暖冬继续 房价温和上涨？

据月报显示，11月主城区总成交11宗，成交面积合计约450.0亩。其中，商住用地成交面积合计约388.4亩，环比上月明显大幅增长，增幅约214%；商业用地成交面积大幅减少，合计约61.6亩。6宗地均存在一定程度的土地溢价。

郊县成交26宗，成交面积环比上月成倍增长，共计约2812.6亩；其中商住用地成交面积占比最大，环比上月增幅近4倍，商业用地成交面积与上月基本持平，但仍处于高位。

商品住宅库存消化速度“加快”

截止11月底，主城区商品住宅可售面积为777.25万㎡，环比下滑5%1，去库存化速度环比明显加快。

究其原因有两点：一是开发商供应量的减少。11月，主城区商品住宅共有41个项目取得预售证，总面积约92.47万㎡，供应量较10月下降了7.29万㎡；其中新城南板块为供应高峰板块，供应面积为28.06万㎡；主城区商品住宅供应主要集中在三环外，供应面积为61.32万㎡。各方位商品住宅供应量环比10月城东方位小幅减少，城中方位无供应，其余各方位均有所增加，其中城南方位为本月集中供应区，环比上月增加约3.54万㎡。二是各项目认购情况良好，成交上涨。受中高端项目继续大量备案影响，11月主城区均价继续小幅上扬达到8782元/㎡。11月合计开盘22个批次，其中光华逸家、俊发·时光俊园、融景城等开盘去化率高达90%，整体认购率56%。

压抑后抬头的购房需求，这是11月份助推去库存化的最基本动力。

在楼市调控继续深入的情况下，购房者真实购房需求的释放，仍将主导年末的去库存化效果。另一方面与市场普遍预期有着密切关系，政策层面依旧传递着趋稳信号，以及近期土地市场持续回升表现，加大了市场对于房价反弹的整体预期，部分购房者尤其是刚性需求购房者开始担忧明年房价会出现上涨势头，纷纷加快入市步伐。

年终营销 开发商强调品牌效应

11月成都楼市打破十月份成交相对低迷的状态，销量有所回升，开发商顺势加强营销、积极为楼盘造势。

特别是个别有影响力的大盘纷纷选择在本月亮相，给成都市场带来一定冲击，使得整个市场一呼百应，成交渐渐回升。

年关将至，一些大型房企，近期明确表示将在年底再度启动年末促销活动。虽然缺乏足够动力支撑项目价格出现大幅降价，但在房价看涨预期逐渐形成的背景下，与上半年相比，更易获取有效需求，这将为12月份实现“翘尾”行情创造有力条件。同时，也为全年的业绩排名发动最后“冲刺”，特别对于一些布局全国的一线或上市房企，更愿意用市场表现和销售金额来确保自身品牌价值。

品牌是可以溢价的。开发企业，基于成都消费者“好面子”的消费心理，大都在树立企业品牌上下足功夫。例如11月，成都保利旗下城东、城南、城西、城北四大片区13大项目全系登场，11月3日—11月4日锦江宾馆闭馆抄底销售。龙湖地产入川七年六大项目全城亮相优惠，铂雅苑、西派国际、绿地锦天府等个别亮相的大盘强调产品的整体调性，突出其产品的独特性，奢华性，竭力释放自有的品牌效应。

据悉，2012年全国品牌企业品牌价值均值为95.86亿元，同比增长19.38%。有机构做过相关研究，证明企业品牌价值体现直接作用于产品价格，刚需楼盘每平方米的品牌溢价大概在200—400元间，高端楼盘每平方米的品牌溢价更是在500元以上。

●部门行动

适时公布地王的参照标准

18日国土部召开新闻发布会透露，针对“市场异动三类城市”将立即采取措施、稳供抑价，可以适时公布本地地王的参照标准，避免不实炒作误导社会。

据悉，“市场异动三类城市”主要是指在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，对于各城市特别是“市场异动三类城市”，国土资源管理部门要具体分析研判本地市场情况，立即制订对策，采取措施，稳供抑价。另外在稳定土地供应的同时，要努力保持地价信号平稳。

据中原地产发布的有关报告，从目前土地出让的情况看，依然呈现明显的不均衡性，一些位置比较好的地块受到热捧，溢价及成交单价虽然比较高，但相比2010年的地王出现的地板价高于在售项目价格的现象还有一定差距。各地对出让土地的定价也比较高。而且在目前市场出现回暖的情况下，高价地的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。

2012年1-11月全国商品房供求差距

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。