山东菏泽取消限售,如何理性看待“调控政策”的退出?

当我们要遏制房价上涨时，我们用“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”，以中央的权威来浇灭疯狂房价的虚火；而当调控见效，我们要防止房价大跌时，我们用“一城一策，因城施策”，以地方的灵活和机变来逐步释放政策空间，将房地产稳定在一个合理健康的状态。

因此，我判断，只要地方政府在房地产调控上已经见效，并且有可能朝着“萧条”的环节发展时，住建部就会酌情同意地方“一城一策，因城施策”，实现稳房价、稳地价、稳预期的目标。

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政策没有发生“逆转”，房价大涨不可能

山东菏泽的新闻一出来，很多媒体和行业人士出现了集体高潮。

可以理解，房地产被打压了2年多的时间，好不容易出现一次所谓的“松动”，难免有点“守得云开见月明”的心态。

但是，这种过度的解读和自嗨式的高潮，并不理性，也不利于房地产的健康发展。万一高层看大家这么嗨，又改变主意了，那你们不是自掘坟墓吗？

首先，我们要明白，调控政策并没有逆转。

什么叫政策逆转？如果我们从打压房地产，突然变成扶持房地产，利率大幅度打折，首付降到两三成，舆论告诉你“买房就是爱国”，那就叫政策逆转。

但是，很显然，现在仅仅是把过去N多的调控政策，甚至是一些本来就不合理的政策，逐步纠正，或者退出，这种状态，是中性的。

疯狂市场（调控打压）——理性市场（调控退出）——萧条市场（调控扶持）

它的目的是希望维持在一个“理性市场”的状态，而不进入“萧条市场”，更不可能回到“疯狂市场”。

大家也可以根据调控的态度，判断当前的房地产市场状态。当理性市场时，自住购房者就应该买房；而当萧条市场时，自住和投资者就可以入场。这条规律，屡试不爽。

其次，并不会放任，上层依然“总体把控”。

我们从山东省住建厅对菏泽“取消限售”的媒体回复中，我们可以看到这样一句话：“省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，但会进行总体把控”。

这句话说明什么呢？

说明省级住建厅，在对各个城市“一城一策，因城施策”的问题上，没有主体权限，因为“一城一策”，不是“一省一策”，因此“不干涉具体政策”。

但是别忘了，后面还有一句“会进行总体把控”。

这句话的意思就是，具体政策我们不管，但结果我们要管。即依然只能稳房价、稳地价、稳预期。如果房价出现大涨或者大跌，住建厅就会对此进行干涉。

第三、我们要知道，房价上涨的根本逻辑。

我希望广大读者理解一个道理：政策并不是万能的，甚至有时候在市场面前，政策也无能为力。“调控政策退出”是否就一定能刺激“市场”？这本身就值得商榷。

我们可以看到，在政府的限价政策下，很多楼盘或许拿到了一个较高的价格，但它依然卖不动，结果还是只有打折促销，以低于政府指导的价格，来面对市场。这就已经充分说明了，市场才是决定房价高低的真正决定因素。

而房价能上涨的根本逻辑。一是购房者有需求；二是购房者有钱。

但在过去的3-4年时间里，稍微有购房能力的人，大多数都已经买房上车，这不仅耗费了他们大量的积蓄，还让他们背上了较高的债务。除了极少数高收入人群外，大部分的购房者已经无力在未来的数年时间内再次买房置业。

因此，失去了购房者的需求和储蓄，房价大涨的可能性微乎其微。未来，在调控变得温和的情况下，房地产能维持在“理性市场”之下，并稳定数年时间，直到经济发展和人民的收入水平再上一个新的台阶后，新一轮的需求和财富才会被激发出来。