中原地产:上半年蓉写字楼成交量下滑空置率攀升

一．写字楼销售市场销售迟缓，供过于求趋势明显

1. 市场整体特征

1.1供应持续放量，销售迟缓

2012年上半年写字楼新增供应153.90万平方米，写字楼供应持续放量。近几年商业金融用地的大规模出让，写字楼市场开发量始终保持在较高水平。2010年限购政策以来，住宅市场倍受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重，预计写字楼市场大规模放量的情形还将持续。

上半年写字楼成交面积62.38万平方米，同比下跌8.7%。2012年以来，国际经济形势不容乐观，国内经济增速放缓，投资、出口、消费三驾马车动力不足，实体经济下行导致写字楼投资热情降低，而住宅市场观望情绪向写字楼市场蔓延，中小投资者信心不足，逐渐撤离写字楼市场，写字楼销售进度缓慢，成交量出现较大萎缩，市场降温明显。

1.2供过于求趋势明显

2012年上半年的供需比为2.47，同比升高297.11%，出现较大攀升。一方面是市场持续大规模放量，另一方面写字楼消化能力有限，众多项目去化缓慢，库存量急剧攀升，短期内写字楼供过于求趋势明显。

2.供应特征 2.1 供应高峰提前

2012年上半年写字楼供应153.90万平方米，其中，4月供应量达到58.69万平方米，创下单月历史供应的新高，6月供应持续保持在较高水平，上半年供应的大规模放量导致写字楼市场提前迎来供应的小高峰。预计市场的另一个高峰将于9月出现。

2.2 乙级写字楼占比上升

2012年上半年销售市场新增甲级写字楼2.98万平方米，甲级写字楼项目通常倾向于在下半年入市，上半年供应相对较少。乙级写字楼新增供应97.14万平方米，供应占比为63.12%，依旧是市场的主力产品。商务公寓供应量为53.79万平方米，占比约34.95%，与去年同期25.92%的供应比例相比占比明显上升。商务公寓多规划为LOFT、SOHO等商住两用产品，凭借低总价、不限购等优势在市场中依旧占据着重要的一席之地。并且由于近年商业用地出让较多，写字楼市场压力较大，商务公寓仍将在较大范围内存在。

2.3供应外移趋势明显

2012年上半年的新增供应绝大部分集中在三环以外，达到100.04万平方米，约占整体供应的65.00%。市区三环内写字楼项目的供应较少，三环外甚至绕城外已经成为了写字楼的主要集中区域。未来商务中心外移的趋势十分明显，多年来以市中心为核心的商务办公格局将逐步打破。

2.4 城南成为写字楼供应主战场

2012年上半年城南新增写字楼80.60万平方米，城南尤其是天府新城为写字楼的主要聚集区，其他方位的供应相对较少。城南是政府重点规划打造的商务办公区，近年来城南发展较快，新增供应项目数量多、体量大，并且未来城南还将有大规模的项目推出，成为写字楼的主战场。随着市政配套的完善，企业的入驻，城南写字楼的集聚效应将逐步显现。

2012年上半年写字楼的销售情况整体波动不大，月均销售面积在10万平方米左右，3月和6月去化量出现峰值，其他月份整体趋于平稳。由于住宅市场的限购，部分投资转向商业地产，对于某些总价低，投资性强的写字楼项目表现较为浓厚的兴趣。多个中低端项目销售强劲，且保持良好的销量。

3.2 乙级写字楼为销售主力

2012年上半年甲级写字楼成交面积7.33万平方米，销售回落。甲级写字楼无论是地段还是配置均具有优势，销售价格较高，对消费者门槛明显高于其他等级写字楼，市场销售压力趋大。

乙级写字楼项目成交29.35万平方米，较去年同期持平。作为市场的主流产品，成交量在市场中占据主导地位。乙级写字楼主要集中在城南。随着项目开发的进度，乙级写字楼项目集中入市，项目同质化严重，竞争颇为激烈。

商务公寓成交面积21.73万平方米。由于商务公寓分割面积较小，总价较低，单价具有竞争力，并且没有购买套数的限制，十分契合投资者需求，未来销售或走俏。