保利成都求地:伺机二圈层土地合作 打响郊区化战略

大规模二圈层地块需求，被外界普遍解读为保利地产将拓展成都二圈层市场。作为央企，保利地产对于对行业趋势、城市热点、产品形态有着独特的判断。保利地产此次寻求二圈层土地合作，正是其“郊区化”战略一个新的开始。

6月8日，保利（成都）实业有限公司以下简称“保利”）官博发布一则求地信息，根据求地信息，保利成都对地块条件要求性质为“净地、商业、住宅”，位置是成都主城区及二圈层。

大规模二圈层地块需求，被外界普遍解读为保利将拓展成都二圈层市场。在一些行业观察者看来，作为知名开发商，估计其判断成都房地产市场目前处于谷底，这时出手求地，有明显的“抄底”嫌疑；由于市场持续恶化，一些中小开发商在面临巨大资金压力的同时，土地闲置新规步步逼近，迫切寻求一些渠道合作开发项目或者转让地块。

求地心切的保利对此解释称，成都不少项目已经运作到中后期了，加之主城区土地资源稀少，成本较高，二圈层地块优势突出。为满足公司未来开发新项目需要，必须未雨绸缪进行必要的土地储备比之下。

求地初衷

保利对地块条件要求宽松，性质是“净地、商业、住宅”，位置是成都主城区及二圈层。

不仅官博发布求地信息， 早在6月5日，保利即在成都两大都市报发布报眼广告。保利地产成都公司媒介部相关负责人在接受成都报道采访时解释称，成都公司不少项目已经运作到中后期了，目前土地储备无法满足公司未来开发新项目需要了。保利地产成都公司投资开发部相关负责人亦认为求地乃未雨绸缪之举，他的说法基本与上述媒介部相关负责人一致，不少项目开始清盘了，公司明后年开发新项目需要土地储备。

根据保利官方发布的求地信息，保利对地块条件要求宽松，性质是“净地、商业、住宅”，位置是成都主城区及二圈层。成都报道记者采访获悉，保利对工业用地暂时不考虑，二圈层为成都区县，并非四川二三线城市，由于求地心切，保利提出了“收购、合作、转让”等多种合作方式。

在发布消息之后不到一周，保利已经接到不少咨询电话。负责该事宜的保利投资部开发部相关负责人士表示，求地目前处于前期广告宣传阶段，求得合适地块，需要相当长的准备过程。这一过程大致分为三个步骤：第一，咨询；第二，初步判断；第三，制作报告。“若地块条件合适，双方将详谈合作。”

对于保利来说，其最看重地块的位置和报价等，咨询者还需提供地块的土地权属、面积及规划设计等基本资料，一旦产生兴趣，就会要求对方准备地块详细资料，约定具体时间面谈。

根据双方面谈结果，保利会作出关于地块的初步判断。对方提出地块议价空间，提议诸如股权或者收购等合作方式，透露决策者的真实想法等，这是源于作出判断不仅需要地块资料还需要对方需求作参考。

保利求地，投资开发部第一步把关，其初步判断被上级批准后，才能进入详细考察及投资定位分析地块阶段，这一阶段，投资开发部门将会制作报告，之后才会上升到投资决策层面。

抄底“协议土地”

不难看出，虽然小开发商掌握主动权，但是迫于脱困不得已会在合作中作出让步，这一点显然会吸引保利。

相比去年，今年上半年成都土地市场流拍少了，主城区地块溢价率高了，不过市场尚未回暖，开发商拿地依然谨慎。下半年土地市场依然不明朗，在目前市场较冷的情况下，国土局通过招拍挂出让土地规模较小，并且附带着诸如拆迁等规划设计条件，因此，一些开发商将目光转向协议土地。

保利对土地的要求是“协议土地”。协议土地包括项目合作及土地转让。房地产市场不景气已经很长一段时间了，一些小开发商拿地后一直不敢开工，其无法预估后期收益，恐怕资金链面临严峻压力，同时迫于土地闲置违规方面压力，迫切寻求一些渠道合作开发项目或者转让地块。

为了公司持续发展，保利也不得不储备土地。在中原地产华西董事总经理庄泽宝看来， 保利现在这个时机下手，应该是抄底行为。一方面从宏观经济层面来看，存款准备金率下降，银行利息下调，房地产市场调控应该见底了，一些地方政府公布楼市调控新办法，譬如支持首置、首改等，也得到中央政府认可；另一方面从市场层面来看，楼市成交回暖了，至少购房者愿意出手了，预计今后市场比较平稳，不会出现暴涨暴跌现象。

保利目前在成都开发的项目大多进入中后期，由于销售情况不错，现金流应该比较充足，通过国土局招拍挂拿地，速度相对较慢，地块面积相对较小，还会遭遇竞争对手阻力，可能拿不到地，还不如去找一些实力不济的小开发商，他们缺乏现金流，很愿意跟保利合作，求地的速度反而快些。

某成都机构市场总监魏佳宏认为，目前不敢开工的小开发商不在少数，寻求合作意愿比较强烈，合作方式不少，以收益分成居多。她举了个例子，成都的某开发商已经支付某地块70%土地出让款，以此作为合作条件，要求对方支付该地块剩余30%土地出让款，双方合作开发项目后，将按照一定比例分成销售利润。

不难看出，虽然小开发商掌握主动权，但是迫于脱困不得已会在合作中作出让步，这一点显然会吸引保利。与此同时，保利开发速度一直很快，相应土地储备消耗也很快，如果开发步伐不停，也急需储备土地，作为央企，保利资金链一直坚挺，这是不少开发商所不能媲美之处，这无疑是保利求地的坚强后盾。

伺机二圈层

保利一直试图从一个传统意义上的开发商变身城市运营商，而这样庞大的体系，能够提供土地支持的，就目前来看郊区是个出路。

随着整个房地产市场的变化，保利地产的拿地策略也开始变化。早在2010年，保利即定下“郊区化”发展战略。保利表示，未来将关注各城市发展不平衡而形成的投资机会，新形势下城市化进程中大城市郊区化及城市群连接产生的投资机会与各城市加快“三旧”改造的机会。

作为央企，保利对于行业趋势、城市热点、产品形态有着独特的判断。从保利进入成都三年来的表现看，业界和市场似乎不难发现这样的规律。保利此次寻求二圈层土地合作，正是“郊区化”一个新的开始。

梳理保利最新的成都版图，不难发现它已完成了东、南、西、北、中全域成都的布局，无论是从未涉足的城东，还是已经奠定根基的城北、城南、城西、城中，保利都有局部力量优势的部署，并且将触角伸到了包括德阳、南充等川内二线城市。

保利一直试图从一个传统意义上的开发商变身城市运营商。从剧院、五星级酒店、会展中心、保利院线、购物中心、市政主题公园、高端教育机构，多业态综合发展。而这样庞大的体系，能够提供土地支持的，就目前来看唯有郊区是个出路。

庄泽宝认为，保利求地二圈层，其一源于受限调控，目前市场刚需楼盘走量相对较快，这些楼盘单价通常也较低，而中高端楼盘销售相对困难；其二，二圈层地块一般面积相对较大，开发商进行项目前期产品定位、规划设计等，无论大地块还是小地块，需要花费同样的成本，相较之下，开发商开发大地块效率高多了。

“随着地铁发展与城市综合商业网外移，二圈层迎来了一个成长机会，这里地价比较低，可供成型地块规模大，地价低，楼盘价格便宜；可供成型地块规模大，保利入手大地块可以造城，能打造有规模、有概念、有配套设施的大型城市综合体，具备城市副中心功能，就像保利公园198项目，其涵盖住宅、写字楼、电影院、商场、国际会议中心、公园及学校等。实际上，保利非常适合开发这种项目，小开发商做不了，其他开发商缺乏相应资源也无法下手。”保利（成都）实业有限公司副总经理颜亮在接受成都报道采访时坦言，成都市主城区土地资源少，地价比较高，拿地开发项目成本较高，受到市场调控影响，加上交通拥堵等，开发压力比较大，同时风险并存。相比之下，二圈层地块优势突出。

Editor：成房网（www.028f.com）,成都房产信息网。