成都城北楼市全面分析报告

新的城乡规划的出炉，也及北新干线的开工建设和地铁规划的影响将大大推动城北新区房产开发的步伐。

万科成都公司以1.75亿元成功竞得总占地637.5亩，建设用地面积401.9亩（267946.73平方米）的“新都蜀龙项目”地块。该地块处于成都市“北部新城”中心区域，是新都新城区的重要组成部分。以及其它实力品牌开发商的进驻，将进一步推动城北房产开发，提升区域开发品质。

3.3专业市场

金牛区至2020年分区规划城市建设用地可达64平方公里，其中专业商圈占据了很大的区域。

金牛区规划的大型商业和公用设施用地主要有：沿金府路大件路形成生产资料、机电批发市场，五块石电器批发市场，荷花池批发市场，羊西线餐饮文化街区和奥林体育运动中心。

在新的城市规划和城市进程中，市场的专业化程度会越来越高，业态分布也将更为合理。在对专业市场的规划和建设中，会更为注重对土地的科学合理利用。

3.4房产产品发展趋势预测

产品档次提升

随着城北环境的进一步整治，居住环境得到了较大改善；成都市房产开发日趋成熟，开发品质也得到较大提升，城北受物流市场的影响，近两年房产发展较其它缓慢，但也得到一定成都发展；在新的形势下，也及在城北生活居住者对高品质居住物业的需求，使得区域房屋开发品质会进一步提升。

区域需求旺盛，开发体量将放大

城北作为成都市一个主要区域，其物流市场得到了良好发展，区域购买力较强，需求较为旺盛；但目前区域房产开发较为缓慢，居住物业供应量较少。随着新规划的出炉，开发商和购房者对区域的关注度将进一步提升，房产开发的体量也会进一步增加。

二、城北土地发展趋势

1、城北土地供给呈大幅上升趋势

从2004年到2005年8月，城北土地呈大幅上升趋势，2005年前8月土地供给高达623亩，是去年全年土地供给的5.5倍。2005年城北土地供给环线主要集中在二环-三环之间，以王贾村、二环路沿线、营门口和驷马桥等区域为主；特别是8月31日拍卖的5宗土地，其中3宗位于城北，面积高达143亩，占此次拍卖会土地供给的86%，未来城北的土地放量和土地供应规模都将呈放大趋势。

2、城北土地供给结构以住宅用地为主

从2004年到2005年8月，城北土地总的供应量为765亩，实际成交328亩。从城北近来土地供给结构来看，以住宅用地和综合类用地（二类住宅）为主，占城北近来土地供给量的85%，商务办公用地商务办公用地没有成交，商业用地仅成交1宗，现被深国投（成都）商用置业有限公司开发为以沃尔玛为主力店的商业中心。随着城北沙河改造完成和城北的拆迁力度加大，城北住宅土地供应将成大幅度上升。

3、城北土地成本较低

（各区土地成交楼面均价=各区土地成交总价/成交建筑面积）

从近年成都是各区住宅土地的楼面均价来看，城北住宅用地楼面地价相对城南和城西便宜一半，2005年上半年城东住宅用地楼面地价偏低主要受土地二级挂牌转让的影响较大。城北的土地成本相对其他区域较低，加之政府对城北规划和人民北路延长线规划，以及地铁1号线的利好消息，将大大刺激城北片区房地产的开发速度，将继城东片区之后又一个开发热点区域。

三、城北商业市场分析

1、城北商业地位

城北历来是成都的财富中心，定位为成都的客运、物流市场，区域内大型批发市场云集，有各类专业市场和综合市场40余个。

2、城北商业发展特点