尺度地产详细分析(2006--02)

一、批准预售分析——城东经济型住宅成为本期焦点

（统计时间：2005.01.09-2006.01.12）

根据房管局提供的资料显示，上周取得预售许可证可进入市场供应的项目共8个，其中有5个住宅项目，2个商业项目和 1个住宅项目的车库部分，总供应体量92867.92㎡。本期新增供应总量与上两周供应体量相比下降84%，结合单宗项目预售规模分析，本期新增供应大幅缩水。
城东由于银杏森林5栋楼获得预售许可证，成为本期市场供销热点区域，但总共也仅有4万多㎡的供应量。

1、区位——城东供应量大

城东本期有2个项目共4.26万㎡的物业取得预售许可证，占本次可供总体量的46%，主要集中在成仁路琉璃乡一带，其中桦林苑小区二期(银杏森林)5栋楼3.19万㎡的住宅部分是造成该区域集中放量的原因所在；城南本期供应量则大幅缩水，仅有2个新增项目，分别为世纪城天鹅湖花园的9号楼和上海花园的商业楼2区，预售体量为2.32万㎡，占总体量的24.97%；城北和城中的预售面积偏少，都在1万㎡以下，城中最低，新增预售面积仅有0.15万㎡，所占比重为1.61%。

2、环线——新增供应集中于2—3环间

从环线来看，由于城东的新增预售楼盘都分布在2—3环，故2—3环内区域的预售面积最大，所占比重最高，共6.96万㎡，约占本次可供应总量的75%；结合本期新增预售面积环线分布和区域分布可以看出，城东的房地产开发仍然以2—3环之间为主，这一点通过2005年城东的土地交易不难看出，城东2—3环间待开发土地比较充足，随着华润拿下839.95亩的东调地王之后，马上钢管厂及周边近3000亩的土地又将上市，不难预见，该区域将成为未来几年的开发热点所在，并成为继成龙路、东湖板块之后又一中高端居住片区。

3、物业类型——住宅供应为主、写字楼淡出市场

本次新增物业构成中，住宅物业占85.25%，供应总量7.92万㎡，其中，银杏森林的批准预售面积就占到约1/3的比重，为3.19万㎡。世纪城•天鹅湖花园又有1栋楼取得预售许可证，供应体量为2.18万㎡，为有意购买世纪城的客户提供了更多的选择。

4、建筑形态——高层走势放缓

本期多层物业的供应量较大，占到62%的市场比重，与上期相比增长了约20个百分点，而高层物业供应大幅度减少，仅有世纪城取得了一栋楼的预售许可证，预售为2.18万㎡。本期取得预售许可证的高层和多层物业都是住宅，商业物业都是低层建筑，占整体新增预售面积的13.16%。

5、单个项目的预售面积偏小

就本期单个项目的预售面积来看，规模偏小，最大的也只有3万多㎡，最小的仅有1457㎡，这和年底将至，开发商纷纷放缓了推广发售节奏有一定关系。

6、新增住宅物业均价下降240元/㎡

本期新增住宅物业的销售均价为3666元/㎡，与上期相比每平方米下降240元。世纪城•天鹅湖花园的均价仍然最高，达到5000元/㎡；但本期其它新增住宅物业区位较差，价格相应偏低，均价仅为2900元/㎡，拉低了整体均价。两相对比可以看出，世纪城通过在产品上的创新和大胆的开发运作，有效的提升了项目价值，成为近郊楼盘开发的典范。

7、产品特征——经济型产品成为市场需求热点

从本次取得预售许可证的项目产品特征来看，多层经济型住宅供应较大，高层住宅项目供应缩水，仅有世纪城有新增供应量，多层经济型住宅成为本期市场供应亮点。随着蓝水湾、光华馨地等一系列经济型住宅楼盘的热卖，显示出成都人对紧凑适用的、价格较低的经济型产品的偏爱，本期市场供应了约6万㎡的经济型住宅，以银杏森林最具代表性。该项目主力户型为100㎡左右的2房及3房单位，户型设计紧凑适用，并且价格相对较低，有较高的性价比，该楼盘本期有5栋多层共3.19万㎡取得预售许可证，为喜欢多层和经济型住宅的购房者提供了较大的选择空间。

二、楼盘销售排行分析（统计时间：2006.01.9—2006.01.15）

1、排行榜概况

住宅排行情况——经济适用型住宅走俏

本期排名前10位楼盘的销售总量为10.3万㎡，比上期前10位楼盘的销售量低了约21%，销售面积有所缩水。上周销售面积排名前10位的楼盘销售量除芙华•新大陆接近5000㎡外其它都在5000㎡以上。由经济适用房改为商品房销售的天府名居以单周21797㎡的销量排名第一，比上期两周的销售量还多；世纪城继续保持强劲势头，以15314㎡的销售量位列第2；位于城东成仁路的康郡将大量紧凑实用的经济型户型投入市场，较高的性价比吸引了不少购房者，以接近1.5万㎡的销售面积排名第3位。而以“拍卖式销售”的方式开创了成都烂尾楼处置的先河的江波华城也以1万㎡的销售量冲到第4位，成为本期的亮点所在。