商铺投资收益率咋看？9问成都商业地产现状

近两年来，关于成都商业地产存量大的消息，一直在网络上传播，众多城市综合体、写字楼，让不少投资者疑惑。但成都商业地产的供应量到底有多大？又该如何来看待商业地产的供应量？商业地产将何去何从？

成都商报联合成都市房地产交易中心、透明房产网、正合地产联合推出商业地产月活动。从今日开始到6月，我们都将持续关注商业地产的各种话题和创新思维，为投资者理清当前的投资路径，看清商业投资前景和创新的商业模式、适合投资的商业新区域、商业发展的新未来和新趋势。同时，还将邀请商业地产专家带领投资者进行丰富多彩、具有实战意义的活动，为大家增加投资的实战经验。

从本周起，让我们一起问诊成都商业地产。

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成都商业地产供应量究竟有多大？我们该如何看待？

关键：短期增量较大，近期去化加快

解题人：成都透明房产网

来自成都透明房产网的数据显示，2014年，商业的新增可销售量为507万平米，办公物业的供应量为289万平米。2014年1月~4月，商业备案122万平米，但2015年1月~4月同期，备案则达到了139万平米。从各个郊县来看，新都、温江和双流的可售存量较大，但同期备案量也较大。

从2014年的数据来看，各类商业物业可销售供应量最大的区域是城南，为550万平米左右，但销量最大的也是城南，达141万平米。2014年销售较快的商业物业，面积多在40~50平米，总价在200~300万元；办公物业则以30万元以下的物业销售较快。

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成都商业地产的供应量是如何形成的？

关键：回补速度快，城市和产业升级必然

解题人：睿意德成都公司总经理 张建华

很多人一直在诟病，成都商业地产体量大。但这样的供应量是如何形成的呢？到底是多还是少？对此，专注商业地产的睿意德成都公司总经理张建华分析，成都过去商业太少，现在回补速度过快，即阶段供应量集中。二，城市升级、产业转移，经济中心作用，人口聚集，多商圈的形成，是城市发展必然规律。三，商业地产与住宅相比具有集中性和滞后性。四，商业是最优的服务业平台。五，互联网透明化，促进商品交易回归原点、回归理性，即消费体验、服务，商业是资源最佳整合者，需要更大空间承接情感与社交场所。

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成都商业地产还值得投资吗？商铺还值得买吗？

关键：任何时候商业都有投资价值

解题人：锐驰营销总经理 冯珏

“任何时候商业都有投资的价值，高于住宅回报。” 锐驰营销总经理冯珏表示，从商业角度来回答有没有投资价值，要看的东西很多，比如整体市场情况，未来经济走势，租金是否增长；还有一点是，投资者买了商铺到底是经营还是投资。投资的方向性不一样，买的商业种类也不一样。现在综合体商业、写字楼、专业市场、社区商业都叫商业地产，品类繁多。按照品类分析，社区底商部分存在定价比较高、自己招租等问题，有可能会空置，未来的租金也可能比较低，回报比不上主题式商业，但优点是平稳。主题式商业则要看商业定位、经营和招商能力、主力店如何、未来发展潜力等，这需要更加专业的眼光，同时投资者对自己投资能力要有明晰的判断，投资目的清晰，预期是什么，追求高的综合回报还是平稳回报，对项目本身的判断，运营前景等。不是所有人都能投资商业，但是一旦投资成功，回报又会远高于住宅。

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现在买商铺，投资收益率该如何看？

关键点：商业投资看未来

解题人：睿意德成都公司总经理 张建华

张建华表示，商业投资是看未来的，看未来发展趋势与潜力，无法以当下市场来评估其未来价值。商铺当前的售价、租金是投资人投资收益的基础，而商铺结构（层高、面宽、柱距）、临街性、LOGO昭示性、临近主力店、交通、停车场、有无运营管理等因素，则决定投资人的投资保障。如工程条件、配套、对经营业态有无硬件制约等，具备餐饮条件要比不具备的更有经营保障。“既然是看未来表现的产品，收益率的高低，我们建议从10～15年的周期、6%的回报率来衡量。即投资总价能在10~15年周期内，用租金回收，即为良性资产。如能经营有方，后期再次转让亦会有较好收益，而且商铺物业本身还有一定的增值效应。”

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成都哪些区域的商铺值得关注？