当地的GDP密切相关，2014年人均需求商业为1.78~2平方米，单纯从数据上看成都市区范围商业已趋于饱和。但是，我们认为肯定没有做不下去的商业，当然这是对商业综合要素的考验。就商业投资价值洼地而言，我们认为目前有两类。第一类是由于成熟片区外移，外溢的居住人口迫切需求新商业，比如新双楠。但是这类片区并不需要特别大型的集中商业，需要的是2~3万平方米的社区商业即可。第二类是由于城市化进程发展导致片区的外来人口增多，比如大丰、犀浦。这类片区大多位于三环路外，一边是日益膨胀的人口基数，一边是相对落后的片区配套。

为什么是这两类？因为它们介于成熟与非成熟之间的过渡带。一方面，成熟的片区商业已经饱和，竞争激烈，区域价值更是已经达到了一定的平台高度，如果没有地铁、BRT等其他要素，很难再上一个层次。投资回报率会比较低，一般商业只能达到3%，但我们认为6%的回报率才算是值得投资的商业。另一方面，非成熟区域一般而言投资回报周期过长，当然也要看区域的拓展性和消费半径，比如人口年龄层次、家庭结构、支付力、消费规模等，以及一公里范围内的交通覆盖范围。所以，我们认为区域只是一个决定商业是否值得投资的要素之一，并不是决定性因素。

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目前商业地产的贷款政策是怎样的？

关键：各个银行政策不同

解题人：银行

各个银行不同。记者从中国建设银行获悉，目前建设执行的是首付六成，利率上浮百分之二十到三十。光大银行则执行首付五成，最低利率上浮百分之十，普遍上浮百分之二十。成都农商银行，对商业物业贷款，首付最少5成，利率上浮百分之四十。

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如何看待现在的商业地产消化速度？

关键：不能简单用数据进行量化

解题人：正合地产顾问招商运营部总监 苏扬

苏扬表示，商业的去化率和住宅不是一样的，不能简单地用数字量化，应该具体到区域和项目，具体判断。

理由：1.商业永远有自持部分，不好计算其去化率；2.商业有批量上市、集中上市的特性，集中在某段时间开盘销售了，可能量就很大，有阶段性特点；3.区域饱和度不等于全成都的饱和度，比如可能市区某个成熟商圈相对饱和，但是城市向外发展，新的区域可能商业就缺少； 4.大经济环境影响，更多开发商开始考虑自持或是改变策略，慢去化；5.受电商影响，人们习惯不出门就购物，商业开始往体验式商业发展。

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到底哪些人在购买商铺、投资商业地产？

关键点：商业卖全国 成都以外的业主占比一半

解题人：锐驰营销总经理冯珏、成都透明房产网

来自成都透明房产网的数据显示，当前投资商业地产的投资者，从年龄来分析，排在第一位的是30~40岁人群，第二是40~50岁人群，两者相加占到了整个商业投资人群的百分之五十以上。这部分人群也是当前最具购买力，具有一定经济实力和投资意向的客群。

而从区域分析，成都的商业其实面向的是整个四川，并不只是成都。其中，排在第一位的就是四川省内其他城市的投资者，占比为45%；其次是成都主城区投资者，占比20%。排在第三的是省外城市，占比15%。接着才是成都市第二、三圈层的投资者。也就是说，成都以外的川内其他城市和省外投资者，占比超过了一半。而福建、浙江、重庆、新疆和湖北的投资者，在省外投资者中占比最大。省内城市，排名依次是内江、达州、乐山、遂宁和南充。

“现在投资商业的，一大部分是自营型、带有项目的人。”锐驰营销总经理冯珏表示，这部分商家对购买商铺有很积极的想法，资金量比较大，愿意变成实际的资产。还有一类是带有资源，能够进入比较受欢迎的行业，比如加盟教育、餐饮、快捷酒店之类的投资者。这两种模式的购买商家占了很大部分。另外一部分则是中小投资者，投资金额在60万~100万之间。这部分投资者没有太多经验，但需要有清晰认识，越是小金额投入，失败的可能性越大。一是选择面少，二是抗风险能力弱，最好在投资前对项目的定位要有清晰认识，就算现在有的价格降低，也不要盲目买。中小型投资者要注意把控风险，避免空置。

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综合体商铺还能买吗？社区商铺是不是稳健的投资品？

关键：安不安全看项目

解题人：蓝光地产商业运营负责人

蓝光地产商业运营负责人表示，在现在的存量情况下，商业地产实际上是呈现两极分化的。比如写字楼，超甲级写字楼和低端写字楼的空置率相对都较低，但中间档次的写字楼就高不成低不就。现在，大部分开发商的利润都在商业，所以商业也呈现两极分化的现象。以社区商业为例，社区商业是自然就能存活的，但是成长性有限，在售价和回报匹配的情况下，社区商业是安全的，但如果售价过高，成长性就很弱。社区商业，尤其是底商，主要的人流是通过性人流，但街区商业其人流有通过性人流和目的性人流两部分组成，街区商业也有了业态组合，但是对后期的经营管理和服务要求很高，并不是所有的街区商业都能做得很好，因此街区商业也呈现两极分化的现象。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。