14宗高溢价地块的命运玄机

来自思源经纪的统计数据显示，2012年下半年至今，成都主城区共计挂牌拍卖成交了14宗占地面积小于35亩的地块。其中，2013年初至今出让4宗。这14宗地块主要集中在房地产发展较为成熟的城西区域，其中尤以外双楠、新双楠占比更大。从这些地块的行政区辖范围来看，武侯区占比最大，超过60%；从环域分布来看，二至三环最多。

小地块高溢价

从2013年初至今出让的4宗小地块来看，平均溢价率达到68.5%，平均成交楼面地价为7018元/平方米，其中三宗超过7000元/平方米。其中，武侯区簇桥街道高碑村12组地块起拍楼面地价4772元/平方米，被鑫怡置业7650元/平方米拿下，溢价率高达60%；青羊区大庆路74号地块，起拍楼面地价5200元/平方米，被朗诗7100元/平方米拿下，溢价率高达36%；红牌楼北街2号地块起拍楼面地价4500元/平方米，被南充信诚集团以8300元/平方米拿下，溢价率高达84%；武侯区机投街办万寿村四组、机投村四组地块，起拍楼面地价2586元/平方米，成交楼面地价5020元/平方米，被青海省夏都酒店有限公司拿下，溢价率达94%。

剩余10宗小地块均为2012年成交，平均溢价率为103%，平均成交楼面地价为6318元/平方米；其中，7宗小地块成交楼面地价超过6000元/平方米。记者分析发现，由大港国际缔造的2012年的单价地王，就位列在这些高溢价成交小地块中。这家公司于2012年11月30日拿下武侯区永丰乡太平村仅为27亩左右地块，起拍楼面地价3400元/平方米，成交楼面地价达到8500元/平方米，溢价率高达150%。

均无项目入市

地倒是拿到手了，但是高溢价带来的高成本，这将更考验开发商的开发能力。已经成交的这14宗小地块，目前项目进展如何？开发商们将如何打造这些高溢价小地块？

来自中原地产的监测结果显示，这14宗高溢价成交的小地块，目前均无项目入市。中原地产分析称，斩获这些高溢价地块的企业以中小开发商和港澳台开发商为主。中小开发商大多数想走快建快销路线，港澳台开发商大部分习惯打造中端以上产品。由于小地块本身单价过高，使得其丧失了走快建快销路线的机会；但打造中高端产品的话，除已经高溢价成交的建发大源地块、建设路区域地块外，其余小地块普遍缺乏区域认知度和居住圈层效应，开发过程中所以遭遇的不利因素较多，因此，该类地块从拿地到进场，往往时间流程较长。

“这14宗高溢价小地块，由于这些小地块在容积率和限高上差异较大，打造的产品必须因地制宜。”中原分析师称，限高在24至40余米的地块，预计将以打造小高层为主；限高在100米以上地块，有打造超高层住宅的潜质。这些小地块由于大部分成交楼面地价都在6000元/平方米以上，其产品打造成型后，单价区间不符合刚需要求。因此，这14宗高溢价成交小地块绝大部分可能会被打造成为改善型产品，极少部分地块可能会被打造成投资型产品。“但是，地块面积较小，这是打造改善型产品的一大制约因素。”

试水首选

分析不难发现，已经成交的14宗高溢价小地块，其中9宗被中小开发商和外来开发商拿下。分析人士指出，这些地块之所以受到中小开发商青睐的重要原因是，地块规模较小，总价低，拿地门槛低。因为大型开发商更偏重规模化开发，所以其参与小地块抢夺的热情相对较低。“这些小地块虽然单价较高，但是地块总价大约5亿元左右，这与保利、万科等品牌开发商动辄十几个亿拿地的大手笔相比尚有一定差距，因此，较低的拿地门槛使得中小房企与外来开发商混战一团。”

在采访中记者了解到，鹏盛投资公司的主营业务是寻找开发商合作进行项目开发，郑宗盛是这家公司的总经理。郑宗盛称，他接触过不少来自北京、上海及深圳等地的中小开发商，这些中小开发商以民营企业为主，虽然实力无法与品牌开发商相比，但是资金还算充裕，能够拿下总价大约5亿元左右的小地块。这些外地的中小开发商非常看好成都房地产市场未来发展前景，首先，成都的战略位置非常重要，这是开发商拓展西南市场的桥头堡；其次，相比四川二、三线城市，成都的房地产市场发展更加成熟规范，但是，不太了解成都市场也是这些外来房企的劣势，所以他们往往选择成熟的小地块，总价低，能够极大降低风险。“换句话说，他们更像是在试水，试试成都房地产市场的深浅，同时锻炼自己的团队，因此，小地块非常吸引他们。”

据宏达世纪地产总公司开发部副总经理赵焓透露，该公司目前主推两条产品线，一是锦城系列，定位品质刚需产品；一是丽景系列，定位改善及别墅产品系列。今后一两年内，该公司将会增加高端精品系列，这种产品正需要小地块，所以，如果有合适的成熟小地块拍卖，他们也会考虑出手拿地。

盈利靠商业

小地块由于占地面积太小，大多受到航空限高等因素制约，打造产品具有一定难度，同时溢价率较高，绝大多数成交楼面地价高于6000元/平方米，加上建安成本，其后期房屋单价普遍过万。“房屋单价过高，估计一般购房者都难以接受，后期销售肯定有难度。”这是许多业内人士对高溢价地块的隐忧。既然如此，为何还有越来越多的房企趋之若鹜？对此，曾开发南阳盛世的原成都永安建设集团开发公司副总经理陈新艳称，绝大多数小地块的用地性质都是二类住宅用地，兼容商业面积不小于20%，住宅部分能够持平成本，商业部分才是真正的盈利空间所在。

陈新艳以青羊区大庆路74号地块为例测算表示，该这个小地块定位刚需产品，以成交楼面地价7100元/平方米计算，加上建安成本等，其售价预计11000—12000.元/平方米左右，住宅部分基本持平成本，如果商业操作得当，就会扩大盈利空间。“这个小地块地段佳，可以多修一点商业。根据这个小地块的规划设计条件，底商占比20%，开发商可以把地下室一、二两层做成商业，三层打造停车场，这样一来，商业部分的盈利空间就扩大了。”

“操作小地块，盈利主要靠商业部分，进行产品规划设计时，就得考虑商业部分今后如何提升溢价空间”，赵焓透露，“不止小地块，宏达世纪锦城将来开发2号地块时，将会扩大商业部分占比，按照地块规划设计条件，达到最高占比20%，不再满足于以前基本生活配套设施的比例，这是未来的一种发展趋势。”

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产网。