2006年上半年成都房地产市场研究报告之商业篇

城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，达到了37500元/㎡。城中项目主要为分布在骡马市商圈的项目，销售价格较高；城西的项目的供应均价为6960元/㎡左右，低于全市平均水平，主要由于城西部分中小项目的影响拉低了区域内项目的均价。

一环以内由于土地的稀缺性，商业楼盘数量少，又因其地处CBD区，成熟的商业环境使该环域商业楼盘的均价在30000元/㎡以上，其余环域商业楼盘价格依次向外环递减；从各环域的均价比较来看，一环-二环区域的商业地产销售均价较低仅在6770元/㎡左右，其中城东方向的项目供应价格略高于此价格；二环—三环的商业地产均在城西，因为多数为社区商业，所以售价居中，平均在7600元/㎡左右。

小结

成都市06年上半年新开商业楼盘总体呈现以下特征：市区商业楼盘开发较附近区县活跃，郊区商业楼盘开发有待发展;城西商业楼盘供应数量多、体量大，城东商业楼盘开发少，城东南住宅项目已日渐趋于成熟，对日后的商业发展具备一定潜力和机会；内环及二、三环之间商业楼盘供应体量大，二、三环之间商业楼盘供应数量最多；成都商业楼盘大多仍偏向大而全的经营理念，以购物、休闲、餐饮、娱乐为主的综合性楼盘分布广，供应数量多，缺乏目标集中的差异化定位；城中的商业项目供应均价高于全市平均价格，城西一、二环之间的商业项目供应价格略低。

二、2006年上半年成都市商业地产需求状况研究

1、近年成都市商业地产需求总量变化研究

成都市商业营业房销售情况表

(1)2006年，国六条对住宅的限制，商业地产反弹的良机已到。远鸿房产将推出市中心某商业地产项目，信德房产也启动一个黄金口岸的商业地产项目，SM商业广场加紧了招商，首创公司拿下的建设路地块。位于春熙路商圈的正熙•国际也将启动商业部分，台湾的群光百货则选址春熙南段,启动了10万平方米的商业项目，时代广场、第一商业广场、利都广场二期等项目都开始筹措。

(2)2006年6月30日，成都东方万达商业广场有限公司在以240万/亩的价格竞得锦江区琉璃乡永兴村6组地块，预计可开发16万平方米的商业面积。成都市兴城建实业发展有限公司竞得青羊区一环路西二段13号的7.2343亩地块；南部新区新园组团南片区，成都首宗规定业态的16亩4S品牌汽车销售维修店地块则被实力雄厚的建国汽贸取得。

(3)由于2005年开的商业项目较多，商业项目的销售周期较长，部分现在还处于在售状态。2006年上半年成都新开发商业项目量较少，大型的商业项目仅有醉香街、大地新光华广场、熊猫城二期、时代空间、三九九峰汽配城、赛格广场、尖东旺座几个新项目开盘。

2、项目销售情况研究

(1)销售价格以及租金分析

1)近两年来，成都商业地产不太景气，商铺滞销，最直接的后果就是商铺降价，很多位于市中心的商铺价格只有5000多元，像新城市广场、铂金城、熊猫城、第一商业广场等，商铺的价格都不高。不少商业地产项目打出了“以住宅的价格买商铺”的广告。

2)商业地产的价格暴跌，直接波及到了商业地产地价的拍卖上。2006年3月，成都市推出的某商业地块成交价仅500多万元，该地块与2000多万的第一商业广场地块仅一街之隔。

(2)以市中心三大商圈租金价格对比分析

近年来,成都的商业发展很快。从市中心到郊区,商业网点分布很广泛。春熙路、盐市口、骡马市是成都传统的三大商圈,如今这三大商圈连成一个整体,构成了成都的CBD,成为成都最繁华的商业中心。以三大传统商圈来分析,可以看出成都商业地产的发展。

1)春熙路――成都商业之眼

春熙路商圈作为老牌商业街，在成都具有不可替代的重要地位，它集餐饮、娱乐、休闲、百货于一体。随该区域内商业地产的持续开发，如紫薇银座、科甲零二、新和.春熙时代、时代广场、科甲大厦、第三地带，商圈商业体量将进一步扩大。2002年至今，新投入市场销售商业物业面积约50000平方米，商场的商业卖场也向二、三、四楼发展。

近年来，春熙路商铺价值大幅度提升，2001年，春熙路商铺平均租金在30

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。