三中全会后首个土改方案公布：集体建设用地可流转

《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》新看点

20个县（区）试点建立统一的城乡土地交易市场，从农业经营主体、农村土地市场建设、农村集体“三资”管理、公共基础设施建管、信息和金融服务等6个方面开展改革试点。

建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

在十八届三中全会上，关于土地制度改革的表述是很重要的一块内容，人们也就很自然地关心未来的改革中农民将怎样获得更多的权益？这种权益怎样得到更好的保障？就在三中全会闭幕的那一天，人们注意到一份安徽版的土地改革方案出台了，而且有了突破性进展——农村集体建设用地可流转。

政策被突破？

安徽国土厅：流转非买卖

11月12日当地公布的《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》(下称《指导意见》)，其关于建立多元统一的农村土地市场的有关表述，被解读为突破了现有土地政策和法律的边界，一时间安徽成为十八届三中全会后土地制度上地方探索的“急行军”。

但“买卖”的概念随即被当地土地主管部门否认，安徽省国土厅有关人士回应，文件中称之为“可以流转使用宅基地”，并非是“买卖”。“我们的政策没有更多的突破，跟中央精神还是一致的。”安徽省政府一位决策咨询专家说。

不过，安徽土改仍然有了部分突破。上述《指导意见》提出将建立统一的城乡土地交易市场，此举被认为绕开了廉价买入农村建设用地、转手高价卖给开发商的“政府中介”。

有哪些亮点？

建立统一的农村土地市场

三中全会公报提出：要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。

这些改革精神在安徽版的《指导意见》中都得到了贯彻，当地还从政策层面做了更细致的安排：选择20个县(区)，从农业经营主体、农村土地市场建设、农村集体“三资”管理、公共基础设施建管、信息和金融服务等6个方面开展改革试点。而在20个即将展开改革的区县中，最引人关注的应该是大名鼎鼎的凤阳县。从 2001年开始，小岗村展开了集体建设用地的土地流转改变，已经持续了近12年。

安徽的突破在于，《指导意见》中对于探索农村土地流转新机制的表述，这也被外界解读为安徽此次农地改革的最大亮点。

意见指出，将建立多元统一的农村土地市场。允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等。

建立宅基地退出补偿机制

《指导意见》提出，建立宅基地退出补偿激励机制。坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。

同时，安徽将在2015年底前实现农村集体所有的建设用地、农用地、未利用地和农村范围内的国有土地确权登记发证全覆盖，将集体土地所有权确定到每个具有所有权的农民集体。

现有政策表明，集体建设用地使用权流转并没有得到合法的确立。

绕开中间环节

红利释放之后部分归集体

“这个流转其实就是建立一个机制，把农村土地通过增减化指标，由政府统一进行出让。比如农村人到城市去了，其占有的宅基地就可以释放出来，但并不是像城市国有土地一样可以自由买卖，而是按照统一的市场统一供应，并不是说想给谁就给谁，有这样一个约束。”安徽农业大学土地管理系主任於忠祥说。

《指导意见》指出，实施土地整治、城乡建设用地增减挂钩腾出的建设用地指标，可按有关规定有偿调剂使用；探索建立农村集体建设用地指标储备制度，盘活农村集体建设用地。

但跟其他地区试点的指标流转不同的是，安徽的集体建设用地指标储备制度是让农村宅基地释放之后利益收入还要归农村所有。“这个红利释放之后一部分归集体。集体经济壮大之后，保障问题也解决了。”於忠祥说。

《指导意见》还指出，依托国有建设用地交易市场，建立统一的城乡土地交易市场。农村集体建设用地、宅基地、林地使用权、森林和林木所有权、土地承包经营权、建设用地指标、耕地占补平衡指标的转让、出租、入股、抵押等，逐步纳入城乡统一的土地交易市场。

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