定利率房贷来了 划算否要看未来实际利率变化

每当央行上调利率时，贷款买了房的人总会很郁闷，它意味着自己承担的贷款利息又得增加了。现在，成都市民可以不用为此担忧了。但选择固定利率是否划算，还要看利率在将来的实际变化情况。

记者昨日从光大银行成都分行获悉，固定房贷利率已正式在蓉亮相，主要涉及个人住房贷款和商业用房贷款两类，新房和二手房都可办理。

固定房贷利率稍高些

该行这次推出的“固定利率个人住房贷款”分为5年以下（含）和5至10年（含）两档贷款期限，5年以下（含）档次的贷款年利率为5.94％，5年至10年（含）档次的年利率为6.18％。固定利率商业用房贷款的期限也分为5年以下（含）和5年至10年（含）两个档次，其中5年以下（含）档次的年利率为6.18％，5年至10年（含）档次的年利率为6.42％。

记者了解到，目前个人住房贷款5年以下（含）的最高基准年利率为5.85％，5年以上为6.12％。但对于购买第一套住房的客户来说，各家银行都在此基础上下浮了10％，分别为5.265％和5.508％。光大银行这次推出的固定房贷利率分别比它们高出了0.675和0.672个百分点。

新房二手房都能办

该负责人称，在此之前，光大银行成都分行对住房按揭贷款的数量控制得非常严，“几乎就没怎么做”。选择在这个时候推出固定房贷利率品种，也是想借此在蓉强力启动住房贷款业务。

据称，对于这个业务来说，银行不会对楼盘做过多挑剔，但因受到网点设置的限制，主要将集中在成都地区。该负责人表示，固定房贷利率不仅仅适合于一手住房和商业用房，同样也适合于二手个人住房和商业用房。

一年内提前还贷要收违约金

不仅对楼盘没有限制，对购房者的身份，银行如今也是大开绿灯。据介绍，只要申请贷款的客户在成都地区拥有固定的住所，同时有稳定的收入来源，能保证按期足额归还贷款，“没有成都户口照样可以办。”

该负责人称，选择固定房贷利率的客户在一年内提前还款，银行会按提前还款额的3％收取违约金；如果在一年以后提前还款，则不用交纳违约金。

利率涨幅约12%是平衡点

固定利率住房贷款的推出，使购房者从单纯的风险被动接受型转为风险主动控制型。但固定利率住房贷款有其两面性：对于购房人来说，最后结果不见得就好，也不见得就不好。

从实际情况来看，现在银行执行的个人住房贷款利率(5年期以上)基本上都是5.508%的下限水平。今后一段时期，市场对房贷利率的上调存有较大预期。如果央行上调后的利率超出了银行固定利率，则买房人受益，银行吃亏；反之，则买房人吃亏，银行获利。

昨天，光大银行人士为记者算了一笔账，与目前相比，如果在未来5年内（含），房贷利率增长12.8％（加权平均值），或是在未来5～10年内（含），房贷利率增长12.2％（加权平均值），客户选择固定房贷利率就与选择浮动利率正好持平。换言之，如果实际升息比这个水平高，选固定房贷利率就划算，如果实际升息比这个水平低，选择浮动利率就划算些。

2004～2005两年时间，银行个人住房贷款利率累计上升了21％。有市场人士分析，由于前期我国存贷款利率已比较低，目前已迈入升息通道之中，预期央行将在适当的时候进一步上调利率。

两种方式算一算

假设某人贷款30万元，并预期将来利率会上升，固定房贷利率和浮动房贷利率之间的差别如附表。

20年以上可选“固定＋浮动”

目前的固定利率房贷最长期限只有10年，但大多数普通购房者选择的贷款期限在20年以上，因此仅依靠固定房贷利率，很难完成自己的购房愿望。

据介绍，一笔20年的贷款，有三种组合方式，一种是“3年固定利率＋17年期浮动利率”，第二种是“5年固定利率＋15年期浮动利率”，第三种是“10年固定利率＋10年期浮动利率”。

“这三种组合都是固定利率在前，浮动在后。至于选择哪种组合比较好，很难做比较，关键在于市民自己对未来利率走势的一个判断。”如果5年后加息周期结束，选择5年固定利率就划算。

另外，固定利率期满之后，市民也可以根据当时的利率水平，继续选固定利率贷款，也可选浮动利率贷款。 中华工商时报

名词解释

固定利率房贷

固定利率住房贷款，是指银行与借款人约定一个利率，在借款期限内，不管央行的基准利率，或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。