10月成都宏观楼市土地二手房月度总结

　　1、房地产政策及其影响

　重点政策解读：日照不足，不叫“住宅”叫“公寓”

　　《关于“公寓”建设管理的若干规定》明确界定了“公寓”的含义：是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。这一“规定”还提出，房管部门在对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

　　《规定》还指出，在中央商务区内，“公寓”的间距控制标准按《成都市中央商务区建筑规划管理技术规定（试行）》中的相关要求执行，“公寓”的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制。除中央商务区的其他区域，“公寓”的间距控制要求按住宅标准执行，且“公寓”的建筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的20%。

　　根据《住宅建筑设计规范》，居住产品中的住宅必须满足日照、采光等相关规定。但由于一些楼房有背阳的一面，不能满足日照标准的房屋不能称为“住宅”，这样一来就会形成很大的浪费。为此“规定”在住宅产品中增加“公寓”类型。在其他条件均相同的情况下，“公寓”的价格应该比住宅低。

　　该《规定》不溯及以往通过招、拍、挂取得的土地，已核发《建设工程规划许可证》的非招、拍、挂方式取得的土地，按原核发的建筑方案执行。

　　2、市政发展动态

　　（1）成都地铁最迟明年6月动工 2010年7月通车

　　1992年，成都开始着手地铁工程的前期工作……2005年9月11日，《成都地铁1号线一期工程可行性研究报告》通过国家发改委委托的专家组评审，目前已上报国家发改委等候批复，成都地铁一期工程最迟将于明年6月全面动工。10月5日,成都地铁一号线在人民南路、骡马市等40多个主要地点开始钻孔，进行地质勘探。根据《可研报告》，成都市初步计划地铁1号线一期工程于2009年底全线试通车，2010年7月完成一期工程全线建设，提交国家验收，正式通车。

　　点评：2005年8月，成都市地铁规划获得国务院批准，一时间，成都地产驶入地铁经济时代的议论就开始在成都楼市蔓延开来，现在成都地铁投入使用的时间基本确定，预计2009年，1号线工程全线试通车，2010年7月投入使用。位于地铁主要站点的楼盘，无论是住宅、商业还是办公楼，都纷纷以地铁经济作为楼盘促销的宣传点，在这样强势的宣传攻势下，成都的购房者表现仍是比较冷静，地铁的建设究竟能给楼盘带来多大的影响对于他们来说还是个不确定因素。

　　（2）成渝构建西部“双星城”

　　“成都市城市空间发展战略研究”正式亮相成都规划展。新公布的成都市城市总体规划（２００３至２０２０年）正是在研究成果的指导下制定出台的，且今后成都市的产业发展、区域空间发展、城市发展等也将按此研究进行。研究指出成都城市发展未来的三个层次：第一层次，构筑中西部地区战略高峰———成渝经济区。这种经济格局将使成渝“双星城”成为中国西部地区最具有竞争力的都市联合体，成为中国长期工业经济保持高速增长的西部核心轴，也将在真正意义上实现重臂战略高峰；第二层次，打造四川自己的“三角洲”成、德、绵城市带。逐步形成“成德绵”、“成眉乐”城市带。其核心是以成都为发展中心，依托成绵高速、成宝铁路构建城市带的主体部分，建设重工业、中小型工业高新产业走廊；第三层次，成都市都市空间战略布局，即成都市区域内各市区中心卫星城的发展战略布局。

　　点评：这个空间发展战略，将引导成都加强与重庆、西藏两个市区的产业分工与经贸合作，以及将成都平原向南北延伸至西安、昆明，将成都建设成为向东西、南北方向经贸合作的交流中心。在产业一体化的分工与协作上与重庆同步，造就出中国经济的“第四极”，完成大后方的体系建设。这一发展战略空间，令成都人的视野更加开阔，更加远大。

　　（3）本月将启动二环路面改造工程

　　本月，成都市将启动二环路路面改造工程。改造将首先在二环路双桥立交桥至新成仁路口之间展开。改造方式将借用蜀都大道的模式，整个路面红线宽度不变，将人行道和慢车道退到绿化带内，在现有道路宽度的基础上增加一个以上的快车道，绿带内的乔木将尽可能地全部保留。

　　点评：城市的交通永远是城市经济发展和城市竞争力的决定因素之一，如何更加科学地规划城市的交通永远是城市建设要研究的课题，本次二环路的路面改造并不拓宽路面，而是将现有的路面更合理的规划，同样可以达到交通提速的目的。基于城市发展的现状，从地产的角度出发，二环路已经由以前的城郊概念逐步转化为市区的主体，交通条件的改善将使得这一区域性质更明确地体现。

　　（4）三十年以上优秀建筑受保护

　　成都市规划局表示：100多处承载着成都历史和文化的老建筑首次被纳入保护的范围，获得记录自身特色信息的“身份卡”。经过3个多月的走访调查，成都市初步摸清了优秀近现代建筑的家底，将以政府法规的形式出台《成都市优秀近现代建筑保护规划》，列出保护名录，建立起优秀老建筑的评价保护体系，并成立成都市优秀近现代建筑保护专家委员会，负责对近现代建筑的鉴定、评估、管理和保护。根据规划，成都市将近现代建筑的时间截止到1976年，30年以上的优秀建筑都被纳入了保护范围。

点评：成都在近现代的各个时期都有代表性的老建筑留存。由于建筑材料多为砖木，历经战乱和天灾，留存下来的已较少。近年来，大规模的城市旧城改造中，又有大量老建筑消失。新修的建筑多千篇一律，缺乏城市独有的特色，此次保护老建筑的举动为保留和延续城市建筑文化提供了一种方式，然而，怎样才能使这一决策的目的真正实现还需要政府和社会各界的努力。

　　（5）骡马市实现双行

　　10月18日起，单向行驶了18年的人民中路二段，将全面恢复双向行驶。而这条短短1公里的路段，正是骡马市商圈的主动脉，它一度成为骡马市经济发展的的瓶颈；10月28日，玉带桥正式开拆，随着这一工程的启动，有关骡马市的未来成了众人瞩目的焦点，而关于骡马市复兴的预言也立即扩散开来。

　　点评：在商家们看来，骡马市商圈要发展，需要解决的第一问题是交通。封闭路段较长的单行线，制约着行人流动，使该口岸人气不畅，难以回流。最近几年，在这里“落马”的商家非常多，包括仟村百货、赛特商场、云龙百货、轻工大厦、外贸大厦、银座商场以及成都体育商城等等，骡马市商圈也一度被称为商业“百慕大”。现在，商家终于看见了希望，然而，骡马市的衰落确实是因为交通的问题，但是仅解决交通的问题却无法保证骡马市的复兴，交通双行是一个重要因素，但是已经不是唯一的因素，如何给商圈重新定位和怎样聚集人气是骡马市现在要解决的问题，骡马市的复兴绝不是一朝一夕就能看见成效的事情。

　　3、房地产市场动态

　　（1）建设部将开展建筑节能专项检查 新建筑必须节能50%

　　建设部将在１１月下旬至１２月中旬组织开展建筑节能专项监督检查活动。这次检查的目的是进一步增强建筑节能意识和提高对抓好建筑节能工作重要意义的认识，切实做好建筑节能的监管工作；督促各地严格执行新建建筑必须节能５０％的设计标准；总结各地建筑节能工作中好的做法和经验，及时发现存在的问题并提出改进措施。

　　点评：随着能源价格越涨越高，节能的呼声也将越来越高。在成都，市民对节能住宅的认识还很模糊，节能住宅的优势在哪里，怎样的住宅才算是节能住宅都没有明确，而意识的模糊就是推进节能住宅的主要障碍，目前，成都市政府也在制定节能住宅的地方标准，相信经过对节能住宅知识的普及和宣传，节能住宅的市场空间会越来越大。

　　（2）起价35万成都最大城市森林拍经营权

　　成都最大的城市森林——两河城市森林即将拍卖林地承包经营权。刚刚开园的两河城市森林年内将把首批林地的承包经营权进行公开拍卖，以此把两河城市森林打造成成都市最高档的商务、宜居森林产业区。两河城市森林的林地将划分为五六十块，每块都在百亩以上，其承包经营权起拍价大约每亩35万元。其中，核心景区、绿化广场、湖区、护岸林、护路林等地块不会拍卖。首批5~6块林地最快将于下月拍卖。

　　（3）阳光100要造4000亩新城，

　　10月9日，中国房地产十强品牌之一的阳光100宣布成都新建项目全面启动，该项目是一个4000多亩的旧城改造项目，开发面积近700万平方米。项目位置在成华区沙河片区，属于阳光100品牌的一个子系列——国际新城。在天津、重庆、济南、长沙、沈阳等城市，阳光100已经成功开发了数个“阳光100国际新城”。项目的容积率预计为2.0到2.7。

　　点评：成都楼市的吸引力在新政之后更加明显，各方地产大鳄纷至沓来，先有上月重庆龙湖地产以326万/亩的单价共计2.7亿元，拿下宏济中路83亩地块，现有阳光100开始招兵买马囤积兵力。成都楼市越来越热闹，项目品质竞争的开发商的市场竞争愈演愈烈，无论谁属风流人物，对于整个成都楼市和购房者而言，这都是利好消息。

　　（4）国资委圈定房产正规军 13家央企将主营房地产

　　在国资委确定第三批中央企业的主业后，我国房地产开发领域的国企“正规军”已经基本确定。10月10日，国资委一口气圈定了8家将以房地产为主业的中央企业，中冶建设、华侨城、南光集团这些为人熟知的行业巨头，都如约出现在了榜单中。其中，中国铁道建筑总公司在第二批央企确定主业时并未包含房地产业务，此次也增列了“房地产开发经营”为其主业。加上此前被确定主业的两批央企中的中建、招商局、保利、华润等，在已经确定主业的96家中央企业中，已经有13家确定为主营房地产业务。

　　点评：从国资委确定三批央企主业的顺序来看，这次确定的以房地产为主业的央企是最多的，169家央企中的剩余企业，将不会再有太多主营房地产业务的企业。事实上，央企房地产

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。