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九月将迎来高峰 震后成都楼市特征及趋势预测
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紧了开发商的资金链，开发商已面临严峻考验。那么，震后市场呈现哪些新的特征？未来楼市走向将如何？
让我们从震前市场状况开始，逐步发掘楼市的特征及走向。
【起：震前压力重重，市场深度盘整】
信贷新政频出，紧控资金源头
2007年国家先后出台一系列货币、税收、信贷等金融政策，对开发商开发融资与消费者购房贷款全面从紧，楼市进入全面盘整阶段。
在消费者方面，9.27房贷新政提高二套房贷首付及利率，紧缩购房者信贷，压抑了部分市场需求；在开发商方面，按揭封顶放款延长其回款时间，逐渐缩紧开发商资金链。央行6次加息提高贷款利率，一方面增大了开发商的贷款难度，另一方面压抑了部分市场需求。
07年12月3日~12月5日，中央经济工作会议为08年金融政策确立了从紧的调控基调；随后，在08年3月的国务院政府工作报告中，温家宝指出未来政府将从控制总量和优化结构两方面来实现从紧的货币政策。07年1月至08年6月，国家共15次上调准备金率，至08年6月达到17.5%的高位，同时发行4.057亿央票，冻结了相当数量的流动资金。各项调控措施都体现出政府严格控制房贷市场及开发商贷款的态度。
楼市销售滞缓，回款速度受阻
9.27房贷新政以来，市场进入调整期，成交量逐月下降，而供应量继续保持旺盛态势（见图1），供销比快速攀升，在07年底达到1.13，进入08年后，在2.0左右的高位震荡（见图1）。根据我司对市区住宅项目开盘跟踪，成都市区住宅月度开盘销售率在9.27新政后持续下滑，“开盘即售罄”的风光不再，开盘销售率在30%左右低位震荡（见图2）。
随着销量下降，部分开发商开始转变销售策略，通过各种优惠活动吸引客户，变相打折或者明确降价。
图1：2007年10月~2008年4月成都市区商品住宅供销量及累积供销比走势（单位：万平米）
图2：2007年6月至2008年4月成都市区住宅项目开盘销售率走势
高价土地被迫囤积，本地多项目运作开发企业资金压力明显
2007年是房地产市场快速发展的一年，楼市的火热，也为土地市场注入了一剂强心针。全年成都市区住宅类土地成交面积达到4669亩，同比2006年增长55.48%。同时，土地市场竞争日趋激烈，开发商积极竞地造成住宅类土地楼面地价跳涨，增幅高达93.67%。低于500元/平米的地价在07年已经彻底消失，而2000元/平米以上的成交面积则直线上升，甚至出现了7000元/平米以上的高价地（见图3），地价跳涨可见一斑。其中九龙仓8800万/亩的天价地王，至今仍令人惊叹。在量价齐升的情况下，07年住宅类土地成交总金额也创历史新高，达到408.65亿元，涨幅高达193.53%（见表1）。
通过测算，按照07年各土地成交楼面地价，加上后期3300元/平米的开发成本与10%的合理利润，我们发现07年约38宗、2407亩的拍卖土地无法支撑目前约5600元/平米的住宅均价，难以保证足够的利润。
从不同类型开发商竞得土地面积上可以看出，土地囤积主要集中于本地多项目运作的开发企业、外地品牌开发企业和外资港资三类开发商的手中。同时这三类开发商积压资金也较多，分别达到68.90亿元、91.37亿元和64.96亿元，占据07年土地出让总金额的55.12%（见表2）。而这三类开发商中，外地品牌开发企业可通过其他区域的销售来平衡企业的收益，对“高价土地”回款要求较低；外资港资开发商开发模式与国内开发商不同，且资金雄厚，因此这两类开发商土地囤积的资金压力较小；而本地多项目运作开发企业风险聚集于特定区域，且跨区域财务平衡能力较弱，其土地囤积带来的资金压力最为明显。
表1：2006~2007年成都住宅类土地成交情况：
图3：成都市区2006年与2007年住宅类土地各楼面地价区间成交面积占比及变化趋势（单位：亩，%）
表2：不同类型开发商高价土地囤积表
9.27新政促使楼市进入全面盘整期、日趋紧缩的金融政策、楼市销售滞缓降低回款速度、07年的高价竞地积压大量资金，重重压力缩紧了开发商的资金链。地震之前，开发商已面临严峻考验。
【承：震后楼市受挫，新特征亦凸显】
面临重重压力，开发商资金链紧绷，成都楼市进入全面盘整期。在这样的市场背景下，突如其来的5.12大地震，让本处于盘整期的楼市面临更加严峻的考验，并呈现出新的震后特征。
特征一：震后商品房日均成交量陡降4成，开盘成交率多数低于15%
汶川5.12大地震后，成都市区商品房成交量出现大幅下滑。从地震前后的42天（即：4月10日至5月12日与5月13日至6月14日）成都市区的每日住宅成交量走势来看，地震使日均成交量下降近4成左右，特别是震后首日形成商品住宅成交量出现仅4套的暂时“休克”，随后成交量一直处于低位震荡状态，其线性回归趋势线的斜率为0.015，明显小于震前的0.026，上升趋势明显放缓（见图4）。
据我司统计，震后（5月12日~6月22日）成都市区共有9个楼盘进行了开盘销售活动，大多数楼盘开盘销售情况受地震影响明显，开盘销售率在15%以下（见表3），销售套数也少于25套，平均开盘销售率仅为19.65%，较上月的28.86%下降了9.21个百分点。
图4：2008年4.月1日~2008年6月23日成都市区每日成交面积走势（单位：万平米）
表3：地震前后部分项目开盘推售套数情况：
特征二：震后住宅类土地无供应，商业类土地底价成交
震后成都市区土地市场分别在2008年6月6日和6月18日进行了两次土地挂牌交易，共供应7宗商业类土地，住宅类土地无供应。
其中7宗商业类土地全部成交，成交价格仅一宗土地高出起始价成交（成交价比率为63%）（见图6），原因在于该宗土地位于城南副中心核心地段，且竞得开发商为原土地所有者，回购原有土地有一定的财政补贴，在竞价时具备明显优势；而其他商业类土地均为起始价成交，基本延续了震前商业类土地底价成交的趋势。
在住宅类土地方面，2008年5-6月成都市区一直处于无住宅类土地供应的状态，而土地供应公告至少在交易时间的前20天公布，即5月份、6月份的土地供应分别应在4月、5月公布，因此震后住宅类土地供应缺失状态。究其原因，我们认为主要有以下两点：
其一，政府缓解存量土地供应压力，维护楼市供销平衡
震后成都市规划局总规划师王松涛表示“一座城市应营造一个良好的人居环境，在这样的城市中有高层建筑，也有多层建筑，我们不会因为地震而对我们的城市规划做出调整！”，意味着成都市“高容低密”的规划不会改变，即单位土地面积所转化的开发面积不变。因此，政府若持续加大住宅土地供应，楼市供销比存在被继续放大的风险，同时2007年成都市区供应放量的土地面对供销比上升，房价回调的楼市，需要一定的时间缓解供应压力。
其二，政府保护国有土地应有价值不被低估
2008年1-4月成都市区共推出9宗住宅土地且全部成交，平均成交楼面地价为1781元/㎡，较去年全年的2783元/㎡，下降56.26%，且每宗土地楼面地价均在去年均值以下，始终在低位徘徊。同时从成交价比率来看，2008年1-4月仅为40%，较去年全年均值下降72.79%（见图5），市场竞争寥寥。因此，政府开始调整土地供应节奏，以保护国有土地应有价值不被低估。
图5：2008年1~4月成都市区住宅类土地楼面地价及成交比率情况
图6：成都市区2008年1~6月商业类土地成交价比率分布图
特征三：地震对消费者心理影响被放大，但其影响实质异于宏观调控
据我司消费者调查报告显示，震后第二周，84.4%的到访客户明确表示地震影响其购房心理，20.8%的到访客户表示影响很大（见图7）。
值得注意的是，地震导致成交量下跌、观望心态加剧，与宏观调控政策对房地产市场运行规律的干预存在本质差异。事实上，地震并未改变信贷、金融状况，我们判断，地震对消费者的影响仅在于心理层面，而这种心理负面影响短期急剧放大，并能在短期改变房地产市场发展轨道。然而通过震后的客户调查发现，随着时间的推移，表示地震对其购房形成极大影响的客户占比不断缩减（见图7），因地震引发的恐慌心理渐渐弱化。
图7：地震后，客户购房意愿受影响情况（震后第二周至第七周）
特征四：消费者置业倾向改变，低密物业成为新热点
在市场成交低迷背景下，受消费者“心理安全”
Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。
